Classe média perde espaço no mercado imobiliário

A oferta de novos imóveis destinados à classe média vem perdendo espaço no mercado imobiliário brasileiro e atingiu o menor patamar da série histórica. Atualmente, os imóveis com preços entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões representam apenas 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária divulgado pelo Jornal do Comércio.

O segmento, que durante anos esteve entre os principais mercados do setor, vem registrando queda de participação. O cenário é resultado de uma combinação de fatores que aumentaram o custo dos financiamentos e dificultaram tanto a compra pelas famílias quanto a produção de novos empreendimentos pelas incorporadoras.

Juros dificultam acesso ao financiamento

Entre os principais obstáculos está o patamar elevado dos juros imobiliários. Os compradores desse segmento normalmente dependem do financiamento para adquirir o imóvel, utilizando uma parcela do valor como entrada e financiando o restante.

Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), cada aumento de um ponto percentual na taxa de juros pode reduzir a capacidade de compra de aproximadamente 1,3 milhão de pessoas. Com a manutenção dos juros elevados, o valor das parcelas aumenta e uma parcela maior das famílias deixa de se enquadrar nas condições de financiamento.

O problema também está relacionado ao comprometimento da renda. Famílias que têm interesse em comprar um imóvel podem encontrar dificuldades para obter aprovação de crédito quando já possuem outras dívidas.

Custos de construção pressionam os preços

Do lado das incorporadoras, o aumento dos custos de materiais, serviços, mão de obra e terrenos também dificulta a produção de imóveis voltados à classe média.

A elevação desses custos ocorre em um momento em que os compradores enfrentam limitações maiores de financiamento. Com isso, fica mais difícil encontrar um preço que seja acessível ao consumidor e, ao mesmo tempo, permita que o empreendimento seja economicamente viável para a empresa.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o preço médio dos imóveis nas principais capitais aumentou 16% nos 12 meses anteriores ao levantamento.

Incorporadoras reduzem lançamentos

A dificuldade de equilibrar preço, custo de produção e capacidade de pagamento dos compradores levou diversas incorporadoras a reduzir sua atuação no segmento.

Empresas como Trisul, Tecnisa, Even, Mitre, Gafisa, Kallas, Setin e Moura Dubeux estão entre as companhias que reduziram ou reformularam a presença nesse mercado.

A Setin, por exemplo, decidiu não realizar novos projetos na faixa de R$ 600 mil a R$ 800 mil em São Paulo, segmento que anteriormente fazia parte de sua atuação. A empresa passou a concentrar esforços em outras faixas de mercado.

Mercado se divide entre econômico e alto padrão

Com a dificuldade de atender a classe média tradicional, parte das incorporadoras está direcionando seus lançamentos para dois extremos do mercado: os imóveis enquadrados no Minha Casa, Minha Vida e os empreendimentos de alto padrão.

No segmento econômico, os juros subsidiados do programa federal ajudam a melhorar a capacidade de compra e a velocidade de comercialização dos imóveis.

Já no alto padrão, os compradores possuem maior capacidade financeira e dependem menos do financiamento imobiliário, embora esse mercado também esteja enfrentando sinais de desaceleração.

Classe média fica entre dois mercados

O movimento cria uma espécie de espaço intermediário no mercado imobiliário. De um lado, estão os empreendimentos com condições favorecidas pelo Minha Casa, Minha Vida. Do outro, os imóveis destinados a consumidores de maior renda.

As famílias que não se enquadram nas faixas subsidiadas, mas também não possuem renda suficiente para absorver os preços dos imóveis de alto padrão, encontram cada vez menos opções de novos empreendimentos.

A situação também afeta a oferta de imóveis com características tradicionalmente associadas à classe média, como apartamentos de dois ou três dormitórios em determinadas faixas de preço.

Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida ainda enfrenta desafios

Uma das medidas adotadas para ampliar o acesso da classe média ao mercado foi a criação da faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, destinada a famílias com renda mensal de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil.

A modalidade oferece juros subsidiados de 10% ao ano. Apesar disso, as contratações avançam de forma mais lenta do que nas demais faixas do programa, que contam com taxas ainda menores.

Incorporadoras também apresentaram ao Ministério das Cidades propostas para ampliar o alcance do programa, incluindo a redução das taxas das faixas 3 e 4 e o aumento dos limites de renda e valor dos imóveis.

Cenário pode continuar pressionado

A perspectiva apresentada por especialistas e representantes do setor é de que a classe média continue perdendo participação enquanto os juros permanecerem elevados.

Para que o segmento volte a ganhar força, seria necessário um ambiente de crédito mais favorável, com redução sustentável das taxas de juros e melhora da capacidade de financiamento das famílias.

Enquanto isso não ocorre, as incorporadoras tendem a priorizar projetos com maior liquidez e maior possibilidade de absorção pelo mercado.

Mercado de usados ganha importância

Com a redução dos lançamentos voltados à classe média, os imóveis usados passam a ocupar um espaço ainda mais relevante para quem busca uma alternativa fora dos empreendimentos econômicos e de alto padrão.

O cenário evidencia uma mudança importante no mercado imobiliário brasileiro: não se trata apenas de uma redução da oferta, mas de uma transformação no perfil dos produtos que as incorporadoras consideram viáveis.

A combinação entre juros elevados, custos de construção, preço dos terrenos e endividamento das famílias criou um ambiente em que produzir imóveis novos para a classe média se tornou mais difícil. O resultado é uma oferta menor justamente para um público que historicamente teve papel importante no mercado residencial brasileiro.

Fonte: Jornal do Comércio / Brain Inteligência Imobiliária