Justiça libera venda de apartamentos em prédio regularizado

Regularização permite venda de apartamentos em prédio que enfrentou impasse judicial

A Justiça de São Paulo autorizou, nesta sexta-feira (31), a retomada da comercialização dos apartamentos do edifício de alto padrão St. Barths Itaim, localizado no Itaim Bibi, Zona Oeste da capital paulista. O empreendimento ficou conhecido nacionalmente após ser construído sem alvará de execução e permanecer embargado desde 2023.

A decisão foi proferida pelo desembargador José Orestes de Souza Nery, do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que suspendeu a proibição da venda e da publicidade das unidades. Para o magistrado, após a regularização urbanística junto à Prefeitura de São Paulo, deixaram de existir pendências que justificassem a manutenção das restrições impostas anteriormente.

A medida representa mais um desdobramento do processo envolvendo o empreendimento. Há dez dias, a Justiça já havia autorizado a retomada das obras do edifício, localizado na Avenida Leopoldo Couto de Magalhães Júnior. A construção estava paralisada desde que foi constatado que seus 19 pavimentos haviam sido erguidos sem a devida autorização, em uma das regiões com maior valorização imobiliária da capital paulista.

A regularização somente foi possível após a construtora responsável pelo empreendimento efetuar o pagamento de R$ 29,4 milhões ao município, atendendo às exigências urbanísticas estabelecidas pela administração municipal.

Recurso da construtora

A nova decisão judicial acolheu recurso apresentado pela Construtora São José, responsável pelo empreendimento. A empresa questionava a decisão da 10ª Vara da Fazenda Pública, que havia autorizado a retomada das obras, mas mantido a proibição da comercialização e da divulgação publicitária das unidades até a emissão do Certificado de Conclusão da edificação.

Ao analisar o recurso, o desembargador entendeu que a exigência era desproporcional diante da fase avançada da construção.

"O empreendimento já se encontrava em fase final de acabamento quando houve a paralisação das obras, tendo a magistrada de primeiro grau autorizado recentemente sua retomada, de modo que a obtenção do certificado de conclusão se revela iminente, não se mostrando proporcional condicionar o levantamento das restrições à expedição de ato administrativo cuja emissão se apresenta próxima, e que nem de longe constitui requisito essencial para a comercialização das unidades", registrou o magistrado.

Regularização urbanística

O avanço do processo de regularização ocorreu após a construtora sanar a principal pendência apontada pela Prefeitura de São Paulo: a ausência dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), títulos exigidos para empreendimentos que utilizam potencial construtivo superior ao permitido na área da Operação Urbana Faria Lima.

De acordo com informações apresentadas pelo município ao Judiciário, a empresa comprovou o pagamento da Outorga Onerosa em Cepacs e quitou a multa de R$ 29,4 milhões, correspondente a 45% do valor desses títulos.

Após a análise do processo administrativo instaurado em 2025, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento concluiu que as irregularidades urbanísticas haviam sido sanadas. Com isso, foram emitidos o Certificado de Regularização e os alvarás de aprovação e de execução das obras de reforma.

Histórico do caso

Situado a cerca de 300 metros da Avenida Faria Lima, em uma das áreas com o metro quadrado mais valorizado da cidade de São Paulo, o empreendimento já era anunciado desde 2015. Registros do Google Street View mostram que as obras estavam em andamento em 2018 e que, em março de 2020, a estrutura principal do edifício já havia sido concluída.

O caso ganhou grande repercussão quando veio à tona que o prédio havia sido praticamente finalizado sem o alvará de execução. Além do embargo das obras, a Prefeitura aplicou multas superiores a R$ 2,5 milhões contra a construtora.

Durante reuniões com representantes do Ministério Público, integrantes da empresa admitiram a irregularidade e afirmaram que os títulos urbanísticos necessários não haviam sido adquiridos em razão do elevado custo financeiro.

Em junho de 2023, a Prefeitura de São Paulo e o Ministério Público ingressaram com ação judicial solicitando a demolição do edifício e a suspensão das vendas das unidades. Os órgãos sustentaram que a obra havia sido executada sem alvará e sem a fiscalização necessária quanto à segurança e à estabilidade estrutural da edificação.

Na ocasião, o então juiz responsável pelo processo, Otavio Tiotti Tokuda, rejeitou o pedido de demolição por entender que se tratava de uma medida irreversível. No entanto, determinou que o prédio permanecesse desocupado e proibiu a comercialização e a divulgação das unidades até nova deliberação judicial.

O caso também motivou investigações internas na administração municipal. À época, o prefeito Ricardo Nunes classificou como "muito estranho" o fato de uma construção daquele porte ter sido executada sem que a irregularidade fosse identificada pelos órgãos de fiscalização. Como resultado das apurações, a Prefeitura instaurou sindicâncias e, em 2024, um servidor municipal foi demitido por falhas na fiscalização do empreendimento.

Reflexos para o mercado imobiliário

O caso do St. Barths Itaim reforça a importância da observância das normas urbanísticas e do cumprimento das exigências legais desde o início de qualquer empreendimento imobiliário. Além dos impactos financeiros provocados por embargos e multas milionárias, situações dessa natureza geram insegurança para compradores, investidores e instituições financeiras.

Especialistas destacam que o licenciamento urbanístico, a obtenção dos alvarás e o cumprimento das exigências municipais são etapas essenciais para garantir segurança jurídica ao mercado e preservar a confiança dos adquirentes. Ao mesmo tempo, o episódio evidencia a relevância da atuação fiscalizatória do poder público para assegurar que empreendimentos sejam executados em conformidade com a legislação vigente.

Fonte: G1