Imóveis de luxo alcançam R$ 90 mil por metro quadrado em SP

O mercado imobiliário de alto padrão de São Paulo vem registrando uma valorização expressiva, com o preço do metro quadrado de alguns dos empreendimentos mais exclusivos da capital chegando a R$ 90 mil. O avanço foi identificado em levantamento realizado pela MBRAS, que analisou cinco projetos em desenvolvimento em regiões valorizadas da cidade.

O destaque está no 280 ART Boulevard, empreendimento localizado na Avenida Cidade Jardim, na divisa entre Itaim Bibi e Jardim Europa. Segundo o levantamento, a referência de preço passou de R$ 32 mil para R$ 90 mil por metro quadrado, uma valorização acumulada de 181,3% em aproximadamente quatro anos e meio. A alta corresponde a uma valorização anualizada de 25,8%.

O projeto possui uma única torre com 22 residências, implantada em um terreno de aproximadamente 2.984 metros quadrados. As unidades variam de 572 a 780 metros quadrados, além de um garden de cerca de 1.000 metros quadrados e uma penthouse com aproximadamente 1.300 metros quadrados.

Escassez passa a definir o preço do luxo

Segundo Lucas Melo, sócio fundador da MBRAS, o mercado de alto padrão passou a atribuir valor cada vez maior a características que não podem ser facilmente reproduzidas em novos empreendimentos.

Entre os elementos mais valorizados estão terrenos amplos, baixa densidade, áreas verdes permanentes e maior afastamento das construções em relação às ruas.

A lógica representa uma mudança importante na forma como o segmento de luxo precifica seus empreendimentos. Além do tamanho e do acabamento das unidades, características relacionadas à localização e à exclusividade passaram a exercer influência significativa sobre o valor dos imóveis.

Terrenos maiores ganham importância

A disponibilidade de grandes terrenos é um dos fatores que contribuem para diferenciar os projetos de alto padrão.

Áreas maiores permitem maior distanciamento entre torres, jardins mais extensos, estruturas de lazer completas e espaços voltados ao bem-estar dos moradores.

Esse tipo de característica se torna ainda mais relevante em uma cidade com elevada densidade urbana e disponibilidade limitada de grandes terrenos em regiões consideradas nobres.

Um dos exemplos apontados pelo levantamento é o Reserva Cidade Jardim, empreendimento da JHSF instalado em uma área de aproximadamente 20 mil metros quadrados. O projeto reúne quatro torres, unidades entre 455 e 1.300 metros quadrados, além de heliponto, concierge 24 horas e acesso ao Shopping Cidade Jardim.

A referência de preço do empreendimento passou de R$ 40 mil para R$ 78 mil por metro quadrado em dois anos e meio, uma valorização acumulada de 95%. A taxa anualizada chegou a 30,6%, a maior entre os cinco projetos analisados pela MBRAS.

Vista verde se transforma em ativo imobiliário

Outro atributo que ganhou força no segmento de luxo é a chamada vista verde permanente.

Mais do que oferecer uma paisagem agradável no momento da compra, a característica está relacionada à possibilidade de preservar aquela vista no longo prazo.

Em regiões com áreas protegidas ou restrições urbanísticas, a possibilidade de novas construções bloquearem a paisagem pode ser menor. Isso transforma a vista em um elemento de escassez e, consequentemente, em um fator capaz de influenciar a valorização do imóvel.

O Arbórea Vista Jardim Europa, também da Benx, utiliza justamente esse conceito. Localizado na divisa entre Jardim Europa e Itaim Bibi, o projeto terá uma única torre com 30 unidades, com plantas entre 484 e 1.102 metros quadrados.

A referência de preço passou de R$ 38 mil para R$ 65 mil por metro quadrado em dois anos e meio, uma valorização acumulada de 71,1%, equivalente a 24% ao ano.

Hotelaria chega aos empreendimentos residenciais

O mercado de luxo também vem incorporando serviços tradicionalmente associados à hotelaria.

O Faena São Paulo, da Even, em Pinheiros, ocupa aproximadamente 20 mil metros quadrados e combina duas torres residenciais com um hotel de 99 quartos operado pela Accor sob a marca Faena, além de um centro cultural.

No empreendimento, a referência de preço passou de R$ 35 mil para R$ 55 mil por metro quadrado, uma valorização acumulada de 57,1%, equivalente a 19,8% ao ano.

A integração entre moradia, serviços e experiências reforça uma tendência do mercado de alto padrão: oferecer aos compradores não apenas uma unidade residencial, mas um conjunto de serviços e atributos capazes de diferenciar o empreendimento.

Valorização não significa retorno líquido

Apesar dos números expressivos, o levantamento da MBRAS apresenta uma ressalva importante.

Os percentuais representam a evolução nominal dos preços de referência por metro quadrado dos empreendimentos analisados. Portanto, não correspondem necessariamente ao retorno líquido obtido por um investidor.

A metodologia não considera fatores como inflação, tributos, custos de aquisição, manutenção ou despesas relacionadas à venda do imóvel.

A diferença é importante para investidores, já que a valorização nominal do imóvel não representa automaticamente o ganho efetivo obtido após todos os custos envolvidos na operação.

O luxo passa a ser definido pela exclusividade

Os dados indicam que o segmento de alto padrão está cada vez mais associado à escassez de atributos urbanos.

Grandes terrenos, áreas verdes preservadas, baixa densidade, privacidade e serviços diferenciados são características difíceis de reproduzir em regiões já consolidadas de São Paulo.

Essa escassez pode explicar parte da disposição dos compradores de pagar valores elevados por determinados empreendimentos.

Em vez de simplesmente adquirir mais espaço, o consumidor de alto padrão busca características que possam permanecer exclusivas ao longo do tempo.

Impactos para o mercado imobiliário

A valorização dos imóveis de luxo também produz reflexos sobre incorporadoras, investidores e profissionais que atuam no mercado imobiliário.

Para as incorporadoras, a escassez de terrenos adequados aumenta a importância da escolha do local e da concepção do projeto.

Para investidores, atributos relacionados à exclusividade podem representar um dos elementos a serem considerados na análise do potencial de valorização.

Já para compradores, o movimento reforça a necessidade de avaliar não apenas o preço do metro quadrado, mas também localização, características do terreno, infraestrutura, serviços, perspectivas urbanísticas e potencial de preservação dos diferenciais do empreendimento.

São Paulo reforça posição no mercado de alto padrão

O levantamento mostra que determinadas regiões da capital continuam concentrando empreendimentos capazes de alcançar valores muito acima da média do mercado imobiliário.

Jardim Europa, Itaim Bibi, Cidade Jardim e Pinheiros aparecem entre as áreas onde projetos diferenciados encontram espaço para desenvolver propostas voltadas ao público de alta renda.

Nesse segmento, o valor do imóvel passa a refletir uma combinação de localização, arquitetura, serviços, privacidade e, principalmente, atributos que dificilmente poderão ser reproduzidos em outros terrenos.

O cenário reforça uma característica cada vez mais evidente do mercado de luxo: quanto mais raro é o atributo, maior pode ser sua influência sobre o preço.

E, em uma metrópole como São Paulo, onde terrenos amplos e áreas verdes preservadas são recursos cada vez mais escassos, a exclusividade tende a continuar ocupando um papel central na valorização dos imóveis de alto padrão.

Fonte: Exame