Risco de perda de imóvel por dívidas condominiais

Cresce a inadimplência nos condomínios em todo o país.
Pagamentos em aberto podem chegar a 25% do total de moradores até o final de 2023; entenda os riscos.

O lugar tem 200 moradores e um problema que se arrasta há dez anos -- causando outros problemas. O condomínio fica na região norte de São José dos Campos, em São Paulo, e iremos preservar seu nome e localização. Vale dizer que o síndico foi orientado pelo grupo de proprietários de imóveis a contratar recentemente um advogado especializado em questões jurídicas que envolvem estes residenciais; leia-se, inadimplência. 40% dos donos de apartamentos ali estão devendo o condomínio. Alguns há vários anos.

A inadimplência dos condomínios está aumentando em todo o país. Números apurados em pesquisa da uCondo, especializada em administração e tecnologia condominial, apontam que até o final do ano um em cada quatro moradores desses prédios e casas estará em dívida com as taxas. Pela estimativa, serão aproximadamente 23 milhões de devedores, se confirmadas as previsões.

A dimensão do problema acompanha as estatísticas apontadas pelas agências e entidades que apuram as contas em aberto da população. A Serasa calcula em 71,82 milhões as pessoas negativadas em todo o país, por todos os motivos, no mês de setembro -- último dado disponível. Não é de estranhar, portanto, que os compromissos não quitados também batam nas taxas de condomínio. "Dentro da rotina condominial, interpretamos que, como é a dívida mais barata do que outras dívidas, como o cartão e o crédito especial, ela acaba ficando em último na lista do que se tem que pagar", avalia o advogado Eduardo Rachid, do escritório Rachid Advocacia, especializado no assunto há 19 anos.

Para os analistas da Faculdade do Comércio, as condições da economia como um todo têm dificultado a vida do consumidor em vários cenários. Incluindo as despesas nos domicílios.

"Normalmente, as despesas com condomínio são despesas consideráveis dentro de um orçamento familiar. Essa inadimplência mostra que o orçamento familiar está bem apertado. Temos visto a inflação ainda um pouco elevada e a renda do trabalhador não tem acompanhado adequadamente a elevação da inflação" - Denis Medina, economista e professor da Faculdade do Comércio

De tempos em tempos

Na leitura dos últimos semestres, o avanço dos atrasos das taxas também fica explícito. São cerca de 2 pontos percentuais de crescimento a cada período de seis meses, desde o ano passado pelo menos.

O Brasil tem 92 milhões de moradores em condomínios. Os conjuntos arrecadam R$130 bilhões em taxa condominial por ano, segundo a uCondo. Com o percentual de 23% ao mês do primeiro semestre, a estimativa é de R$ 2,5 bilhões de inadimplência mensal. Ou seja, os condomínios deixam de receber mais de R$ 30 bilhões por ano que poderiam ser investidos em melhorias e benefícios para os próprios condôminos. No exemplo do condomínio citado no início desta reportagem, o resultado já é de avançada deterioração dos edifícios: sem pintura, e com restrições para a manutenção de máquinas, equipamentos e estruturas.

Leia mais: Como eliminar a inadimplência condominial em 15 passos

Riscos

Os débitos em aberto com o condomínio botam em risco condôminos e a própria administração do residencial. Se de um lado, o condômino tem na propriedade do imóvel uma garantia a mais para a administradora, em casos extremos ele pode perder a garantia - e a moradia. Veja abaixo os esclarecimentos do advogado Eduardo Rachid quanto aos riscos nos atrasos condominiais para proprietários e gestores:

• O risco da inadimplência alta, quando chega na situação máxima, pode causar a perda do bem, da propriedade, do imóvel para pagamento da dívida. É permitido que o bem seja levado à leilão. Os valores arrecadados depois são repassados para o pagamento da dívida.
  
• São duas etapas da cobrança da dívida: a primeira é a etapa extrajudicial, a composição amigável. É feita a cobrança em notificações, chamando para uma composição, para parcelamento daquele débito. Se a cobrança extrajudicial não dá efeito, aí sim se entra com ação. Dessa forma, o judiciário passa a cobrar a dívida na sua integralidade. Dica: o condômino inadimplente deve fazer a composição para resolver o problema antes de chegar nesse ponto. É recomendado que ele procure a administração do prédio para fazer um acordo e resolver o problema logo no início.
• Não existe um prazo que o condômino possa se manter inadimplente. Ele não pagou no dia 10, no dia 11, ele já está inadimplente. Então, a partir daí ele já passa a ser inadimplente e já permite que sejam feitas as cobranças, seja de forma judicial ou extrajudicial.

Quando o atraso se torna um problema recorrente, ele pode prejudicar a administração financeira do condomínio como um todo. Veja a orientação do executivo-chefe da uCondo, Léo Mack.

"Meu principal conselho para os síndicos é incluir o índice de inadimplência previsto na cobrança da taxa condominial. Se a previsão é de 25% de inadimplência e um condomínio precisa de 10 mil reais mensais para se manter, o síndico precisa se antecipar e arrecadar 12,5 mil reais, dividindo o valor entre os moradores. É uma medida dura, mas que contribui para a boa convivência entre os condôminos", comenta ele .

Para o economista Denis Medina, esta época do ano pode trazer melhores condições para afastar o risco da perda do bem.

"O condomínio tem de certa forma uma garantia que é o próprio imóvel. Se o condômino deixar acumular uma dívida com o condomínio, em última instância a administradora pode levar o apartamento a leilão para suprir as dívidas. Então é importante que os moradores tenham atenção quanto a essa relevância da dívida mas isso é um claro reflexo de que a economia brasileira ainda está passando por um momento de fragilidade e o orçamento familiar bem justo. Sem dúvida, 13º e os abonos de fim de ano que as empresas pagam aos colaboradores vão ajudar nessas questões, já que estamos chegando aí nessa época do ano".

Fonte: SBT News.