Permuta cresce entre imóveis de alto padrão

A permuta imobiliária vem ganhando espaço em negociações envolvendo edifícios de alto padrão em São Paulo e no Rio de Janeiro. O modelo permite que proprietários de imóveis antigos recebam unidades futuras em um novo empreendimento, enquanto incorporadoras reduzem o desembolso inicial necessário para viabilizar a aquisição dos terrenos.

Embora a permuta já seja utilizada tradicionalmente na compra de terrenos, o modelo passou a alcançar uma escala maior em determinadas negociações de empreendimentos residenciais de alto padrão. Em operações nas quais é necessário negociar apartamento por apartamento, a troca por unidades futuras já chega a representar metade de um condomínio e, em alguns casos, envolve a maioria dos proprietários.

Um dos fatores que ajudam a explicar esse movimento é a busca por maior rentabilidade. Na Zona Sul do Rio de Janeiro, por exemplo, o avanço das locações de curta duração, conhecidas como short stay, aumentou o interesse de proprietários por unidades novas e mais compactas.

A lógica está relacionada ao potencial de geração de renda. Segundo informações apresentadas na matéria, o aluguel de um imóvel novo pode alcançar valores duas ou três vezes superiores aos obtidos anteriormente, dependendo da configuração e da localização. Em uma das operações citadas, um apartamento de 120 metros quadrados foi trocado por três unidades de 40 metros quadrados.

A estratégia também aparece em regiões nas quais existe pouca oferta de novos empreendimentos. Nesses casos, moradores podem preferir a permuta porque desejam permanecer no mesmo bairro. Receber apenas o valor financeiro correspondente ao imóvel antigo pode dificultar a recompra, especialmente quando os lançamentos apresentam preços significativamente superiores.

Para reduzir conflitos durante a negociação, incorporadoras procuram, quando possível, preservar características do imóvel original, como metragem e andar da futura unidade. Ainda assim, a composição do acordo precisa considerar diferentes interesses entre os proprietários, incluindo aqueles que preferem manter o imóvel e os que priorizam liquidez financeira.

Outro elemento que favorece esse tipo de operação é o cenário de juros elevados. De acordo com os dados apresentados pela publicação, há negociações em que o valor oferecido em imóveis pode chegar próximo ao dobro da proposta em dinheiro. Para as incorporadoras, isso pode representar uma maneira de reduzir a necessidade de capital imediato para aquisição do terreno.

Em determinadas operações, a permuta chega a responder por até 50% do custo de aquisição da área. A estrutura, porém, não é aplicável a qualquer imóvel. Um dos principais fatores para determinar sua viabilidade é o potencial construtivo do terreno.

A lógica envolve substituir uma edificação antiga por um empreendimento capaz de aproveitar melhor a área disponível. Em determinados casos, um prédio que ocupa uma ou duas vezes a área do lote pode dar lugar a um projeto com aproveitamento de até quatro vezes essa área, criando condições econômicas para que a negociação seja vantajosa para proprietários e incorporadora.

Para os proprietários, a modalidade pode representar uma alternativa à venda tradicional, especialmente quando o objetivo é continuar em uma região valorizada e, ao mesmo tempo, obter um imóvel com características mais adequadas ao mercado atual.

Já para as incorporadoras, o mecanismo pode contribuir para viabilizar projetos em bairros consolidados, onde a disponibilidade de terrenos é limitada e os preços de aquisição são elevados. A redução do desembolso inicial também ganha relevância diante das condições de crédito e financiamento.

O avanço do short stay acrescenta outra dimensão ao modelo. Em locais com forte demanda por hospedagens e locações de curta duração, apartamentos menores e bem localizados podem apresentar maior potencial de geração de renda, tornando a troca por novas unidades uma alternativa atrativa para determinados proprietários.

O movimento mostra, ainda, como as transformações no mercado imobiliário podem alterar a relação entre imóveis antigos, novos empreendimentos e geração de renda. Em vez de representar apenas uma negociação para substituição de um edifício, a permuta pode integrar estratégias de desenvolvimento imobiliário, preservação de localização e aproveitamento econômico das novas unidades.

Apesar das oportunidades, cada operação depende das características do terreno, do projeto, da localização, das condições estabelecidas entre os envolvidos e do potencial de valorização do novo empreendimento. Por isso, a estruturação da permuta exige análise individualizada antes da formalização do negócio.

Fonte: Portas