Convenção Secovi-SP debate futuro do mercado imobiliário

Primeiro dia da Convenção Secovi-SP 2026 debate economia, tributação, urbanismo e riscos climáticos

O primeiro dia da Convenção Secovi-SP 2026 reuniu representantes do poder público, empresários, especialistas, instituições financeiras e profissionais de diferentes segmentos da cadeia imobiliária para discutir os principais fatores que devem influenciar o mercado nos próximos anos.

Realizado nesta quarta-feira (26), em São Paulo, o evento colocou em pauta temas como cenário econômico, segurança jurídica, reforma tributária, desenvolvimento urbano, oportunidades regionais, transformação do estoque imobiliário e adaptação às mudanças climáticas. A programação foi estruturada para conectar diferentes frentes e analisar riscos, oportunidades e novos modelos para o setor.

Ao longo do dia, uma das principais mensagens foi a necessidade de o setor imobiliário se preparar para um ambiente de mudanças estruturais. Mais do que acompanhar alterações pontuais na legislação ou oscilações do mercado, empresas e profissionais precisam compreender transformações relacionadas à tributação, planejamento urbano, financiamento, comportamento das cidades, sustentabilidade e novas demandas por espaços.

Economia e ambiente de negócios abrem os debates

A programação começou com discussões relacionadas ao cenário econômico e geopolítico e aos impactos da transformação da economia global sobre o Brasil.

A avaliação apresentada foi de que a reconfiguração das relações internacionais, das cadeias produtivas e dos fluxos de capital cria simultaneamente riscos e oportunidades para o país e para o mercado imobiliário.

O debate estabeleceu o contexto para os demais painéis: em um ambiente de maior complexidade econômica e institucional, decisões imobiliárias de longo prazo passam a exigir ainda mais capacidade de análise, planejamento e leitura de cenários.

Segurança jurídica é apontada como condição para investimentos

A previsibilidade das regras foi outro eixo importante do primeiro dia. O painel “Como construir segurança jurídica em um cenário de insegurança jurídica no Brasil” reuniu Moira Toledo, Marcelo Terra e Ellen Gracie para discutir os efeitos do excesso de normas, da complexidade legislativa e da judicialização.

Entre os pontos apresentados esteve a dificuldade de empresas, investidores e cidadãos em compreender um sistema jurídico marcado por normas numerosas, sobrepostas e, em alguns casos, contraditórias.

A complexidade tributária apareceu como um dos exemplos mais expressivos. Segundo dados apresentados durante o debate, empresas brasileiras gastam cerca de 1.500 horas por ano para cumprir obrigações tributárias, enquanto a média dos países da OCDE seria de aproximadamente 164 horas.

O painel também discutiu a sobrecarga do Judiciário, as mudanças propostas para o Código Civil e a necessidade de evitar que novas normas ampliem a insegurança por meio de conceitos abertos ou interpretações divergentes.

Uma das propostas apresentadas foi a chamada “legislação reversa”, pela qual os próprios setores econômicos poderiam colaborar na identificação de normas obsoletas, conflitos e duplicidades, contribuindo para a consolidação e o aperfeiçoamento do marco regulatório.

Para o mercado imobiliário, a discussão ganha importância porque contratos, incorporações, locações, condomínios e investimentos dependem diretamente de regras claras e previsíveis.

Reforma tributária coloca mercado imobiliário diante de uma nova fase

A reforma tributária esteve entre os debates de maior impacto para o setor. O painel reuniu o secretário da Receita Federal, Robison Barreirinhas, e representantes do Secovi-SP para discutir a regulamentação e os efeitos práticos do novo sistema sobre incorporadores, loteadores, administradoras e demais empresas da cadeia.

A inclusão das atividades imobiliárias no modelo do IVA, os mecanismos de redução da tributação, o aproveitamento de créditos e o período de transição foram alguns dos temas abordados.

A adaptação, segundo os participantes, será gradual e exigirá mudanças em processos contábeis, contratos, sistemas tecnológicos e modelos de gestão. Também foram discutidas as regras de transição para locações comerciais e para regimes específicos aplicáveis à incorporação e ao parcelamento do solo.

Outro destaque foi o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apresentado como uma estrutura importante para ampliar a rastreabilidade das operações e integrar informações relacionadas aos imóveis, propriedades, posses e obras.

O painel também evidenciou preocupações do setor, especialmente entre pequenos empreendedores, administradoras e empresas que poderão enfrentar aumento de custos operacionais e desafios tecnológicos durante a transição.

A participação direta da Receita Federal abriu espaço para que dúvidas e demandas do mercado fossem apresentadas e encaminhadas para análise técnica, reforçando a importância do diálogo entre governo e setor privado durante a implementação do novo modelo.

São Paulo debate a cidade que pretende construir para o futuro

O desenvolvimento urbano ocupou espaço central na programação. O painel “O que queremos para São Paulo” colocou em discussão o planejamento da capital, a legislação urbanística e os caminhos para a revisão do Plano Diretor Estratégico prevista para 2029.

A discussão partiu da compreensão de que as regras de ocupação do território influenciam diretamente a atividade imobiliária e a forma como a população utiliza a cidade.

Urbanistas, representantes do setor imobiliário e do poder público discutiram temas como inclusão, funcionalidade, escala humana, mobilidade, ocupação do território e qualidade dos espaços urbanos.

A perspectiva apresentada reforçou que o planejamento da cidade precisa antecipar transformações e estabelecer diretrizes capazes de conciliar desenvolvimento econômico, qualidade de vida e novas demandas da população.

