Síndicos precisam reconhecer limites técnicos e buscar avaliação profissional, alerta especialista na FESÍNDICO

Síndicos precisam reconhecer limites técnicos e buscar avaliação profissional, alerta especialista na FESÍNDICO

Palestra de Luiz Fernando mostrou como decisões de engenharia, manutenção preventiva e avaliação técnica podem evitar riscos, custos maiores e problemas nos condomínios

A responsabilidade do síndico pela conservação, manutenção e segurança da edificação exige cada vez mais conhecimento técnico. Mas até que ponto o gestor condominial pode tomar decisões relacionadas à engenharia sem ser um profissional da área?

Essa foi uma das principais questões abordadas durante palestra apresentada por Luiz Fernando na FESÍNDICO. Com experiência acadêmica e atuação na área de engenharia e perícia, o especialista discutiu o chamado exercício legal da profissão e mostrou como o síndico pode lidar com situações técnicas sem ultrapassar os limites de sua atuação.

A proposta da apresentação foi mostrar que o síndico não precisa necessariamente ser um engenheiro para administrar questões relacionadas à manutenção da edificação. No entanto, precisa reconhecer quando não possui conhecimento suficiente para avaliar determinada situação e, principalmente, saber quando é necessário consultar ou contratar um profissional habilitado.

Os quatro níveis do conhecimento

Para explicar essa relação com o conhecimento técnico, Luiz Fernando apresentou aos participantes um modelo dividido em quatro níveis.

O primeiro é aquele em que a pessoa não sabe que não sabe. É o estágio de total desconhecimento sobre determinado assunto, no qual nem mesmo é possível formular perguntas adequadas.

O segundo nível é considerado fundamental para o síndico: saber o que não sabe.

Segundo o palestrante, chegar a esse estágio já representa um avanço importante, porque permite reconhecer os próprios limites, fazer perguntas, procurar informações, consultar especialistas e contratar profissionais quando necessário.

“Você não precisa estar no quarto nível do conhecimento. Você pode estar no segundo. Basta saber o que você não sabe”, destacou.

O terceiro nível corresponde a saber o que se sabe, quando a pessoa já possui conhecimento suficiente para tomar determinadas decisões sem precisar consultar alguém a todo momento.

Já o quarto nível representa o domínio aprofundado de determinado assunto, quando o profissional possui tanta experiência que consegue identificar e aplicar conhecimentos que muitas vezes nem percebe conscientemente que possui.

Síndico não precisa ser engenheiro, mas precisa saber quando pedir ajuda

A partir dessa abordagem, o especialista levou a discussão para a realidade dos condomínios.

Segundo ele, o síndico se depara diariamente com fotografias, mensagens e reclamações sobre possíveis problemas na edificação. Muitas vezes, porém, uma situação que parece grave pode não representar um risco imediato, enquanto um problema aparentemente simples pode exigir atenção.

É nesse ponto que, segundo o palestrante, está um dos maiores riscos da gestão: tomar uma decisão técnica sem possuir conhecimento suficiente para avaliar a situação.

O síndico não é obrigado a saber identificar sozinho a gravidade de uma fissura, uma infiltração ou uma manifestação em um elemento estrutural. O que ele precisa compreender é que determinadas ocorrências exigem avaliação especializada.

“Tem coisa que parece simples e não é. E tem coisa que parece grave e não é”, explicou.

A orientação, portanto, é evitar tanto a minimização de problemas quanto a adoção de medidas precipitadas diante de situações que aparentam ser graves.

WhatsApp não substitui avaliação profissional

Um dos exemplos utilizados durante a palestra foi justamente o das mensagens que circulam em grupos de WhatsApp dos condomínios.

Fotografias de fissuras, rachaduras, infiltrações ou materiais aparentemente deteriorados costumam ser acompanhadas de conclusões como “o prédio vai cair” ou “isso não é nada”.

Para Luiz Fernando, nenhuma dessas conclusões deve ser adotada automaticamente.

Em uma das situações apresentadas, uma fotografia mostrava uma manta asfáltica com uma película de polietileno se desprendendo. Para uma pessoa sem conhecimento técnico, a imagem poderia indicar uma deterioração grave.

Em outro exemplo, uma fissura em um pilar poderia provocar preocupação imediata entre os moradores.

Entretanto, o especialista destacou que somente uma avaliação técnica adequada pode determinar a natureza e a gravidade de uma manifestação.

A responsabilidade do síndico, nesse contexto, não é necessariamente identificar sozinho o problema, mas reconhecer quando é necessário encaminhá-lo para análise profissional.

O que é considerado um problema crítico?

Outro ponto importante da apresentação foi a explicação de que um problema crítico não é necessariamente apenas aquele que pode provocar um acidente imediato.

Segundo a abordagem apresentada, também devem ser considerados aspectos como o aumento progressivo do custo de reparação, a redução da vida útil dos sistemas e a possibilidade de agravamento do problema caso nenhuma intervenção seja realizada.

Um problema que hoje pode ser solucionado com uma intervenção localizada pode exigir uma obra muito maior no futuro.

