Segundo dia da Convenção Secovi-SP debate mercado imobiliário

O segundo e último dia da Convenção Secovi-SP 2026 foi marcado por debates sobre crédito, funding, juros, habitação, investimentos, incorporação imobiliária e novas modalidades de locação residencial. A programação reuniu representantes de entidades, instituições financeiras, incorporadoras e empresas do setor para analisar os desafios atuais e as oportunidades para os próximos anos.

A programação começou com uma análise do cenário político e econômico brasileiro e avançou para discussões sobre as fontes de recursos que sustentam o crédito imobiliário, o crescimento dos fundos de investimento imobiliário, a situação das incorporadoras diante dos juros elevados e os desafios do programa Minha Casa, Minha Vida.

O encerramento foi dedicado ao multifamily, modelo de locação profissional de imóveis residenciais que ainda representa uma pequena parcela do mercado brasileiro, mas começa a ganhar tração entre investidores e empresas especializadas.

Cenário político e econômico influencia decisões do setor

O primeiro painel do dia, “O Brasil Estrutural: Economia, Política e Ambiente de Negócios”, discutiu como o cenário político e institucional brasileiro interfere diretamente nas decisões de investimento do mercado imobiliário.

O jornalista William Waack analisou o ambiente institucional, as eleições, o desequilíbrio das contas públicas e os impactos do cenário fiscal sobre os juros e o crédito.

Segundo a avaliação apresentada durante o painel, a questão fiscal permanece como um dos principais desafios para a economia brasileira. O ambiente de incerteza também pode afetar o custo do dinheiro e, consequentemente, as decisões de empresas e investidores.

Representantes da construção e do mercado imobiliário também chamaram atenção para os impactos de possíveis mudanças trabalhistas, para a informalidade na construção civil e para a necessidade de qualificação profissional.

O debate ainda abordou os efeitos da insegurança jurídica sobre os investimentos e a necessidade de maior previsibilidade institucional para que empresas consigam planejar projetos de longo prazo.

Funding imobiliário enfrenta pressão dos juros elevados

Na sequência, o painel “O Mercado Imobiliário e Funding: Cenários e Tendências” colocou em discussão as fontes de recursos utilizadas para financiar o crédito habitacional brasileiro.

Especialistas do setor financeiro destacaram o impacto dos juros elevados sobre o custo do crédito e apontaram a necessidade de diversificação das fontes de funding.

Segundo Rubens Sardenberg, da Febraban, o comprometimento mensal da renda das famílias brasileiras com o pagamento de dívidas está em torno de 28,5%, enquanto a Selic projetada foi citada em 13,75%.

Michel Cury, presidente da Abecip, explicou que o saldo da poupança do SBPE está estável desde 2021, enquanto a carteira de crédito imobiliário continua crescendo. Esse movimento aumenta a dependência de instrumentos de mercado, como LCIs e CRIs, para complementar o financiamento.

O mercado de capitais também ganhou espaço na discussão. Segundo Hus Morgan, do Banco ABC Brasil, a governança das incorporadoras e a qualidade dos projetos são fatores determinantes para ampliar o acesso a esse tipo de funding.

Ubirajara Freitas, do Secovi-SP, defendeu ainda uma postura de menor endividamento das empresas e maior participação de capital próprio nos empreendimentos como forma de reduzir riscos em um cenário de juros reais elevados.

Fundos imobiliários buscam milhões de novos investidores

Outro destaque foi o painel “Fundos Imobiliários no Brasil: Democratização, Escala, Capital Institucional e Funding para o Setor”.

A indústria de fundos imobiliários foi apresentada como um segmento que continua crescendo mesmo diante do ambiente de juros elevados. O mercado já possui cerca de 3,2 milhões de CPFs investindo em FIIs e movimenta aproximadamente R$ 240 bilhões.

O investidor pessoa física foi apontado como fundamental para a democratização desse mercado. Ao mesmo tempo, os participantes destacaram a necessidade de ampliar a educação financeira, especialmente porque fundos imobiliários são investimentos de renda variável e não devem ser confundidos com aplicações de baixo risco.

Uma das projeções apresentadas durante o painel aponta para a possibilidade de o número de investidores chegar a 20 milhões ou 30 milhões nos próximos 15 anos.

A expansão dos FIIs também foi relacionada ao financiamento do próprio setor imobiliário. Os fundos podem atuar em diferentes segmentos, incluindo galpões, desenvolvimento imobiliário, retrofit e fundos de dívida.

A entrada de investidores institucionais, por sua vez, dependeria de fatores como gestão, transparência, facilidade de entrada e saída e estabilidade jurídica.

Incorporadoras adotam cautela diante dos juros

O painel “Uma Conversa Necessária” reuniu executivos de incorporadoras para discutir como empresas de diferentes portes estão enfrentando um cenário de juros altos, transição tributária e incertezas econômicas.

A gestão de caixa apareceu como um dos principais pontos de atenção. Os participantes destacaram que decisões tomadas hoje no setor podem resultar em produtos entregues somente daqui a cinco ou seis anos, tornando o planejamento financeiro ainda mais importante.

O aumento dos juros também foi apontado como fator de pressão para empresas que assumiram dívidas quando o custo do dinheiro era significativamente menor.

A classe média foi outro ponto de preocupação. Segundo os participantes, parte desse público possui renda e patrimônio, mas enfrenta dificuldade para encontrar produtos compatíveis com sua capacidade de pagamento.

O cenário também afeta o mercado de trabalho da construção civil. A escassez de mão de obra qualificada foi apontada como um desafio crescente para incorporadoras, inclusive em atividades especializadas.

