Segurança jurídica e reforma tributária dominam debates da manhã na Convenção Secovi-SP 2026

Segurança jurídica e reforma tributária dominam debates da manhã na Convenção Secovi-SP 2026

Painéis reuniram especialistas, representantes do Secovi-SP e o secretário da Receita Federal para discutir os desafios jurídicos e tributários que impactam o mercado imobiliário brasileiro

A manhã da Convenção Secovi-SP 2026 foi marcada por dois debates centrais para o futuro do mercado imobiliário brasileiro: a construção de segurança jurídica em um ambiente de crescente complexidade normativa e os impactos estruturais da regulamentação da reforma tributária sobre o setor.

As discussões reuniram nomes de destaque do mercado e do Poder Público, entre eles Ellen Gracie, ex-ministra do Supremo Tribunal Federal (STF), Robison Barreirinhas, secretário da Receita Federal, além de representantes do Secovi-SP como Moira Toledo, Ely Wertheim, Marcelo Terra, Caio Portugal, Ricardo Lacaz e Rodrigo Dias.

Os dois painéis convergiram em um ponto fundamental: para que o mercado imobiliário avance, não basta criar novas regras. É necessário construir um ambiente de previsibilidade, clareza, estabilidade e segurança para empresas, investidores e cidadãos.

Segurança jurídica começa pela simplificação

O primeiro painel, dedicado ao tema “Como construir segurança jurídica em um cenário de insegurança jurídica no Brasil”, apresentou um diagnóstico dos principais obstáculos enfrentados pelo país.

Conduzida por Moira Toledo, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, e Marcelo Terra, coordenador do Conselho Jurídico da entidade, a discussão contou com a participação de Ellen Gracie, que trouxe ao debate sua experiência à frente do Judiciário brasileiro.

Um dos principais pontos levantados foi o excesso de legislação. A existência de normas em grande quantidade, muitas vezes sobrepostas, contraditórias ou desatualizadas, dificulta a interpretação das regras e aumenta a insegurança nas relações econômicas e sociais.

A avaliação apresentada é de que o Brasil precisa não apenas legislar, mas também organizar, consolidar e simplificar o conjunto de normas já existente.

Setor de locação é apontado como exemplo positivo

Dentro desse cenário, o mercado de locação foi apresentado como uma experiência relativamente bem-sucedida.

A consolidação da Lei do Inquilinato, associada a uma jurisprudência considerada madura, criou um ambiente de maior previsibilidade para as relações entre proprietários e locatários.

Segundo os dados apresentados durante o painel, São Paulo registra aproximadamente 1.000 processos mensais relacionados à matéria de locação, número utilizado como referência para demonstrar os efeitos positivos de um marco regulatório mais consolidado.

A experiência do setor imobiliário, portanto, foi colocada como exemplo de que regras claras e interpretações jurídicas estáveis podem contribuir para reduzir conflitos e estimular negócios.

O “manicômio jurídico tributário”

A complexidade tributária apareceu como um dos principais símbolos da insegurança jurídica brasileira.

Segundo os dados apresentados, empresas no país gastam aproximadamente 1.500 horas por ano para cumprir obrigações tributárias, enquanto a média da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) seria de cerca de 164 horas.

O contencioso tributário também foi destacado. Considerando dados de 2019, o estoque de disputas tributárias chegaria a aproximadamente 75% do PIB brasileiro, equivalente a cerca de R$ 5,4 trilhões.

O cenário remete à expressão criada pelo jurista Alfredo Augusto Becker, que em 1966 classificou o sistema tributário brasileiro como um “manicômio jurídico tributário”.

Judiciário também enfrenta crise de previsibilidade

A judicialização crescente e o elevado número de processos também foram apontados como fatores que afetam a segurança jurídica.

Durante o painel, foi mencionado que alguns gabinetes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) chegam a concentrar cerca de 33 mil processos por ministro.

Além da sobrecarga, a discussão abordou a perda de confiança da sociedade nas instituições judiciais, agravada por episódios envolvendo desvios éticos e questionamentos sobre estruturas remuneratórias e verbas indenizatórias.

A conclusão apresentada foi de que a segurança jurídica depende também de um Judiciário capaz de entregar decisões em tempo adequado e com estabilidade suficiente para orientar as relações sociais e econômicas.

“Legislação reversa” surge como proposta

Diante desse cenário, o painel apresentou uma proposta denominada “legislação reversa”, inspirada no conceito de logística reversa.

A ideia é que os próprios setores econômicos organizem as normas que afetam suas atividades, identificando contradições, duplicidades, conflitos e dispositivos obsoletos.

Depois desse processo, o setor devolveria ao Poder Legislativo uma proposta consolidada e aperfeiçoada, contribuindo diretamente para a melhoria do ambiente regulatório.

Segundo as informações apresentadas, a proposta já foi levada à Fiesp e a outros segmentos e poderia ser aplicada não apenas às leis, mas também às normas regulamentares.

Reforma tributária coloca o mercado imobiliário diante de uma nova realidade

Na sequência, a manhã avançou para um dos temas de maior impacto econômico para o setor: a regulamentação da reforma tributária e seus impactos estruturais no mercado imobiliário.

O painel teve como convidado principal Robison Barreirinhas, secretário da Receita Federal, e contou com a participação de Moira Toledo, Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, Ricardo Lacaz, do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos, e Rodrigo Dias, membro do Conselho Jurídico da mesma vice-presidência.

A discussão mostrou que a reforma não representa apenas uma mudança na forma de cobrança de impostos. Para o mercado imobiliário, ela envolve transformações em contratos, sistemas, cadastros, processos contábeis, gestão de créditos e relacionamento com o Fisco.

