Uma em cada cinco vendas de imóveis termina em distrato

Distratos imobiliários chegam a 21% das vendas e acendem alerta no mercado brasileiro

O mercado imobiliário brasileiro enfrenta um sinal de atenção: os cancelamentos de contratos de compra e venda de imóveis de médio e alto padrão alcançaram 21% das vendas brutas no primeiro semestre de 2026. Isso significa que, em média, um contrato foi desfeito para cada cinco vendas realizadas no período.

O levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), divulgado em reportagem da revista VEJA em 29 de outubro, aponta a maior proporção de distratos desde o primeiro semestre de 2020.

O resultado evidencia as dificuldades enfrentadas por compradores para manter compromissos financeiros de longo prazo em um cenário de juros elevados, crédito imobiliário mais caro e pressão sobre o orçamento familiar. Para as incorporadoras, o aumento dos cancelamentos também representa um desafio comercial e financeiro, já que as unidades precisam retornar ao estoque e ser negociadas novamente.

Juros e endividamento pressionam compradores

A aquisição de um imóvel exige planejamento financeiro que vai além da capacidade de pagamento no momento da assinatura do contrato. Financiamentos e compromissos imobiliários podem se estender por muitos anos, período em que a renda familiar, as despesas e as condições econômicas podem sofrer alterações.

O aumento dos juros e o encarecimento do crédito dificultam a contratação e a manutenção de financiamentos. O endividamento e a perda de capacidade de pagamento também podem levar compradores a rever decisões tomadas anteriormente.

Outro aspecto apontado na análise publicada pela VEJA é o impacto das apostas em jogos sobre o orçamento de algumas famílias. A advogada financeira Heloíza Soares defende iniciativas de educação financeira para conscientizar consumidores sobre os riscos de comprometer recursos que seriam destinados a obrigações de longo prazo.

Uma prestação que parece compatível com a renda no momento da compra pode se tornar difícil de manter diante de despesas inesperadas, mudanças profissionais ou redução da capacidade financeira.

Atrasos na entrega também preocupam consumidores

O aumento dos distratos não pode ser explicado apenas pelas dificuldades financeiras dos compradores. O cumprimento dos prazos e das obrigações assumidas pelas incorporadoras também precisa ser considerado na análise dos cancelamentos.

Em São Paulo, os registros de reclamações por demora na entrega de imóveis cresceram nos últimos anos. Segundo dados do Procon mencionados pela reportagem, foram contabilizadas 785 queixas em 2024 e 1.194 em 2025. Até 12 de outubro de 2026, o número já havia chegado a 1.296.

Os dados mostram o crescimento das reclamações, mas não permitem afirmar quantos distratos foram provocados por atrasos nas obras. Ainda assim, o problema merece atenção, especialmente para compradores que organizam a mudança e o planejamento financeiro considerando a data de entrega prevista no contrato.

Quando um imóvel não fica pronto no prazo, o consumidor pode precisar prolongar o pagamento de aluguel, adiar a mudança e arcar com despesas que não estavam previstas inicialmente.

Lei do Distrato estabelece regras para o cancelamento

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras específicas para a resolução de contratos de aquisição de imóveis em incorporações imobiliárias e loteamentos.

A legislação diferencia as situações em que o cancelamento ocorre por iniciativa do comprador daquelas em que o desfazimento decorre de descumprimento contratual atribuído à incorporadora.

Nos contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, o comprador pode exercer o direito de arrependimento no prazo de sete dias, com devolução integral dos valores antecipados, inclusive da comissão de corretagem, conforme as condições legais.

Depois desse período, quando o comprador dá causa ao encerramento do contrato, podem ser aplicadas retenções e penalidades previstas na legislação e no instrumento contratual. Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50% dos valores pagos, observados os requisitos legais. Nos demais casos, o limite da cláusula penal é de até 25%, além de outras deduções legalmente admitidas.

A situação é diferente quando o cancelamento decorre de atraso na entrega imputável à incorporadora. Se o prazo contratual, incluída a tolerância de até 180 dias quando expressamente pactuada de forma clara e destacada, for ultrapassado, o comprador que não tiver contribuído para o atraso pode solicitar a resolução do contrato, com direito à restituição integral dos valores pagos e à multa prevista na legislação.

Distratos também afetam as incorporadoras

O aumento dos cancelamentos não representa apenas um problema para os consumidores. Para as incorporadoras, cada contrato desfeito altera a previsão de recebimentos e exige a reorganização da comercialização do empreendimento.

Quando uma unidade retorna ao estoque, a empresa precisa encontrar um novo comprador e realizar outra negociação. Em períodos de maior procura e crédito disponível, a revenda pode ocorrer com relativa facilidade. Em um cenário de juros elevados e menor capacidade de financiamento, entretanto, o processo pode ser mais demorado.

O volume de distratos também interfere no fluxo de caixa e no planejamento financeiro das empresas, que dependem da entrada de recursos para cumprir compromissos relacionados à construção e à entrega dos empreendimentos.

Por isso, o aumento dos cancelamentos pode representar um indicador importante para acompanhar a saúde comercial do setor imobiliário.

Planejamento e análise contratual são fundamentais

Para quem pretende comprar um imóvel, os dados reforçam a importância de avaliar a capacidade financeira antes de assumir um compromisso de longo prazo. Além do preço e das condições de pagamento, é necessário considerar despesas com financiamento, condomínio, tributos, manutenção e eventuais custos adicionais durante o período de construção.

Também é fundamental compreender as cláusulas relacionadas ao prazo de entrega, à tolerância contratual, às condições de rescisão e às penalidades aplicáveis em caso de desistência ou descumprimento das obrigações.

Diante de dificuldades para manter os pagamentos ou de possíveis atrasos na obra, o comprador deve buscar orientação jurídica antes de interromper obrigações ou formalizar o encerramento do contrato. A análise das circunstâncias concretas é indispensável para identificar os direitos e as consequências financeiras de cada situação.

O avanço dos distratos mostra que a comercialização de imóveis precisa ser acompanhada não apenas pelo volume de vendas, mas também pela capacidade de compradores e incorporadoras de cumprir os compromissos assumidos. Em um mercado sujeito a mudanças econômicas e financeiras, a segurança contratual e o planejamento continuam sendo elementos centrais para a sustentabilidade dos negócios imobiliários.