Inadimplência em condomínios atinge recorde e impulsiona criação de soluções com inteligência artificial
Alta dos juros e endividamento das famílias elevam atrasos nas taxas condominiais; empresas lançam garantias financeiras e assistentes de IA para apoiar síndicos na gestão e reduzir prejuízos
O orçamento das famílias brasileiras está cada vez mais pressionado — e o reflexo dessa realidade chegou aos condomínios. A inadimplência condominial atingiu 11,95% no primeiro trimestre de 2025, o maior índice desde 2022, segundo levantamento da plataforma de gestão uCondo. O cenário acende um alerta no setor e exige novas estratégias de gestão para garantir o equilíbrio financeiro das comunidades residenciais.
“Quando as pessoas deixam de pagar o condomínio, é sinal de que outras contas já foram comprometidas. É um reflexo direto das altas taxas de juros e da perda do poder de compra”, explica Léo Mack, cofundador da uCondo.
Taxas em alta e orçamento em queda
O aumento das despesas condominiais acompanha a escalada do custo de vida. A média nacional da taxa de condomínio subiu de R$ 501, no último semestre de 2024, para R$ 516 em 2025. Outro levantamento, do Grupo Superlógica, confirma a tendência, registrando inadimplência de 6,8% em setembro, a segunda maior do ano.
“O aumento da inflação e do custo do crédito reduziu a capacidade de pagamento das famílias. Condomínios com taxas mais baixas — onde vivem famílias de menor renda — são os que mais sofrem com atrasos”, avalia João Baroni, diretor de crédito da Superlógica.
De acordo com a Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), 79,5% das famílias brasileiras têm dívidas em aberto. Dessas, 30,5% estão com parcelas atrasadas e 13,2% admitem não ter condições de pagamento — recorde histórico.
Risco à manutenção e valorização dos imóveis
A falta de pagamento compromete diretamente o funcionamento dos condomínios. Sem recursos em caixa, reformas são adiadas, contas essenciais atrasam e a manutenção predial é prejudicada — fatores que podem causar desvalorização dos imóveis.
“O condomínio é como uma empresa sem fins lucrativos: precisa de dinheiro em caixa para manter elevadores, áreas comuns e segurança. Quando há inadimplência, todos os moradores são afetados”, reforça Zener Costa, CEO da LLZ Garantidora.
Soluções financeiras e garantias condominiais
Para contornar a inadimplência, o mercado vem criando soluções inovadoras. A Superlógica lançou em 2025 um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) de R$ 75 milhões para financiar o programa Inadimplência Zero, que assegura o pagamento integral das taxas condominiais, mesmo que os moradores atrasem.
Em troca, o condomínio paga de 1% a 10% do valor dos boletos mensais, conforme o risco de inadimplência. A empresa assume a cobrança e, em último caso, pode recorrer judicialmente, com possibilidade de leilão do imóvel para quitar a dívida.
A LLZ Garantidora, sediada em Belo Horizonte, também aposta na expansão e prevê crescimento de 35% em 2025, com R$ 2,6 bilhões garantidos em operações.
Inteligência artificial a serviço da gestão condominial
Além das garantias financeiras, as plataformas de gestão estão investindo em tecnologia. A uCondo desenvolveu um assistente de IA generativa que auxilia síndicos e administradores em dúvidas jurídicas, financeiras e administrativas, promovendo uma gestão mais eficiente e transparente.
“O equilíbrio financeiro é resultado de uma gestão moderna e de moradores bem informados. A tecnologia tem papel fundamental nesse processo”, afirma Mack.
Consequências da inadimplência
O impacto da inadimplência vai além do orçamento coletivo. Por lei, a dívida condominial está vinculada ao imóvel, e não à pessoa. Isso significa que, em casos de não pagamento, o apartamento pode ser levado a leilão judicial.
Nos últimos dois anos, o número de imóveis leiloados por dívidas condominiais quintuplicou no Brasil, segundo dados do setor.
Desafio crescente para síndicos e administradoras
Com o avanço da inadimplência e o aumento da complexidade na gestão, síndicos enfrentam o desafio de equilibrar finanças, diálogo e tecnologia. As novas ferramentas e garantias surgem como alternativas para preservar o caixa e garantir o bom funcionamento dos condomínios — um segmento que, cada vez mais, exige profissionalização e inovação.
“O futuro da administração condominial passa pela combinação entre empatia, transparência e tecnologia. O síndico moderno precisa de dados e ferramentas para tomar decisões com segurança”, conclui Baroni, da Superlógica.
Fonte: Estadão