Mercado de luxo perde ritmo em São Paulo

O mercado de apartamentos de luxo em São Paulo passa por um período de desaceleração. As vendas do segmento caíram pela metade, segundo levantamento divulgado pelo Estadão, em um cenário marcado por juros elevados, crédito mais caro e maior cautela dos compradores.

O movimento ocorre depois de um período de forte expansão do mercado de alto padrão na capital paulista. Em 2025, o segmento de luxo e superluxo movimentou mais de R$ 28 bilhões, enquanto o número de unidades lançadas cresceu quase 60% em relação ao ano anterior.

Juros mudam comportamento dos compradores

A taxa de juros elevada é um dos principais fatores que pressionam o mercado imobiliário. O crédito mais caro aumenta o custo de financiamento e faz com que parte dos compradores adie decisões de aquisição ou passe a avaliar os imóveis com maior cautela.

O impacto tende a ser mais significativo entre consumidores que dependem de financiamento para concluir a compra. No alto padrão, embora exista maior participação de compradores com recursos próprios, o cenário econômico também influencia decisões de investimento e a expectativa de valorização dos imóveis.

Esse ambiente contribui para uma postura mais seletiva por parte das incorporadoras, que precisam avaliar com maior precisão a demanda antes de iniciar novos projetos.

Estoque de imóveis aumenta

Outro sinal de perda de ritmo está no crescimento do estoque de apartamentos de maior padrão.

Dados recentes do Secovi-SP apontam que imóveis com mais de quatro dormitórios chegaram a 26 meses de estoque na capital paulista. Entre os apartamentos de alto padrão com mais de 180 m², o estoque alcançou 23 meses, os maiores níveis desde 2017.

O indicador representa o tempo estimado necessário para absorver as unidades disponíveis caso o ritmo atual de vendas seja mantido e nenhum novo imóvel seja acrescentado ao mercado.

Para as incorporadoras, um estoque elevado significa maior necessidade de planejamento comercial e financeiro, além de pressionar decisões sobre novos lançamentos.

Altíssimo luxo apresenta comportamento diferente

Apesar da retração no alto padrão, o mercado de altíssimo luxo apresenta uma dinâmica própria.

Imóveis localizados nos bairros mais valorizados de São Paulo e voltados para consumidores de patrimônio muito elevado continuam encontrando demanda. Nesse segmento, a dependência de financiamento é menor e fatores como localização, exclusividade, arquitetura e serviços podem pesar mais na decisão de compra.

Levantamento da Forbes mostra que apartamentos acima de R$ 20 milhões apresentam comportamento mais resiliente. Nesse nicho, compradores tendem a considerar atributos específicos do imóvel antes de avaliar exclusivamente o custo do crédito.

Preço elevado não significa necessariamente baixa procura

O mercado de luxo também apresenta uma particularidade: a percepção de exclusividade pode influenciar a demanda.

Segundo especialistas ouvidos pela Forbes, imóveis realmente exclusivos podem manter liquidez mesmo com preços elevados. Em alguns casos, a escassez de terrenos e a localização privilegiada funcionam como elementos de valorização do produto.

Esse comportamento diferencia os imóveis de altíssimo padrão dos apartamentos de luxo que dependem de um público mais amplo e mais sensível às condições de financiamento.

Oferta também mudou em São Paulo

A desaceleração das vendas ocorre paralelamente a mudanças na composição dos novos empreendimentos paulistanos.

Durante anos, os studios e apartamentos compactos ganharam espaço na cidade. Dados do setor mostram que o número de microapartamentos e studios lançados em São Paulo passou de 461 unidades em 2016 para 16,2 mil em 2022.

A revisão do Plano Diretor, em 2024, alterou incentivos relacionados à metragem dos apartamentos e às vagas de garagem, favorecendo projetos com unidades maiores em determinadas áreas.

A consequência é uma oferta mais diversificada, com maior presença de apartamentos amplos e produtos direcionados a famílias de maior renda.

Localização continua sendo decisiva

Nos imóveis de luxo, o endereço permanece entre os principais fatores de decisão.

Jardins, Itaim Bibi e Vila Nova Conceição concentram parte importante da demanda de altíssimo padrão. A escassez de terrenos nessas regiões, entretanto, limita a possibilidade de expansão da oferta.

Com menos áreas disponíveis nos endereços mais valorizados, incorporadoras passaram a analisar outras regiões com potencial para receber empreendimentos de grandes metragens e elevado valor agregado.

Empreendimentos precisam entregar mais

O consumidor de alto padrão também se tornou mais exigente em relação à estrutura dos condomínios.

Serviços de concierge, áreas de bem-estar, academias equipadas, paisagismo, arquitetura diferenciada, espaços gastronômicos, segurança e tecnologia passaram a integrar a estratégia de valorização dos empreendimentos.

No altíssimo luxo, esses elementos podem ser determinantes para diferenciar um projeto em um mercado no qual localização e metragem, isoladamente, já não são suficientes para garantir exclusividade.

Cenário exige cautela de incorporadoras e investidores

A queda nas vendas não significa necessariamente uma crise generalizada do mercado imobiliário paulistano. O cenário revela, principalmente, uma diferença cada vez maior entre os segmentos.

Enquanto o mercado de imóveis populares continua sustentado por programas habitacionais e condições específicas de financiamento, o médio e o alto padrão enfrentam maior sensibilidade ao custo do crédito. Já o altíssimo luxo conta com compradores menos dependentes de financiamento.

Para incorporadoras, o momento exige maior cuidado na escolha dos terrenos, definição das metragens, precificação e velocidade dos lançamentos.

Para investidores, a desaceleração também reforça a importância de analisar localização, liquidez, custos de manutenção e potencial de valorização antes de adquirir uma unidade.

O comportamento das vendas de apartamentos de luxo em São Paulo mostra, portanto, que o mercado imobiliário não se movimenta de maneira uniforme. O mesmo cenário de juros elevados pode produzir efeitos diferentes conforme o perfil do comprador e o valor do imóvel.

Enquanto parte do alto padrão enfrenta estoques mais elevados e menor velocidade de vendas, o segmento de altíssimo luxo continua encontrando espaço entre consumidores com maior capacidade financeira. A diferença entre esses dois mercados tende a ser um dos principais pontos de atenção para o setor imobiliário nos próximos meses.

Fonte: Estadão