STF analisa tema que pode impactar mercado imobiliário

A segurança jurídica voltou ao centro das discussões do mercado imobiliário brasileiro diante de um julgamento em andamento no Supremo Tribunal Federal (STF) que poderá influenciar diretamente a forma de celebração de contratos de alienação fiduciária de imóveis e, consequentemente, afetar o acesso ao crédito, os custos das operações e a previsibilidade dos investimentos no setor.

O tema ganhou relevância em meio a um cenário de preocupação crescente com a estabilidade regulatória. Especialistas avaliam que a insegurança jurídica passou a representar um dos principais desafios para o desenvolvimento do mercado imobiliário, ao lado de fatores como disponibilidade de crédito, taxa de juros e custos da construção civil. Segundo o entendimento predominante no setor, mudanças repentinas na interpretação das normas podem provocar adiamento de investimentos, suspensão de novos empreendimentos e aumento dos riscos para incorporadoras, instituições financeiras e consumidores.

Segurança jurídica preocupa investidores

Um dos exemplos recentes apontados por especialistas ocorreu na cidade de São Paulo, onde empreendimentos imobiliários tiveram alvarás suspensos e obras embargadas após questionamentos do Ministério Público, mesmo com licenças previamente concedidas pelos órgãos competentes.

Para representantes do setor, situações como essa reforçam a necessidade de maior previsibilidade nas decisões administrativas e judiciais. A avaliação é que, uma vez cumpridas todas as exigências legais e obtidas as autorizações necessárias, os empreendimentos devem contar com estabilidade jurídica para que possam ser executados sem alterações inesperadas nas regras.

O que está sendo julgado pelo STF

Paralelamente às discussões urbanísticas, o Supremo Tribunal Federal analisa o Agravo Regimental no Mandado de Segurança nº 40.223, processo que poderá produzir reflexos relevantes sobre milhares de operações imobiliárias realizadas em todo o país.

A discussão não envolve a validade da alienação fiduciária — modalidade utilizada como garantia em financiamentos imobiliários —, mas sim a forma como esses contratos poderão ser formalizados.

Atualmente, a Lei nº 9.514/1997 estabelece que os contratos de alienação fiduciária podem ser celebrados tanto por escritura pública quanto por instrumento particular, desde que posteriormente registrados no Cartório de Registro de Imóveis. É justamente esse registro que garante a publicidade e a eficácia jurídica da operação.

Segundo especialistas, esse modelo foi um dos fatores que contribuíram para ampliar o acesso ao crédito imobiliário nas últimas décadas, oferecendo maior segurança para financiadores e consumidores.

Mudança nas regras gerou debate

Em 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou os Provimentos nº 172 e nº 175, restringindo o uso do instrumento particular em determinadas operações.

Pelas novas regras, apenas instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), como bancos, poderiam utilizar essa modalidade de contrato. Incorporadoras, loteadoras, fundos de investimento e outros agentes do mercado passariam a depender obrigatoriamente da lavratura de escritura pública antes do registro imobiliário.

Na prática, essa exigência acrescentaria uma nova etapa ao processo, aumentando custos, tempo de tramitação e burocracia para milhares de negociações imobiliárias.

Suspensão dos provimentos

Posteriormente, os efeitos dos provimentos foram suspensos pela Corregedoria Nacional de Justiça, justamente em razão do potencial impacto econômico que poderiam provocar sobre o mercado.

Essa suspensão passou a ser questionada no STF, onde o julgamento ainda aguarda conclusão após pedido de vista do ministro Luiz Fux.

Até o momento, os ministros Gilmar Mendes e Dias Toffoli votaram pela manutenção da suspensão, entendendo que deve prevalecer a interpretação prevista no artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que admite tanto a escritura pública quanto o instrumento particular para formalização da alienação fiduciária.

Reflexos para o mercado imobiliário

Independentemente do resultado definitivo do julgamento, especialistas afirmam que o caso evidencia a importância da estabilidade regulatória para o setor imobiliário.

O mercado trabalha com investimentos elevados, planejamento de longo prazo e financiamentos que frequentemente ultrapassam décadas. Nesse contexto, alterações interpretativas capazes de modificar procedimentos consolidados podem aumentar custos de transação, reduzir a eficiência das operações e gerar insegurança para investidores e consumidores.

Ao mesmo tempo, juristas destacam que a proteção aos consumidores e a segurança dos negócios continuam sendo princípios fundamentais. O desafio, segundo essa avaliação, está em encontrar um equilíbrio entre a proteção jurídica e a simplificação dos procedimentos, evitando a criação de exigências burocráticas não previstas expressamente na legislação federal.

Para o mercado imobiliário, a previsibilidade das regras é considerada essencial para preservar a confiança dos investidores, estimular novos empreendimentos e garantir maior acesso ao crédito. Afinal, a segurança jurídica não beneficia apenas empresas e instituições financeiras, mas também milhões de brasileiros que pretendem adquirir um imóvel e esperam contar com um ambiente regulatório estável e confiável.

Fonte: Veja