Interior e Baixada Santista ganham protagonismo

Outro destaque do primeiro dia foi a análise da descentralização do mercado imobiliário paulista. Os debates sobre o interior e a Baixada Santista mostraram que essas regiões vêm consolidando dinâmicas próprias e deixando de ser vistas apenas como alternativas às grandes metrópoles.

Dados apresentados no painel “O mapa das oportunidades do Mercado Imobiliário no Interior e na Baixada Santista”, elaborado a partir de informações da Brain Inteligência Estratégica em conjunto com o Secovi-SP, apontaram novas frentes de negócios em diferentes cidades.

A discussão também abordou os chamados “laboratórios do futuro”, com exemplos de municípios que vêm testando novos modelos de desenvolvimento urbano, sustentabilidade e inovação.

A leitura apresentada é que cidades médias podem oferecer condições para experimentar soluções urbanas e imobiliárias que, posteriormente, podem ser incorporadas a mercados maiores.

Retrofit e transformação do estoque urbano entram na agenda

A transformação de áreas consolidadas e o aproveitamento do estoque imobiliário existente também apareceram nas discussões sobre o futuro das cidades.

Nesse contexto, o retrofit ganha relevância como estratégia para modernizar edificações, adaptar imóveis às novas necessidades de uso e contribuir para a revitalização de regiões já estruturadas.

A discussão se conecta diretamente ao desenvolvimento urbano: em vez de pensar apenas na expansão das cidades, o mercado passa a olhar também para a requalificação de áreas existentes, aproveitando infraestrutura instalada e criando novas possibilidades de ocupação.

Mudanças climáticas deixam de ser cenário futuro

No fim do dia, o painel sobre riscos climáticos levou a discussão para outra dimensão: a necessidade de preparar cidades e empreendimentos para eventos extremos que já fazem parte da realidade urbana.

Hassan Barakat, do CGE/SP, apresentou o sistema de monitoramento climático da capital e destacou que aproximadamente 70% da cidade é impermeabilizada, aumentando a vulnerabilidade aos alagamentos.

O Plano Municipal de Drenagem também foi apresentado pelo secretário Marcos Monteiro, com previsão de 174 obras nos próximos 16 anos e investimento estimado em R$ 16 bilhões. A Prefeitura já executou 62 quilômetros de obras, entregou seis reservatórios e possui outros nove em construção.

A experiência internacional de Copenhague, apresentada por Ian Rasmussen, mostrou como infraestrutura de drenagem pode ser integrada a parques, áreas de convivência e equipamentos urbanos. O modelo reforça a ideia de que uma solução climática pode cumprir diversas funções simultaneamente.

Natureza passa a ser tratada como infraestrutura

A arborização urbana foi apresentada por Ricardo Cardim como uma ferramenta de infraestrutura climática. O especialista destacou o papel das árvores de grande porte na retenção de água, redução do calor e melhoria da qualidade ambiental.

Projetos como o Parque Global, o Parque da Gamarra e a Floresta de Bolso do Largo da Batata foram utilizados para mostrar como áreas verdes podem integrar projetos urbanos e imobiliários.

A discussão também envolveu iniciativas do Secovi-SP relacionadas à sustentabilidade, incluindo inventários de emissões, eficiência energética, gestão de resíduos e estudos sobre soluções baseadas na natureza.

Financiamento começa a incorporar resiliência

O mercado financeiro também apareceu como parte da resposta aos desafios climáticos. Lucas Vasconcelos, do Itaú BBA, apresentou iniciativas voltadas ao financiamento de empreendimentos com critérios ambientais e certificações como LEED, EDGE e AQUA.

Entre as soluções discutidas estão isolamento térmico, carregadores para veículos elétricos, bicicletários e outras medidas que podem aumentar a eficiência dos empreendimentos.

Também foi destacado o risco de criação de “ativos encalhados”: imóveis que, por não acompanharem mudanças climáticas, regulatórias ou de comportamento, podem perder competitividade e valor ao longo do tempo.

Um mercado imobiliário diante de uma transformação estrutural

Ao reunir temas aparentemente distintos, o primeiro dia da Convenção Secovi-SP 2026 apresentou uma mensagem comum: o mercado imobiliário está entrando em uma fase em que planejamento, informação e capacidade de adaptação serão cada vez mais determinantes.

A segurança jurídica será necessária para dar previsibilidade aos investimentos. A reforma tributária exigirá reorganização de processos e modelos de negócio. O desenvolvimento urbano precisará considerar novas formas de ocupação. O interior e a Baixada Santista ampliam o mapa de oportunidades. O retrofit ganha espaço diante da necessidade de transformar áreas consolidadas. E os riscos climáticos passam a interferir diretamente no valor, na localização e na viabilidade dos empreendimentos.

A própria programação da Convenção evidencia essa amplitude ao reunir trilhas de economia, análises imobiliárias, novos produtos, crédito, legislação, revitalização urbana, loteamentos, desenvolvimento urbano, segurança jurídica e reforma tributária.

Mais do que apresentar tendências isoladas, os debates do primeiro dia apontaram para um mercado imobiliário que precisará tomar decisões cada vez mais estratégicas. Em um cenário de mudanças econômicas, regulatórias, urbanísticas e ambientais, antecipar riscos e identificar oportunidades deixa de ser diferencial e passa a ser condição para a sustentabilidade dos negócios.

A Convenção Secovi-SP 2026 segue nesta quinta-feira (27), com novos debates sobre economia, mercado, inovação, habitação, experiência do consumidor, inteligência artificial e outras transformações que impactam o futuro do setor imobiliário.