O palestrante utilizou como exemplo situações em que uma intervenção preventiva pode representar um custo menor do que esperar a deterioração avançar.

A lógica é semelhante à manutenção preventiva de um veículo: não se espera que o óleo esteja completamente deteriorado ou que o pneu esteja totalmente careca para realizar a substituição.

No condomínio, a manutenção também deve considerar a prevenção e a preservação da vida útil dos sistemas construtivos.

Manutenção preventiva também é responsabilidade da gestão

Durante a apresentação, Luiz Fernando destacou que a manutenção preventiva não deve ser vista como uma despesa desnecessária simplesmente porque determinado elemento ainda aparenta estar em boas condições.

Ele comparou a situação à troca de óleo de um automóvel. O fato de o óleo ainda estar funcionando adequadamente não significa que a manutenção deva ser adiada indefinidamente.

Da mesma forma, uma fachada pode apresentar boa aparência e, ainda assim, precisar de manutenção periódica para preservar sua vida útil.

Para o especialista, o síndico administra recursos que pertencem coletivamente aos condôminos e, por isso, precisa tomar decisões considerando não apenas o custo imediato, mas também os impactos futuros.

O caso da manta da caixa d’água

Um dos exemplos mais didáticos apresentados durante a palestra envolveu uma caixa d’água.

Segundo o relato apresentado, a deterioração de uma manta teria provocado o desprendimento de fragmentos que acabaram chegando à tubulação e contribuindo para o problema de abastecimento de água.

O exemplo serviu para demonstrar que um material aparentemente insignificante pode gerar consequências relevantes quando está inserido em um sistema que exige cuidados específicos.

A mensagem para os síndicos foi direta: não é possível avaliar a importância de um problema apenas pela aparência do elemento envolvido.

Sem conhecimento técnico, uma manifestação pode parecer irrelevante quando, na realidade, está relacionada a uma falha que pode provocar outros problemas no condomínio.

Engenharia envolve projeto, especificação e execução

Outro aspecto abordado foi a diferença entre projeto, especificação e execução.

O especialista ressaltou que nem todo problema identificado em uma edificação significa necessariamente que o projeto estava errado. Também é necessário avaliar como determinada solução foi executada na prática.

Um exemplo apresentado envolveu uma manta aplicada de maneira inadequada em uma região de encontro entre elementos da edificação. A execução incorreta poderia permitir a entrada de água e provocar manifestações no revestimento.

Para o palestrante, compreender essa diferença é fundamental antes de atribuir responsabilidades ou determinar uma solução.

Custo inicial não deve ser o único critério

A palestra também chamou atenção para a relação entre condomínios e empresas contratadas para executar serviços de engenharia.

Luiz Fernando explicou que empresas de engenharia e consultorias possuem objetivos próprios, inclusive a necessidade de obter resultado financeiro. Isso, por si só, não significa má-fé.

O desafio para o condomínio está em compreender que os interesses podem ser diferentes.

Enquanto uma empresa busca executar um serviço dentro de determinado orçamento e atender às exigências de projeto, legislação e garantia, o condomínio normalmente possui outra preocupação: obter a maior vida útil possível para a solução adotada e utilizar os recursos coletivos com responsabilidade.

Por isso, o síndico precisa avaliar não apenas o preço inicial de uma intervenção, mas também sua durabilidade e os custos futuros de manutenção ou substituição.

Para ilustrar essa questão, o especialista citou soluções de impermeabilização com diferentes níveis de investimento.

Uma alternativa pode apresentar custo inicial menor, enquanto outra pode exigir investimento maior, mas proporcionar uma expectativa de vida útil superior.

Nesse caso, segundo a lógica apresentada na palestra, a decisão não deve considerar exclusivamente o menor preço.

O síndico precisa analisar o custo ao longo do tempo, a durabilidade da solução, a necessidade de futuras intervenções e o impacto que uma eventual nova obra poderá causar ao condomínio.

A escolha mais barata no momento da contratação, portanto, não necessariamente representa o menor custo para os condôminos ao longo dos anos.

Conhecimento para decidir e humildade para consultar

Ao longo da palestra, Luiz Fernando reforçou que o principal objetivo não é transformar o síndico em engenheiro, mas oferecer condições para que ele reconheça seus limites e tome decisões mais conscientes.

Para isso, o gestor precisa desenvolver uma postura de aprendizado contínuo, participar de eventos, buscar informações e, principalmente, recorrer a profissionais habilitados quando a situação exigir conhecimento especializado.

A mensagem central apresentada aos participantes foi que saber que não sabe também é uma forma de conhecimento.

No ambiente condominial, essa consciência pode evitar decisões precipitadas, gastos desnecessários e, principalmente, riscos à segurança e à conservação das edificações.

Ao finalizar sua abordagem, o especialista reforçou que administrar um condomínio envolve muito mais do que lidar com questões administrativas. O síndico também precisa compreender quando uma decisão ultrapassa sua área de conhecimento e exige o suporte de profissionais capacitados.

A orientação é simples: diante da dúvida, não arriscar. Identificar o problema, buscar informação e contar com a avaliação técnica adequada são etapas fundamentais para uma gestão condominial responsável.