Multifamily avança no Brasil e profissionaliza aluguel para a classe média

Multifamily avança no Brasil e leva aluguel profissionalizado para a classe média

O mercado brasileiro de locação residencial começa a ganhar um novo formato com o avanço do modelo multifamily, sistema em que um edifício inteiro é destinado ao aluguel e administrado profissionalmente por uma empresa. Diferentemente do modelo tradicional, no qual as unidades são vendidas individualmente para diferentes proprietários, o empreendimento permanece sob controle de um único investidor ou grupo, que explora a receita gerada pelos contratos de locação.

A proposta transforma o imóvel em um ativo de renda recorrente e aproxima a locação residencial da lógica de gestão profissional de investimentos. Além da administração dos apartamentos, os empreendimentos multifamily podem oferecer uma estrutura integrada de serviços, com unidades mobiliadas, contratos mais flexíveis, academia, coworking, lavanderia, limpeza, manutenção e áreas de convivência.

Na prática, o morador passa a contratar uma empresa responsável pela operação do empreendimento, em vez de negociar diretamente com diferentes proprietários. A mudança busca oferecer uma experiência de locação mais estruturada e, ao mesmo tempo, facilitar a gestão de um conjunto de unidades concentradas em um mesmo edifício.

Mercado ainda está em fase de expansão

Apesar do crescimento, o multifamily ainda representa uma parcela pequena do mercado imobiliário brasileiro. Dados da SiiLA referentes ao segundo trimestre de 2026 apontam 14.283 unidades distribuídas em 119 empreendimentos institucionais em nove cidades brasileiras. Outras 4.781 unidades estavam em desenvolvimento, sendo que 3.109 tinham previsão de chegar ao mercado nos 12 meses seguintes.

A oferta, entretanto, permanece bastante concentrada. São Paulo reúne 12.088 unidades, aproximadamente 85% do estoque institucional monitorado pela SiiLA. Fora da capital paulista, o modelo ainda possui presença mais limitada em escala institucional.

O cenário brasileiro ainda é pequeno quando comparado ao mercado norte-americano. Nos Estados Unidos, onde o multifamily está mais consolidado, o segmento é estimado em cerca de US$ 4,5 trilhões e representa aproximadamente 21% do mercado imobiliário comercial investível. Em 2025, as transações do setor norte-americano chegaram a aproximadamente US$ 165 bilhões, segundo dados citados pelo Paraíba Business.

Aluguel ganha espaço diante do custo da compra

A expansão do multifamily ocorre em um momento de mudanças na relação dos brasileiros com a moradia. O Índice FipeZAP registrou alta de 9,28% nos preços anunciados de locação residencial em 12 meses até julho de 2026, enquanto a inflação acumulada no mesmo período foi de 4,44%.

Ao mesmo tempo, o custo de entrada para aquisição de um imóvel e as condições de financiamento podem dificultar a compra para parte das famílias. Nesse cenário, o aluguel passa a ocupar um espaço maior nas decisões de moradia.

O público potencial do multifamily inclui famílias menores, pessoas que vivem sozinhas e profissionais com maior mobilidade. Para esses grupos, a possibilidade de encontrar um imóvel já estruturado, com serviços disponíveis e contratos administrados profissionalmente, pode representar uma alternativa ao processo tradicional de locação.

A diferença está justamente na forma de operação. Em vez de o morador tratar individualmente de questões como manutenção e relacionamento com o proprietário, essas atividades ficam concentradas na empresa responsável pelo empreendimento.

Investidores buscam renda recorrente

Para os investidores, o modelo apresenta uma característica central: a manutenção do edifício como um ativo gerador de renda. Em vez de vender cada unidade separadamente, o proprietário mantém o empreendimento e recebe receitas provenientes dos aluguéis ao longo do tempo.

A valorização do próprio imóvel também pode contribuir para o retorno do investimento, especialmente em empreendimentos com localização adequada, elevada ocupação e operação eficiente. A concentração das unidades em um mesmo prédio ainda facilita a administração e cria escala para futuras negociações envolvendo fundos, gestores e investidores institucionais.

O avanço do modelo começa inclusive a movimentar um mercado secundário de ativos residenciais destinados à renda. Um dos exemplos citados pelo levantamento é a aquisição, pela Kinea, de um portfólio da Brookfield por R$ 2 bilhões.

Esse tipo de movimentação demonstra que o multifamily começa a ser tratado não apenas como uma modalidade de locação, mas também como uma classe de ativo que pode interessar a investidores institucionais.

