Reforma tributária pode impactar condomínios
Mudanças nos tributos sobre consumo não atingem diretamente a cota condominial, mas podem elevar custos de serviços contratados pelos condomínios durante a transição até 2033
A taxa do seu condomínio vai subir com a reforma tributária? Entenda o calendário
A reforma tributária brasileira já está em vigor, e uma dúvida passou a circular nas assembleias: a taxa condominial vai subir por causa dela? A resposta curta é que, em 2026, não. Este é um ano de transição e de calibração, com alíquotas simbólicas e sem aumento efetivo de carga. O ponto de atenção real aparece a partir de 2027, quando os novos tributos começam a substituir os antigos e o custo dos serviços contratados pelo condomínio tende a mudar. Entender esse calendário agora é o que separa quem planeja de quem apenas reage.
A reforma substitui cinco tributos sobre o consumo, PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS, por dois novos, no modelo de IVA dual. Surgem a CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal, e o IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, administrado por estados e municípios. A mudança foi consolidada pela Emenda Constitucional 132/2023 e vem sendo regulamentada por leis complementares, como a LC 214/2025. O objetivo é simplificar um sistema historicamente complexo, ainda que a transição seja longa e se estenda até 2033.
Para o condomínio, o primeiro ponto importante é o seu papel dentro desse novo sistema. O condomínio entra como consumidor final. A cota condominial não é tratada como venda de serviço e não sofre incidência direta de CBS e IBS. O efeito chega por outro caminho: os prestadores de serviços essenciais, como portaria, limpeza, segurança, manutenção, jardinagem e elevadores, passam a recalcular seus custos dentro da nova estrutura tributária e podem repassar parte disso nos contratos.
Esse é o motivo pelo qual os serviços concentram a atenção. A carga sobre serviços no novo modelo é elevada, e o condomínio, por atuar como consumidor final, não aproveita créditos ao longo da cadeia. Na prática, todo o imposto que incide sobre o serviço tende a se incorporar ao preço. Por isso a forma de contratar ganha peso: fornecedores enquadrados no Simples Nacional ou como MEI seguem com carga menor, o que pode manter contratos recorrentes mais competitivos.
Quanto ao tamanho do impacto, as estimativas pedem cautela. Levantamentos do setor projetam um acréscimo entre 2,10% e 6,50% na taxa condominial ao longo da transição, sempre como tendência a ser confirmada caso a caso. As próprias entidades que citam esses números ressalvam que não há como afirmar um aumento generalizado, porque o resultado final depende de cada contrato e da capacidade de renegociação de cada condomínio.
A boa notícia é que 2026 abre uma janela de preparação. O primeiro passo é pedir à administradora ou ao contador uma projeção do efeito de CBS e IBS sobre os custos atuais dos fornecedores, para enxergar o tamanho real do desafio antes que ele chegue à cota. O segundo é revisar os contratos de prestação de serviço e observar se existem cláusulas de reajuste vinculadas a mudanças tributárias, o que abre espaço para negociação. O terceiro é atualizar a previsão orçamentária com uma margem de segurança e comunicar os condôminos com transparência, deixando claro que eventuais ajustes têm origem na legislação, e não em inflação ou má gestão.
Nesse cenário, a previsibilidade financeira se torna o principal ativo da gestão, e a tecnologia entra como aliada ao centralizar as informações e dar visibilidade ao caixa. O passo a passo completo, com o cronograma da transição ano a ano e o que revisar em cada contrato, está no artigo da Porter sobre o tema.
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Fonte: Porter Summit