Obra pública contribuiu para desabamento em condomínio
Decisão reconheceu responsabilidade concorrente após perícia apontar que intervenções no terreno agravaram as condições que levaram ao desabamento da parede da garagem
A 5ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) reconheceu a responsabilidade concorrente do Estado de Santa Catarina pelos danos materiais provocados por um deslizamento de terra e pelo desabamento de parte da parede da garagem de um condomínio localizado ao lado de uma escola estadual de educação básica, em Gravatal. A decisão determinou que o Estado ressarça 50% dos prejuízos comprovados e realize obras de contenção, drenagem e impermeabilização na área sob sua responsabilidade.
O caso teve origem após o surgimento e o agravamento de fissuras e rachaduras na parede da garagem do condomínio, que fazia divisa com o terreno da escola. Os problemas apareceram na sequência das obras de ampliação realizadas no imóvel público. Diante do avanço das patologias, o condomínio contratou uma empresa especializada, que identificou risco de colapso da estrutura e relacionou os danos às intervenções realizadas na área vizinha.
Em maio de 2022, o deslizamento do aterro da obra da escola provocou o desabamento da parede da garagem, atingindo dois veículos. Um novo laudo técnico confirmou a relação entre as intervenções realizadas na escola e o agravamento das condições que contribuíram para o desabamento, além de apontar a permanência do risco de novos episódios. Os prejuízos materiais apresentados pelo condomínio foram estimados em R$ 92 mil.
Inicialmente, a Vara Única da comarca de Armazém julgou os pedidos do condomínio improcedentes por entender que não havia sido demonstrado nexo de causalidade entre a atuação do Estado e os danos registrados. O condomínio recorreu e sustentou que a perícia havia identificado a contribuição das obras públicas para o comprometimento da estrutura.
Durante a análise do recurso, a perícia também identificou problemas estruturais anteriores na parede da garagem. Segundo o levantamento técnico, a estrutura havia sido construída como elemento de vedação e não apresentava características suficientes para suportar o empuxo do solo. Além disso, os reforços realizados posteriormente não abrangiam toda a extensão da parede.
Apesar dessas deficiências existentes no próprio condomínio, os peritos identificaram fatores relacionados às obras de ampliação da escola que contribuíram diretamente para o desabamento. As intervenções modificaram as condições originais do terreno, envolveram movimentação de terra e execução de aterro, aumentaram as cargas incidentes sobre o solo e elevaram o empuxo exercido sobre a parede do condomínio.
O laudo também apontou a ausência de uma vistoria cautelar de vizinhança antes do início das intervenções, além de deficiências no sistema de drenagem e impermeabilização da área pertencente à escola. Para o TJSC, esses fatores demonstraram que as obras públicas agravaram as condições mecânicas que já incidiam sobre a estrutura do condomínio.
A relatora destacou que não seria possível atribuir exclusivamente à deficiência construtiva da parede a responsabilidade pelos danos. Segundo a decisão, embora o condomínio apresentasse uma inadequação estrutural anterior, a execução de uma obra pública confinante deveria ter considerado as condições do imóvel vizinho e buscado medidas capazes de evitar ou reduzir os riscos de danos.
Com base nesse entendimento, o Tribunal reconheceu a existência de culpa concorrente, prevista no artigo 945 do Código Civil. Dessa forma, a responsabilidade pelos prejuízos foi dividida igualmente entre as partes, cabendo ao Estado ressarcir 50% dos danos materiais comprovadamente suportados pelo condomínio, enquanto a parcela restante permanecerá sob responsabilidade do proprietário do imóvel.
Além da indenização, a decisão determinou que o Estado elabore um projeto técnico e execute, no prazo máximo de 180 dias, as obras necessárias de contenção, drenagem e impermeabilização na área sob sua responsabilidade. As intervenções deverão seguir as conclusões da perícia e as normas técnicas aplicáveis.
A decisão é relevante para condomínios porque evidencia a importância de avaliar os impactos de obras realizadas em imóveis vizinhos, especialmente quando envolvem movimentação de solo, aterros, alterações de drenagem, impermeabilização ou aumento de cargas sobre o terreno. Situações dessa natureza podem modificar as condições existentes e gerar riscos para muros, garagens, fundações e demais estruturas próximas.
O caso também reforça a importância da vistoria cautelar de vizinhança antes do início de obras de maior impacto. O registro das condições existentes nos imóveis próximos pode contribuir para identificar patologias anteriores, estabelecer parâmetros técnicos e auxiliar na apuração de eventuais danos provocados ou agravados durante a execução de uma intervenção.
Para síndicos e administradoras, o acompanhamento de obras realizadas em terrenos vizinhos também pode representar uma medida preventiva. A identificação de movimentações de terra, alterações no sistema de drenagem ou surgimento de fissuras e rachaduras deve ser acompanhada com atenção e, quando necessário, submetida à avaliação de profissionais habilitados.
A decisão do TJSC demonstra ainda que a existência de problemas estruturais anteriores não necessariamente elimina a responsabilidade de terceiros quando uma nova intervenção contribui para agravar o risco ou provocar o dano. No caso analisado, a Justiça considerou que havia fatores preexistentes na estrutura do condomínio, mas também reconheceu que as obras da escola alteraram as condições do terreno e contribuíram para o desabamento.
O julgamento foi realizado por unanimidade pela 5ª Câmara de Direito Público do TJSC. Além do ressarcimento de parte dos prejuízos, a determinação para execução de obras de contenção, drenagem e impermeabilização busca reduzir a possibilidade de novos desabamentos e preservar a segurança da área atingida.
O entendimento reforça, portanto, que a segurança de um condomínio pode ser afetada por intervenções realizadas fora de seus limites físicos. Por isso, obras em imóveis vizinhos que envolvam alterações significativas no terreno devem ser acompanhadas com planejamento técnico, avaliação dos riscos e adoção de medidas preventivas para evitar que problemas existentes sejam agravados ou que novos danos sejam provocados.
Fonte: Poder Judiciário de SC