Classe média entra no radar

O multifamily brasileiro surgiu associado principalmente ao público de maior renda, mas investidores e operadores começam a direcionar a expansão para a classe média.

A Greystar, uma das empresas internacionais que atuam nesse mercado, administra aproximadamente 3.600 unidades no Brasil e prevê ampliar esse número para mais de 5 mil até o final de 2027. A empresa projeta chegar a 7 mil unidades em 2028 e a 10 mil em 2030, incluindo empreendimentos voltados à renda média e a outras grandes cidades brasileiras.

Para Gustavo Favaron, CEO global do GRI Institute, a expansão para a renda média pode ampliar significativamente o mercado, diante de uma demanda potencial maior por aluguel profissionalizado.

A diversificação também pode atingir diferentes perfis de moradores. O modelo permite a criação de empreendimentos direcionados a jovens profissionais, estudantes, idosos independentes, executivos e outros grupos com necessidades específicas.

Essa possibilidade amplia o conceito de multifamily para além de um simples edifício de apartamentos para aluguel. O empreendimento passa a ser planejado considerando o perfil de quem irá morar no local e os serviços que poderão ser oferecidos durante a permanência.

Projeto do imóvel muda com o modelo

A expansão do multifamily também modifica a maneira como os empreendimentos residenciais são concebidos. No modelo tradicional, muitos projetos são desenvolvidos com foco na venda individual das unidades. No multifamily, o imóvel precisa ser planejado desde o início considerando a operação futura e a permanência dos moradores.

Isso pode influenciar a metragem dos apartamentos, o desenho das áreas comuns, os serviços disponibilizados e até a escolha da localização.

O objetivo passa a ser criar uma operação capaz de manter boa taxa de ocupação, controlar custos e oferecer serviços que sejam valorizados pelo público-alvo. Por isso, o crescimento do segmento depende não apenas da construção de novos edifícios, mas também do desenvolvimento de estruturas profissionais de administração dos imóveis.

A mudança também pode influenciar a relação entre construção civil e mercado de locação. O empreendimento deixa de ser pensado exclusivamente como um conjunto de unidades que será comercializado e passa a ser projetado como um ativo que deverá permanecer em operação por um período prolongado.

Um novo produto imobiliário

O multifamily aproxima o aluguel residencial da gestão profissional de ativos. O imóvel deixa de ser considerado apenas uma unidade individual negociada entre proprietário e inquilino e passa a integrar um portfólio administrado com foco na geração de renda recorrente.

No Brasil, esse mercado ainda está em formação, mas fatores como a dificuldade de acesso à compra, o crescimento dos preços dos imóveis e a expansão da demanda por locação contribuem para criar espaço para novos empreendimentos.

A chegada do modelo à classe média representa uma nova etapa desse processo. A ampliação do público potencial pode aumentar a escala do mercado e estimular a implantação de empreendimentos em cidades além dos principais polos atualmente concentrados em São Paulo.

Ao mesmo tempo, a expansão dependerá da capacidade de equilibrar preço, localização, serviços, qualidade das unidades e eficiência operacional. A oferta de aluguel profissionalizado precisa atender às necessidades dos moradores sem comprometer a viabilidade econômica dos empreendimentos.

Outro ponto relevante é o cenário de investimentos. O crescimento do multifamily pode ampliar as possibilidades de participação de fundos, gestoras e investidores institucionais no mercado residencial de locação, especialmente à medida que novos ativos sejam desenvolvidos e negociados.

Dados apresentados pelo Secovi-SP em agosto de 2026 também apontaram que o mercado brasileiro já contava com cerca de 15 mil unidades geridas profissionalmente, enquanto especialistas destacaram o potencial de crescimento do segmento nos próximos anos.

Apesar desse avanço, o mercado brasileiro ainda representa uma fração do segmento existente nos Estados Unidos. A diferença de escala mostra que há espaço para expansão, mas também evidencia desafios relacionados ao financiamento, aos juros e à estrutura necessária para desenvolver novos empreendimentos.

O multifamily, portanto, começa a consolidar uma nova lógica para o mercado residencial brasileiro. Em vez de concentrar o negócio na venda das unidades, o modelo mantém o empreendimento como um ativo de renda e transforma a administração profissional em parte central do produto imobiliário.

