Porteiro não é vigilante: condomínios terão de revisar funções e contratos até setembro de 2027

Porteiro não é vigilante: condomínios terão de revisar funções e contratos até setembro de 2027

Quem vive em condomínio conhece a rotina do porteiro responsável por controlar o acesso, receber correspondências, atender visitantes e interfonar para os moradores. Em muitos edifícios, porém, essas atividades acabam sendo acompanhadas por outras tarefas relacionadas à segurança, como rondas, monitoramento de câmeras e observação das áreas comuns.

A diferença entre as funções de portaria e vigilância ganhou ainda mais importância com o Estatuto da Segurança Privada, legislação que entrou em vigor em 2024 e estabeleceu um período de três anos para adaptação às novas regras.

A partir de 10 de setembro de 2027, condomínios residenciais e comerciais deverão estar adequados às exigências previstas na legislação.

Na prática, síndicos e administradores precisam revisar contratos, atribuições dos funcionários e serviços terceirizados para evitar que profissionais de portaria exerçam atividades próprias de vigilância sem a devida habilitação.

Porteiro e vigilante exercem funções diferentes

Uma das principais mudanças está justamente na necessidade de separar claramente as atividades de portaria e vigilância.

O porteiro pode realizar tarefas como controlar o acesso de moradores e visitantes, identificar pessoas, interfonar, receber correspondências, acompanhar câmeras internas e comunicar ocorrências.

Já a vigilância envolve atividades específicas de segurança patrimonial e exige profissionais devidamente habilitados e regularizados.

Quando um porteiro passa a desempenhar funções próprias de vigilante, pode haver caracterização de desvio de função, além de outros problemas trabalhistas e relacionados à legislação de segurança privada.

O consultor de segurança Marcy José de Campos Verde, ouvido pelo Estadão, destaca que o profissional que exerce função de vigilante precisa estar enquadrado de acordo com as novas exigências, incluindo formação e registro.

Vigilante próprio precisa estar regularizado

Outra situação que exige atenção dos condomínios ocorre quando o próprio edifício possui um profissional contratado para exercer atividades de vigilância.

Nesse caso, o trabalhador precisa estar devidamente habilitado e possuir registro na Polícia Federal, além de cumprir as exigências relacionadas à formação e à reciclagem profissional.

O vigilante próprio também tem sua atuação limitada ao condomínio onde está registrado, enquanto o cadastro junto à Polícia Federal precisa ser renovado a cada dois anos.

A ausência da documentação necessária pode fazer com que a atividade seja considerada segurança clandestina, sujeitando o condomínio a penalidades.

Segundo as informações apresentadas na reportagem, a multa para o condomínio pode chegar a R$ 30 mil.

Terceirização não elimina responsabilidade

A contratação de uma empresa especializada em segurança privada também não significa que o condomínio esteja automaticamente livre de responsabilidade.

As empresas terceirizadas precisam estar regularmente habilitadas e cumprir as exigências estabelecidas para o setor.

Entre os requisitos estão a renovação anual dos certificados de regularidade junto à Polícia Federal, o registro adequado de armamentos e a contratação de profissionais formados em instituições autorizadas pela própria PF.

Os vigilantes também precisam realizar cursos de reciclagem a cada dois anos.

Caso sejam identificadas irregularidades nos profissionais destacados para atuar no condomínio, a responsabilidade também pode alcançar o contratante.

Nessas situações, as multas podem variar entre R$ 10 mil e R$ 30 mil, de acordo com a irregularidade. Em caso de reincidência, os valores podem chegar a três vezes o montante original.

Síndicos começam a revisar contratos

Diante das novas exigências, síndicos e administradores estão realizando uma espécie de pente-fino nos contratos de segurança e nas funções desempenhadas pelos profissionais.

O objetivo é identificar possíveis sobreposições entre atividades de portaria, monitoramento e vigilância.

O síndico profissional e advogado Alan Gouvêa, que administra um condomínio com 180 apartamentos em Águas Claras, no Distrito Federal, afirma que iniciou um diagnóstico das atividades realizadas no empreendimento.

