STJ define tratamento de dívidas condominiais na recuperação judicial

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que dívidas condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial são consideradas créditos extraconcursais e podem ser cobradas diretamente na Justiça cível. A decisão foi estabelecida no julgamento do Tema Repetitivo 1.391 e deverá orientar os tribunais de todo o país em casos semelhantes.

A tese estabelece que os débitos condominiais, mesmo quando vencidos antes do pedido de recuperação judicial, não se submetem ao juízo responsável pelo processo recuperacional e podem ser executados no juízo cível competente.

O entendimento tem impacto para condomínios que buscam receber cotas em atraso de empresas submetidas à recuperação judicial, uma vez que permite a continuidade da cobrança fora das condições previstas no plano de recuperação.

STJ fixa tese sobre dívidas condominiais

Ao julgar a controvérsia, o colegiado definiu que os débitos condominiais possuem natureza extraconcursal, independentemente de terem surgido antes do pedido de recuperação judicial.

A decisão foi tomada sob o rito dos recursos repetitivos, mecanismo utilizado pelo STJ para estabelecer uma tese jurídica a ser observada pelos tribunais na análise de processos que discutam a mesma questão.

O julgamento ocorreu em 13 de maio de 2026, com a definição da tese vinculada ao Tema 1.391. O acórdão foi publicado no Diário de Justiça Eletrônico Nacional em junho.

A controvérsia envolvia a interpretação dos artigos 49 e 84 da Lei nº 11.101/2005, que trata da recuperação judicial e da falência. A discussão consistia em determinar se as cotas condominiais vencidas antes do pedido de recuperação deveriam ser submetidas aos efeitos do plano ou receber tratamento extraconcursal.

Entenda o que muda para os condomínios

Na recuperação judicial, créditos considerados concursais ficam sujeitos às regras do processo e às condições estabelecidas no plano de recuperação. Já os créditos extraconcursais não se submetem a esse regime nos mesmos termos.

Com a tese fixada pelo STJ, os condomínios podem executar débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial na Justiça cível competente, mesmo enquanto o processo recuperacional estiver em andamento.

A decisão reconhece o tratamento específico das despesas condominiais, que estão diretamente relacionadas à manutenção e à conservação do imóvel. Essas despesas são necessárias ao funcionamento do condomínio e, quando não são pagas, podem transferir aos demais condôminos o peso financeiro da inadimplência.

O entendimento busca evitar que a coletividade condominial tenha de suportar, por períodos prolongados, os efeitos do não pagamento das obrigações de uma empresa em recuperação judicial.

Natureza da obrigação condominial fundamenta entendimento

O ministro Raul Araújo, que abriu a divergência vencedora no julgamento, destacou a natureza propter rem das obrigações condominiais. A expressão indica que a obrigação está vinculada ao imóvel, acompanhando a relação jurídica com a propriedade.

O ministro também considerou que as despesas condominiais se enquadram, por analogia, no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, previsto na legislação falimentar.

Nessa interpretação, a obrigação de contribuir para as despesas comuns tem características que justificam tratamento distinto daquele aplicado a dívidas comerciais ordinárias da empresa em recuperação.

A decisão também afasta a aplicação automática do critério temporal previsto no artigo 49 da Lei nº 11.101/2005 para retirar desses débitos a natureza extraconcursal.

Cobrança pode continuar, mas há limites para medidas sobre bens

Embora os débitos possam ser executados na Justiça cível, o STJ estabeleceu uma ressalva importante: cabe ao juízo da recuperação judicial controlar atos de constrição sobre bens considerados essenciais à continuidade das atividades da empresa.

Dependendo das circunstâncias, esse controle poderá levar à suspensão de determinada medida executiva.

Portanto, o entendimento não significa que qualquer medida de cobrança ou constrição patrimonial poderá ocorrer sem avaliação judicial. A execução deve observar a competência de cada juízo e as limitações aplicáveis aos bens essenciais à atividade empresarial.

Tese deverá orientar casos semelhantes

Por ter sido fixada sob o rito dos recursos repetitivos, a tese do Tema 1.391 deverá ser observada pelos tribunais brasileiros na análise de controvérsias semelhantes, conforme as regras processuais aplicáveis aos precedentes qualificados.

Para síndicos, administradoras e profissionais do direito condominial, a decisão representa uma referência importante na condução de cobranças contra empresas em recuperação judicial.

O entendimento reforça a possibilidade de buscar o recebimento das cotas condominiais vencidas antes do pedido de recuperação, sem submissão automática desses créditos ao plano recuperacional, preservadas as competências judiciais e as limitações estabelecidas pelo STJ.