A expansão para a classe média poderá ser decisiva para determinar o alcance desse formato no país. Caso consiga combinar moradia, serviços, flexibilidade e preços compatíveis com a renda dos novos públicos, o multifamily poderá ampliar sua participação no mercado brasileiro de locação e contribuir para a profissionalização de um segmento historicamente marcado por relações mais individualizadas entre proprietários e inquilinos.Multifamily avança no Brasil e leva aluguel profissionalizado para a classe média

O mercado brasileiro de locação residencial começa a ganhar um novo formato com o avanço do modelo multifamily, sistema em que um edifício inteiro é destinado ao aluguel e administrado profissionalmente por uma empresa. Diferentemente do modelo tradicional, no qual as unidades são vendidas individualmente para diferentes proprietários, o empreendimento permanece sob controle de um único investidor ou grupo, que explora a receita gerada pelos contratos de locação.

A proposta transforma o imóvel em um ativo de renda recorrente e aproxima a locação residencial da lógica de gestão profissional de investimentos. Além da administração dos apartamentos, os empreendimentos multifamily podem oferecer uma estrutura integrada de serviços, com unidades mobiliadas, contratos mais flexíveis, academia, coworking, lavanderia, limpeza, manutenção e áreas de convivência.

Na prática, o morador passa a contratar uma empresa responsável pela operação do empreendimento, em vez de negociar diretamente com diferentes proprietários. A mudança busca oferecer uma experiência de locação mais estruturada e, ao mesmo tempo, facilitar a gestão de um conjunto de unidades concentradas em um mesmo edifício.

Mercado ainda está em fase de expansão

Apesar do crescimento, o multifamily ainda representa uma parcela pequena do mercado imobiliário brasileiro. Dados da SiiLA referentes ao segundo trimestre de 2026 apontam 14.283 unidades distribuídas em 119 empreendimentos institucionais em nove cidades brasileiras. Outras 4.781 unidades estavam em desenvolvimento, sendo que 3.109 tinham previsão de chegar ao mercado nos 12 meses seguintes.

A oferta, entretanto, permanece bastante concentrada. São Paulo reúne 12.088 unidades, aproximadamente 85% do estoque institucional monitorado pela SiiLA. Fora da capital paulista, o modelo ainda possui presença mais limitada em escala institucional.

O cenário brasileiro ainda é pequeno quando comparado ao mercado norte-americano. Nos Estados Unidos, onde o multifamily está mais consolidado, o segmento é estimado em cerca de US$ 4,5 trilhões e representa aproximadamente 21% do mercado imobiliário comercial investível. Em 2025, as transações do setor norte-americano chegaram a aproximadamente US$ 165 bilhões, segundo dados citados pelo Paraíba Business.

Aluguel ganha espaço diante do custo da compra

A expansão do multifamily ocorre em um momento de mudanças na relação dos brasileiros com a moradia. O Índice FipeZAP registrou alta de 9,28% nos preços anunciados de locação residencial em 12 meses até julho de 2026, enquanto a inflação acumulada no mesmo período foi de 4,44%.

Ao mesmo tempo, o custo de entrada para aquisição de um imóvel e as condições de financiamento podem dificultar a compra para parte das famílias. Nesse cenário, o aluguel passa a ocupar um espaço maior nas decisões de moradia.

O público potencial do multifamily inclui famílias menores, pessoas que vivem sozinhas e profissionais com maior mobilidade. Para esses grupos, a possibilidade de encontrar um imóvel já estruturado, com serviços disponíveis e contratos administrados profissionalmente, pode representar uma alternativa ao processo tradicional de locação.

A diferença está justamente na forma de operação. Em vez de o morador tratar individualmente de questões como manutenção e relacionamento com o proprietário, essas atividades ficam concentradas na empresa responsável pelo empreendimento.

Investidores buscam renda recorrente

Para os investidores, o modelo apresenta uma característica central: a manutenção do edifício como um ativo gerador de renda. Em vez de vender cada unidade separadamente, o proprietário mantém o empreendimento e recebe receitas provenientes dos aluguéis ao longo do tempo.

A valorização do próprio imóvel também pode contribuir para o retorno do investimento, especialmente em empreendimentos com localização adequada, elevada ocupação e operação eficiente. A concentração das unidades em um mesmo prédio ainda facilita a administração e cria escala para futuras negociações envolvendo fundos, gestores e investidores institucionais.

O avanço do modelo começa inclusive a movimentar um mercado secundário de ativos residenciais destinados à renda. Um dos exemplos citados pelo levantamento é a aquisição, pela Kinea, de um portfólio da Brookfield por R$ 2 bilhões.

Esse tipo de movimentação demonstra que o multifamily começa a ser tratado não apenas como uma modalidade de locação, mas também como uma classe de ativo que pode interessar a investidores institucionais.

