MP e CPI miram mercado de microapartamentos em SP: construtoras multadas e CEO de imobiliária alvo de quebra de sigilo

Microapartamentos em bairros de classe média de São Paulo entram no radar do MP e da CPI por suspeitas de desvio em política habitacional

A política municipal de incentivo à produção de moradias populares em São Paulo está no centro de uma investigação conjunta do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) e da Comissão Parlamentar de Inquérito da Câmara Municipal de São Paulo (CPI) — um inquérito que poderá alterar o rumo do mercado imobiliário na capital paulista. O foco são microapartamentos classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP), erguidos em bairros de classe média e alta, que teriam recebido benefícios fiscais e urbanísticos destinados originalmente à população de baixa renda.

Investigação e início das sanções

Nos últimos meses, a prefeitura de São Paulo, comandada por Ricardo Nunes (MDB), anunciou duas multas que somam R$ 31 milhões a construtoras que desenvolveram empreendimentos com benefício de incentivo à baixa renda e estariam com destinação irregular. Essas sanções são consideradas apenas “a ponta do iceberg” por promotores que investigam centenas de empreendimentos similares.

Segundo a Prefeitura, já foram instaurados cerca de 200 processos administrativos, que envolvem 24,6 mil unidades residenciais beneficiadas por incentivos municipais. O MP-SP, por sua vez, ingressou com ação civil pública solicitando a suspensão temporária da política de incentivos urbanísticos e fiscais até que haja “um sistema seguro e eficiente de fiscalização pública de adquirentes e locatários”.

Como funciona o mecanismo de incentivo

Desde a reforma do Plano Diretor de São Paulo de 2014, o município permite que empreendimentos privados recebam descontos ou isenção de taxas como a outorga onerosa e o ISS, desde que destinem uma porcentagem de unidades para famílias de baixa renda – no caso, para as categorias HIS 1 (renda até 3 salários mínimos), HIS 2 (3 a 6 salários mínimos) ou HMP (até 10 salários mínimos). Em troca, essas unidades devem cumprir tipologia específica, faixa de renda e restrições como locação de curta duração.

Contudo, o MP apontou que o desenho da política deixou a cargo do mercado a tarefa de fiscalizar se os compradores ou locatários atendem aos critérios de renda, ou seja, “condicionou ao mercado o controle de quem adquire ou habita”.

Indicativos de desvio e “adoção” de termos como “fake HIS”

Os indícios reunidos pelas investigações são variados:

• Unidades de 24 a 30 m², vendidas por valores muito acima do que tipicamente seria compatível com a renda-alvo (chegando a mais de R$ 20 mil/m²) em bairros valorizados.
• Compradores com renda declarada acima do limite previsto para HIS ou HMP; em alguns casos, adquiriram várias unidades ou estavam ligados a empresas.
• Anúncios de revenda ou de locação de curta duração de unidades que deveriam estar destinadas à baixa renda.
• Pesquisadores do Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (Labcidade) da Universidade de São Paulo chegaram a cunhar a expressão “fake HIS” para apontar a aparência de moradia popular em empreendimentos que, na prática, serviam a outro perfil de comprador.
  

Exemplos de empreendimentos investigados

Entre os casos já sancionados ou com aviso formal de sanção estão edifícios em bairros como Pinheiros, Lapa e Vila Romana — todos na zona oeste da capital.

• O empreendimento ligado ao grupo Benx, no bairro de Pinheiros (Avenida Brigadeiro Faria Lima), recebeu aviso de sanção por comercializar unidades HIS-2 em valores incompatíveis com o previsto.
• O Vitacon, investigada pela CPI, aparece como uma das principais empresas suspeitas de desvirtuar o programa, mediante venda de unidades com incentivo HIS/HMP para investidores e uso via plataformas de aluguel de curta duração.

Em nota, as empresas afirmam que “respeitaram a legislação vigente à época do lançamento” e que “apresentarão defesa”.

Consequências para o mercado e para a política habitacional

O setor imobiliário observa com apreensão a ação do MP-SP e da CPI. A eventual concessão da liminar que suspenda os incentivos pode gerar:

• Impacto na aquisição de terrenos e licenciamentos de novos empreendimentos para HIS/HMP;
• Risco de bloqueio de “habite-se” (o alvará de conclusão de obra) para edificações em curso.

Além disso, escritórios de advocacia já apontam possibilidade de judicialização das sanções, com pedidos de cancelamento ou redução das multas impostas — o que pode prolongar a disputa.

Para o poder público, além da aplicação de multas e exclusão de benefícios, está em pauta a necessidade de adequar o controle, a transparência e a eficácia da política habitacional: segundo o MP, falhas como ausência de indicadores de desempenho e falta de conhecimento sobre os efeitos da política são parte do problema.

Posições e próximos passos

A Prefeitura de São Paulo afirma atuar com “prioridade na fiscalização, na aplicação de sanções e na continuidade das apurações sobre possíveis desvios”. O prefeito Ricardo Nunes declarou que o mecanismo de incentivo “funciona, mas alguns cometem erros, crimes” e prometeu que os casos servirão de exemplo “para ninguém mais fazer”.

Já o MP-SP, na ação, sustentou que famílias vulneráveis foram preteridas no acesso à moradia em função dos valores e práticas adotadas no mercado: “Um universo indeterminado de famílias pobres foram impossibilitadas de ter acesso à moradia por conta dos valores exorbitantes estipulados, unilateralmente, pelo mercado imobiliário”.
A CPI, por sua vez, pediu a quebra de sigilos bancário e fiscal de uma imobiliária e de seus sócios, após vídeos em que o CEO declara ter comprado unidades HIS como investimento, afirmando: “Não vou pagar 30% mais caro em uma unidade só por causa de um nome no contrato”. (trecho citado da investigação)
O presidente da CPI já advertiu que o silêncio do empresário “pode transformar, no futuro, a testemunha em investigado”.

Relevância para condomínios, incorporadoras e engenharia

Para o segmento condominial, jurídico-imobiliário e de engenharia, esse caso marca um divisor de águas. A fiscalização ampliada e o risco de reversão de benefícios implicam que incorporadoras, construtoras e síndicos de novos empreendimentos voltados à faixa popular devem revisar:

• A metodologia de comprovação de renda dos adquirentes;
• A tipologia e destinação das unidades HIS/HMP, especialmente microapartamentos;
• A gestão das matrículas e averbações que fixam obrigação de destinação por dez anos;
• A estrutura de financiamento, comercialização e revenda, com atenção ao cumprimento da destinação original;
• O impacto de eventuais perdas de “habite-se” ou alterações de custo por reversão de benefícios.

Também se coloca em debate o desenho técnico-financeiro da política habitacional, a eficiência dos incentivos, o controle urbanístico e a transparência na construção civil — todos temas chave para o engenheiro, gestor de condomínio ou advogado em imóveis. Como afirmou o MP: “essa privatização dos lucros e socialização dos prejuízos é resultado de uma política pública mal formulada”.

O inquérito do MP-SP e os trabalhos da CPI mostram que a política de habitação popular de São Paulo enfrenta um momento de autorreflexão forçada. Se consolidar a tese de desvio de finalidade — microapartamentos vendidos ou alugados fora da faixa permitida, em bairros nobres e com alto valor de revenda — o efeito será amplo: alteração da lógica de incentivos, possível retração de novos empreendimentos HIS/HMP, impacto no mercado de terrenos e mudança no papel social dos condomínios compactos. Para o setor, o alerta é claro: a viabilidade técnica, jurídica e comercial de projetos deve estar alinhada com o rigor da política pública — ou será alvo de sanção.

Fonte: O Globo