Imóveis entram no sistema do IVA

Um dos principais pontos apresentados por Barreirinhas foi a inclusão do setor imobiliário no modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA).

A proposta busca preservar a neutralidade tributária e permitir que empresas que contratam serviços de construção ou adquirem imóveis possam se creditar dos tributos pagos ao longo da cadeia.

O setor imobiliário, entretanto, terá tratamento específico, com redutor de 50% sobre a alíquota de referência.

A lógica apresentada é fazer com que a tributação considere o valor efetivamente adicionado à operação, evitando que o novo sistema tribute novamente toda a riqueza que já estava incorporada ao imóvel.

Transição será fundamental para o mercado

A necessidade de uma transição longa foi reconhecida durante o painel como mecanismo de segurança jurídica.

Entre os pontos apresentados estão a manutenção das regras anteriores para determinadas locações comerciais com contratos firmados até o início de 2027 e a preservação de benefícios do Regime Especial de Tributação (RET) para determinadas operações de incorporação e parcelamento de solo aprovadas até o final de 2028.

Os anos de 2027 e 2028 também foram apresentados como período de opção pelo regime anterior para incorporadores e loteadores, dentro das condições previstas na regulamentação.

Receita Federal promete mudar relação com contribuinte

Outro destaque foi o novo modelo de conformidade tributária.

A proposta apresentada pelo secretário é substituir gradualmente uma lógica baseada na punição por uma relação de orientação e correção.

Empresas que atuam de boa-fé não deverão ser imediatamente penalizadas diante de inconsistências. A Receita poderá acompanhar eletronicamente a evolução das operações e orientar o contribuinte antes da aplicação de multas.

Nesse processo, o contador terá papel importante como ponto focal da empresa perante o Fisco.

A intenção apresentada durante o painel é que esse modelo deixe de ser uma medida excepcional e passe a integrar permanentemente a relação entre Receita Federal e contribuintes.

CIB amplia controle sobre o patrimônio imobiliário

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) também foi apresentado como uma das estruturas necessárias para a implementação da reforma.

O sistema deverá reunir informações sobre propriedade, posse e histórico das obras realizadas em cada terreno, atribuindo identificadores específicos às construções.

Além de contribuir para a não cumulatividade e para a aplicação dos redutores, o CIB poderá estimular a uniformização dos cadastros municipais e formar uma base nacional de informações sobre o mercado.

Outro efeito apontado é o aumento da capacidade de fiscalização patrimonial. Com o cruzamento de dados, será possível identificar padrões incompatíveis entre renda declarada e patrimônio, dificultando operações de lavagem de dinheiro por meio de imóveis.

Pequenos empreendedores e administradoras pedem atenção

Apesar das possibilidades apresentadas pela reforma, representantes do setor demonstraram preocupação com os impactos sobre pequenos empreendedores.

Loteadores regionais e empresas responsáveis por empreendimentos de pequeno porte poderão enfrentar dificuldades para absorver a complexidade da nova sistemática, especialmente quando comparada à simplicidade do RET.

As administradoras de condomínios também aguardam definições sobre seu enquadramento e a aplicação dos redutores.

Um dos desafios envolve a própria emissão dos documentos fiscais, que poderá exigir grande volume de informações para diferentes unidades condominiais.

Por isso, o setor defende participação direta nos grupos de trabalho responsáveis pela regulamentação.

Tecnologia terá papel decisivo

A implementação da reforma também exigirá uma profunda adaptação tecnológica.

Sistemas de gestão, plataformas fiscais, softwares de administração condominial e ferramentas utilizadas por incorporadores e loteadores precisarão ser ajustados às novas regras.

A preocupação apresentada durante o painel está relacionada ao fato de que os layouts definitivos ainda demandam definições, enquanto o prazo para adaptação dos sistemas é considerado reduzido.

O desafio será garantir que a regulamentação avance em velocidade suficiente para que empresas e desenvolvedores de tecnologia consigam implementar as mudanças antes da entrada efetiva das novas obrigações.

Dois debates, uma mesma preocupação

Embora tenham abordado temas diferentes, os dois painéis realizados durante a manhã da Convenção Secovi-SP 2026 apresentaram uma preocupação comum: como garantir previsibilidade em um ambiente jurídico e tributário cada vez mais complexo?

No primeiro debate, a resposta passou pela necessidade de simplificar e consolidar a legislação, fortalecer as instituições e reduzir contradições normativas.

No segundo, o foco esteve na construção de uma transição tributária capaz de preservar a segurança jurídica, reduzir impactos econômicos e permitir que o setor imobiliário se adapte às novas exigências.

Em ambos os casos, ficou evidente a importância do diálogo entre Poder Público, setor produtivo, especialistas e entidades representativas.

Manhã reforça papel do setor imobiliário nas decisões nacionais

Os debates demonstraram que o mercado imobiliário ocupa posição estratégica na discussão sobre o futuro econômico e jurídico do país.

A regulamentação da reforma tributária terá efeitos diretos sobre incorporadores, loteadores, administradoras, investidores, proprietários e consumidores. Ao mesmo tempo, a construção de um ambiente de maior segurança jurídica será determinante para garantir investimentos e reduzir riscos nas operações de longo prazo.

A participação do Secovi-SP nos debates reforça a importância de o setor não apenas acompanhar as mudanças, mas também contribuir ativamente para a construção das regras que irão orientar o mercado nos próximos anos.

A manhã da Convenção Secovi-SP 2026 deixou, assim, uma mensagem central: segurança jurídica e eficiência tributária caminham juntas quando há regras claras, transição responsável, tecnologia preparada e diálogo permanente entre o Estado e quem vive a realidade do mercado.

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Fonte: Secovi-SP