Classe média entra no radar

O multifamily brasileiro surgiu associado principalmente ao público de maior renda, mas investidores e operadores começam a direcionar a expansão para a classe média.

A Greystar, uma das empresas internacionais que atuam nesse mercado, administra aproximadamente 3.600 unidades no Brasil e prevê ampliar esse número para mais de 5 mil até o final de 2027. A empresa projeta chegar a 7 mil unidades em 2028 e a 10 mil em 2030, incluindo empreendimentos voltados à renda média e a outras grandes cidades brasileiras.

Para Gustavo Favaron, CEO global do GRI Institute, a expansão para a renda média pode ampliar significativamente o mercado, diante de uma demanda potencial maior por aluguel profissionalizado.

A diversificação também pode atingir diferentes perfis de moradores. O modelo permite a criação de empreendimentos direcionados a jovens profissionais, estudantes, idosos independentes, executivos e outros grupos com necessidades específicas.

Essa possibilidade amplia o conceito de multifamily para além de um simples edifício de apartamentos para aluguel. O empreendimento passa a ser planejado considerando o perfil de quem irá morar no local e os serviços que poderão ser oferecidos durante a permanência.

Projeto do imóvel muda com o modelo

A expansão do multifamily também modifica a maneira como os empreendimentos residenciais são concebidos. No modelo tradicional, muitos projetos são desenvolvidos com foco na venda individual das unidades. No multifamily, o imóvel precisa ser planejado desde o início considerando a operação futura e a permanência dos moradores.

Isso pode influenciar a metragem dos apartamentos, o desenho das áreas comuns, os serviços disponibilizados e até a escolha da localização.

O objetivo passa a ser criar uma operação capaz de manter boa taxa de ocupação, controlar custos e oferecer serviços que sejam valorizados pelo público-alvo. Por isso, o crescimento do segmento depende não apenas da construção de novos edifícios, mas também do desenvolvimento de estruturas profissionais de administração dos imóveis.

A mudança também pode influenciar a relação entre construção civil e mercado de locação. O empreendimento deixa de ser pensado exclusivamente como um conjunto de unidades que será comercializado e passa a ser projetado como um ativo que deverá permanecer em operação por um período prolongado.

Um novo produto imobiliário

O multifamily aproxima o aluguel residencial da gestão profissional de ativos. O imóvel deixa de ser considerado apenas uma unidade individual negociada entre proprietário e inquilino e passa a integrar um portfólio administrado com foco na geração de renda recorrente.

No Brasil, esse mercado ainda está em formação, mas fatores como a dificuldade de acesso à compra, o crescimento dos preços dos imóveis e a expansão da demanda por locação contribuem para criar espaço para novos empreendimentos.

A chegada do modelo à classe média representa uma nova etapa desse processo. A ampliação do público potencial pode aumentar a escala do mercado e estimular a implantação de empreendimentos em cidades além dos principais polos atualmente concentrados em São Paulo.

Ao mesmo tempo, a expansão dependerá da capacidade de equilibrar preço, localização, serviços, qualidade das unidades e eficiência operacional. A oferta de aluguel profissionalizado precisa atender às necessidades dos moradores sem comprometer a viabilidade econômica dos empreendimentos.

Outro ponto relevante é o cenário de investimentos. O crescimento do multifamily pode ampliar as possibilidades de participação de fundos, gestoras e investidores institucionais no mercado residencial de locação, especialmente à medida que novos ativos sejam desenvolvidos e negociados.

Dados apresentados pelo Secovi-SP em agosto de 2026 também apontaram que o mercado brasileiro já contava com cerca de 15 mil unidades geridas profissionalmente, enquanto especialistas destacaram o potencial de crescimento do segmento nos próximos anos.

Apesar desse avanço, o mercado brasileiro ainda representa uma fração do segmento existente nos Estados Unidos. A diferença de escala mostra que há espaço para expansão, mas também evidencia desafios relacionados ao financiamento, aos juros e à estrutura necessária para desenvolver novos empreendimentos.

O multifamily, portanto, começa a consolidar uma nova lógica para o mercado residencial brasileiro. Em vez de concentrar o negócio na venda das unidades, o modelo mantém o empreendimento como um ativo de renda e transforma a administração profissional em parte central do produto imobiliário.

A expansão para a classe média poderá ser decisiva para determinar o alcance desse formato no país. Caso consiga combinar moradia, serviços, flexibilidade e preços compatíveis com a renda dos novos públicos, o multifamily poderá ampliar sua participação no mercado brasileiro de locação e contribuir para a profissionalização de um segmento historicamente…