Nordeste apresenta demanda reprimida

Durante o mesmo painel, o Nordeste ganhou destaque na análise do mercado imobiliário.

Diego Villar, CEO da Moura Dubeux, apresentou dados sobre a demanda habitacional na região e apontou uma diferença significativa em relação à capital paulista.

Segundo ele, enquanto São Paulo teria atendido aproximadamente 80% da demanda de determinada faixa de renda nos últimos cinco anos, as três capitais nordestinas analisadas teriam atendido apenas 20%.

A avaliação reforçou a necessidade de revisão de planos diretores e de políticas urbanas capazes de viabilizar novos empreendimentos, especialmente voltados à habitação social.

Minha Casa, Minha Vida enfrenta desafios na Faixa 2

A habitação popular também foi um dos principais temas do segundo dia.

O painel “Minha Casa, Minha Vida: Um Programa de Estado que Deu Certo” mostrou a dimensão alcançada pelo programa, atualmente responsável por mais de 50% do mercado imobiliário nacional e por cerca de 65% da produção na cidade de São Paulo, segundo dados apresentados durante o evento.

Na última década, foram produzidas 3,7 milhões de unidades pelo programa em todo o país, sendo 317 mil somente no município de São Paulo.

Apesar dos resultados, participantes apontaram dificuldades relacionadas ao financiamento e à capacidade de produção.

Um dos principais problemas está na Faixa 2, cujo teto de valor dos imóveis não acompanhou a inflação. Segundo dados apresentados no painel, a inflação acumulada desde o reajuste realizado em 2023 chegou a quase 20%, enquanto o teto teve reajuste de apenas 4%.

A consequência apontada é a redução da oferta de imóveis dentro das condições estabelecidas pelo programa.

Entre as propostas discutidas estão a atualização do teto, a simplificação dos critérios de valor por região e a revisão da curva de subsídios.

FGTS se aproxima do limite de aplicação

O funding destinado à habitação popular também foi colocado em discussão.

Celso Petrucci, diretor de Economia do Secovi-SP e conselheiro do FGTS, destacou que o orçamento do fundo se aproxima do limite de aplicação de recursos.

Segundo os dados apresentados, os valores aplicados pelo FGTS passaram de cerca de R$ 80 bilhões há poucos anos para aproximadamente R$ 200 bilhões em 2026.

Diante desse cenário, foi discutida a possibilidade de utilização de recursos do pré-sal como fonte complementar de funding para a habitação popular.

Os subsídios estaduais e municipais também foram apontados como importantes para viabilizar a compra de imóveis por famílias da Faixa 2, especialmente diante da dificuldade de reunir recursos para a entrada.

Multifamily começa a ganhar espaço no Brasil

O último painel do evento foi dedicado ao multifamily, modelo baseado na propriedade e gestão profissional de imóveis residenciais destinados à locação.

O Brasil possui atualmente cerca de 15 mil unidades administradas profissionalmente nesse formato, número ainda muito pequeno quando comparado aos aproximadamente 18 milhões de unidades existentes no mercado americano.

Apesar da diferença de escala, o segmento começa a ganhar espaço no país.

A profissionalização da gestão foi apontada como um dos principais diferenciais do modelo. Serviços de manutenção, atendimento aos moradores, imóveis mobiliados e soluções que simplificam a locação podem agregar valor ao produto.

Um dos exemplos apresentados durante o painel mostrou um empreendimento em Santa Cecília, no centro de São Paulo, que passou por retrofit. Os aluguéis, que anteriormente estavam na faixa de R$ 500, chegaram a uma média de R$ 2.200 após a transformação do imóvel.

Juros ainda são principal obstáculo ao multifamily

Apesar do potencial, o custo de capital continua sendo um dos principais obstáculos para a expansão do multifamily brasileiro.

André Lucarelli, da Brookfield, destacou que o funding com juros elevados dificulta a aquisição de ativos e a expansão do modelo.

A empresa possui atualmente 6.200 unidades distribuídas em 47 prédios no país, com foco principalmente na classe média. Entre os diferenciais apresentados estão imóveis mobiliados, internet incluída e ausência de exigência de fiador.

Os participantes também discutiram alternativas de financiamento, incluindo estruturas com cotas sênior e júnior e operações de troca de ativos por cotas de fundos.

Segundo dia encerra Convenção com foco em transformação

O segundo e último dia da Convenção Secovi-SP 2026 mostrou um mercado imobiliário pressionado por juros elevados, mudanças regulatórias e desafios de financiamento, mas também atento a novas oportunidades.

Os debates passaram por política, economia, crédito, funding, fundos imobiliários, incorporação, habitação popular e multifamily, mostrando como diferentes segmentos estão conectados dentro da cadeia imobiliária.

De um lado, incorporadoras e instituições financeiras discutem como atravessar um cenário de capital mais caro e maior cautela. De outro, novos modelos de investimento, financiamento e locação começam a abrir espaço para diferentes formas de participação no mercado.

O avanço dos fundos imobiliários, a necessidade de ampliar as fontes de funding, os desafios do Minha Casa, Minha Vida e o crescimento do multifamily indicam que o setor passa por uma transformação que envolve tanto a forma de financiar empreendimentos quanto a maneira de produzir, vender, investir e morar.

Com o encerramento da programação, a Convenção Secovi-SP 2026 deixa como principal mensagem a necessidade de adaptação diante de um ambiente econômico mais complexo, no qual planejamento financeiro, inovação, segurança jurídica, eficiência e capacidade de compreender novas demandas serão cada vez mais importantes para o mercado imobiliário.

Fonte: Redação Condomínio Interativo com colaboração Secovi-SP