STJ valida taxa de condomínio irregular com anuência

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é legítima a cobrança de taxas condominiais por um condomínio irregular quando o proprietário do imóvel tiver conhecimento dos encargos e concordado expressamente, por escrito, com a obrigação. O entendimento foi divulgado pelo tribunal em 27 de agosto de 2026.

A decisão foi tomada em um recurso envolvendo um condomínio constituído em um parcelamento irregular, que ingressou na Justiça para cobrar de uma proprietária contribuições referentes a um período de aproximadamente cinco anos.

Em primeira instância, o pedido de cobrança havia sido julgado improcedente. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), porém, reformou a sentença e considerou válida a cobrança diante da existência de documento assinado pela proprietária concordando com o pagamento das taxas.

Proprietária havia concordado com as cobranças

Ao analisar o recurso especial, a proprietária argumentou que a cobrança não deveria ser considerada válida porque não teria sido observada a jurisprudência estabelecida pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 492 e pelo STJ no Tema 882.

Ela também citou outro processo, no qual havia sido reconhecido que não integrava o quadro associativo da entidade responsável pela cobrança e que não teria concordado com o pagamento das taxas.

Outro argumento apresentado foi o de que o tribunal de origem teria equiparado de maneira inadequada um loteamento em processo de regularização a um condomínio edilício para reconhecer a legitimidade das cobranças.

A Terceira Turma, entretanto, considerou relevante a existência de manifestação expressa da proprietária concordando com a obrigação.

Anuência voluntária foi determinante

Segundo o STJ, associações de moradores constituídas em parcelamentos irregulares podem cobrar encargos condominiais quando houver anuência expressa dos proprietários com a obrigação.

O entendimento está relacionado ao caráter voluntário da adesão. Para o tribunal, quando o proprietário manifesta de forma expressa sua concordância com o pagamento, essa manifestação afasta a aplicação dos precedentes que impedem a cobrança de taxas de pessoas que não aderiram à associação.

Dessa forma, a decisão não estabelece que qualquer associação de moradores ou condomínio irregular possa cobrar automaticamente taxas de todos os proprietários. O ponto central analisado pelo colegiado foi a existência de consentimento expresso da proprietária.

Diferença entre cobrança automática e obrigação assumida

A decisão reforça uma distinção importante para o direito condominial: a cobrança não decorre simplesmente da existência de um empreendimento irregular ou da atuação de uma associação de moradores.

No caso analisado pelo STJ, a obrigação foi considerada válida porque houve manifestação voluntária da proprietária em relação aos encargos.

Essa circunstância diferencia o processo de situações em que o proprietário nunca participou da associação, não aderiu às obrigações ou não manifestou concordância com as cobranças.

Por isso, a existência de documentação capaz de demonstrar a anuência do proprietário teve papel central na conclusão do tribunal.

Caso envolve parcelamento irregular

O processo analisado não trata de um condomínio edilício convencional constituído nos moldes previstos para esse tipo de empreendimento. A discussão envolveu um condomínio formado em um parcelamento irregular em processo de regularização.

Essa característica foi justamente um dos pontos questionados pela proprietária no recurso apresentado ao STJ.

A discussão jurídica envolveu, portanto, a possibilidade de exigir contribuições em um contexto no qual a estrutura do empreendimento não se confunde necessariamente com a de um condomínio edilício regularmente constituído.

Mesmo diante dessa particularidade, a Terceira Turma reconheceu a legitimidade da cobrança diante da anuência expressa da proprietária.

Temas 492 do STF e 882 do STJ foram discutidos

A proprietária também sustentou que a decisão do TJDFT contrariava entendimentos consolidados em julgamentos anteriores.

O Tema 492 do STF e o Tema 882 do STJ tratam justamente da cobrança de taxas por associações de moradores e dos limites para exigir contribuições de proprietários que não aderiram às respectivas entidades.

No caso analisado agora, entretanto, o STJ considerou que a situação era diferente porque havia manifestação expressa da proprietária concordando com os encargos.

A anuência voluntária, portanto, foi o elemento utilizado para afastar a aplicação dos precedentes invocados pela defesa.

Decisão traz atenção para documentos e convenções

O julgamento também chama atenção para a importância da documentação nas relações envolvendo condomínios, associações de moradores e parcelamentos em processo de regularização.

Registros de adesão, termos de concordância e documentos que demonstrem a manifestação de vontade do proprietário podem assumir relevância em eventuais disputas judiciais sobre a existência ou não da obrigação de contribuir.

Para administradoras, gestores e responsáveis pela cobrança, a formalização adequada das obrigações pode reduzir conflitos e facilitar a comprovação dos compromissos assumidos pelos proprietários.

Cobrança não significa autorização irrestrita

A decisão do STJ não deve ser interpretada como uma autorização geral para que condomínios irregulares ou associações de moradores imponham taxas indiscriminadamente.

O próprio fundamento do julgamento está relacionado à existência de uma manifestação expressa do proprietário.

Assim, a cobrança depende das circunstâncias específicas de cada relação jurídica, especialmente dos documentos que comprovem a adesão ou concordância com a obrigação.

A análise individualizada permanece necessária para verificar se houve efetivamente consentimento válido e quais encargos foram assumidos.

Impacto para o setor condominial

O entendimento da Terceira Turma pode ter relevância para empreendimentos constituídos em áreas que ainda enfrentam processos de regularização e para associações responsáveis pela administração desses espaços.

A decisão oferece um parâmetro sobre a importância da manifestação expressa do proprietário quando existe uma relação de contribuição voluntariamente assumida.

Para profissionais que atuam no setor imobiliário e condominial, o caso também reforça a necessidade de diferenciar as diversas formas de organização e ocupação de empreendimentos, evitando a aplicação automática das mesmas regras jurídicas a situações distintas.

STJ reforça importância da manifestação de vontade

Ao reconhecer a legitimidade da cobrança no caso analisado, o STJ considerou que a anuência expressa da proprietária foi suficiente para validar a obrigação assumida.

O julgamento, portanto, não elimina os limites estabelecidos pela jurisprudência para cobranças de taxas por associações de moradores. Ele estabelece que esses limites não impedem a cobrança quando o próprio proprietário manifesta voluntariamente sua concordância com o pagamento.

A decisão reforça, assim, a importância da manifestação de vontade nas relações envolvendo contribuições condominiais em parcelamentos irregulares e demonstra como a existência de documentos assinados pode ser determinante para a solução de conflitos judiciais.

Fonte: STJ