Segundo ele, a análise inclui as atribuições da portaria, contratos relacionados à segurança e serviços envolvendo equipamentos eletrônicos.

Um dos pontos observados é a diferença entre empresas responsáveis apenas pela instalação e manutenção de câmeras, cerca elétrica e outros equipamentos e aquelas que também realizam monitoramento remoto.

Onde termina a portaria e começa a vigilância?

Um dos principais desafios para os condomínios é justamente identificar o limite entre as atividades que podem ser realizadas por um porteiro e aquelas que caracterizam segurança privada.

Gouvêa explica que o porteiro pode controlar acessos, identificar visitantes, interfonar, acompanhar câmeras internas e comunicar ocorrências.

O problema surge quando essas atividades passam a incorporar atribuições próprias de vigilância patrimonial.

O próprio síndico aponta a existência de uma espécie de “zona cinzenta” que durante anos recebeu pouca atenção em determinados condomínios.

Ao mesmo tempo, ele avalia que o novo cenário pode contribuir para uma maior profissionalização do setor e oferecer mais segurança jurídica para os responsáveis pela gestão.

Mudanças podem aumentar custos dos condomínios

A adequação à legislação também pode representar aumento de despesas para alguns condomínios.

A síndica profissional Patricia Lima da Costa afirma que a segurança passa a exigir maior atenção à contratação, fiscalização dos serviços e documentação dos profissionais.

Para ela, a questão envolve principalmente governança, com a necessidade de saber quem presta cada serviço, quais atividades está autorizado a realizar e se a empresa contratada possui habilitação adequada.

O síndico profissional e advogado Luis Fabiano Costanzo, que atua em um condomínio de 486 apartamentos e 10 lojas no Brás, em São Paulo, estima inicialmente um aumento de aproximadamente 10% nos custos de manutenção e segurança do empreendimento.

A avaliação considera a necessidade de separar funções, revisar contratos e verificar se as empresas terceirizadas estão adequadas aos serviços prestados.

Tecnologia pode ganhar espaço na segurança

Com a possibilidade de aumento dos custos relacionados à segurança, outra tendência apontada por especialistas é o crescimento da utilização de soluções tecnológicas nos condomínios.

Câmeras, controle de acesso, cercas elétricas e sistemas de monitoramento podem ganhar ainda mais espaço como ferramentas complementares à segurança dos empreendimentos.

O empresário Cleaudio Mohn França, que atua no setor de tecnologia de segurança, destaca que o primeiro passo para investir nesses equipamentos é identificar os pontos mais vulneráveis do condomínio.

A tecnologia, porém, não substitui planejamento. Uma câmera de alta qualidade, por exemplo, pode ter pouca efetividade se estiver mal posicionada ou não fizer parte de um sistema integrado.

O consultor de segurança Eytan Magal também considera que a portaria deixou de ser apenas um ponto de controle de acesso e passou a concentrar informações importantes sobre a rotina do condomínio.

Prazo termina em setembro de 2027

O período de adaptação dá aos condomínios tempo para revisar suas estruturas antes da entrada em vigor das novas exigências.

Até 10 de setembro de 2027, síndicos e administradores deverão avaliar as funções exercidas pelos profissionais, verificar a documentação dos trabalhadores, revisar contratos de segurança e conferir a regularidade das empresas terceirizadas.

A mudança também exige atenção para que atividades de apoio e monitoramento interno não sejam automaticamente confundidas com vigilância privada.

O síndico e advogado Alan Gouvêa ressalta que o acompanhamento passivo do ambiente e o uso de sistemas internos de monitoramento não necessariamente caracterizam segurança privada clandestina.

O desafio, portanto, está em identificar corretamente a natureza de cada atividade e garantir que profissionais e empresas estejam habilitados para aquilo que efetivamente executam.

Com a aproximação do prazo, a recomendação apontada pelos especialistas é que os condomínios não deixem a adequação para os últimos meses.

Para síndicos e administradores, o momento é de diagnosticar, revisar contratos, verificar documentos e definir claramente as responsabilidades de cada profissional, buscando conciliar segurança, conformidade legal e equilíbrio financeiro.