Classe média perde espaço nos lançamentos imobiliários

Os imóveis novos destinados à classe média atingiram o menor espaço já registrado no mercado das capitais brasileiras. Unidades com valores entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões representam atualmente 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária. O segmento, que já chegou a responder por mais da metade das unidades comercializadas no país, vem perdendo participação há quatro anos.

O cenário reflete uma combinação de fatores que tem dificultado tanto a compra quanto a produção de imóveis voltados para famílias de renda intermediária. Entre os principais obstáculos estão os juros elevados, o comprometimento da renda com outras dívidas e o aumento dos custos envolvidos no desenvolvimento dos empreendimentos.

O público atendido por essa faixa de mercado é formado, em geral, por famílias com renda mensal entre R$ 10 mil e R$ 30 mil. Normalmente, esses compradores precisam desembolsar entre 20% e 30% do valor do imóvel como entrada e financiar o restante.

Nesse modelo, o custo do crédito tem impacto direto sobre o valor das parcelas e sobre a capacidade de aprovação dos financiamentos. Cálculos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) indicam que cada aumento de 1 ponto percentual nos juros pode retirar cerca de 1,3 milhão de pessoas do mercado potencial.

Além das taxas de financiamento, o comprometimento da renda das famílias com outras dívidas também reduz a capacidade de aquisição. Com menor poder de compra e maior dificuldade para obter crédito, parte dos consumidores que poderia adquirir imóveis de padrão intermediário deixa de participar do mercado.

Custos pressionam novos empreendimentos

Do lado das incorporadoras, a equação também ficou mais complexa. Materiais de construção, serviços, mão de obra, terrenos e outorgas tiveram aumento de custos, elevando o valor necessário para viabilizar novos projetos.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os preços dos imóveis nas principais capitais registraram alta média de 16% em 12 meses. A elevação dos custos pressiona os projetos e dificulta a criação de produtos que permaneçam dentro da faixa de preço acessível à classe média.

Nesse cenário, algumas incorporadoras passaram a reduzir ou interromper lançamentos destinados ao médio padrão. A reportagem cita como exemplo a Setin, que deixou de desenvolver, em São Paulo, unidades de dois ou três dormitórios na faixa entre R$ 600 mil e R$ 800 mil.

A estratégia adotada pelo setor tem sido concentrar parte dos lançamentos nas duas pontas do mercado. De um lado, estão os empreendimentos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida, que contam com condições de financiamento favorecidas. Do outro, aparecem os imóveis de alto padrão, que dependem menos do financiamento imobiliário para serem adquiridos.

A mudança altera o equilíbrio tradicional do mercado de lançamentos e reduz a disponibilidade de produtos direcionados a famílias que possuem renda superior às faixas de habitação popular, mas que também não se enquadram no perfil de consumidores de imóveis de alto padrão.

Minha Casa, Minha Vida tem alcance parcial

As medidas de estímulo ao financiamento habitacional também não conseguiram, até o momento, compensar integralmente a retração do segmento de classe média.

A faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida atende famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil, com juros de 10% ao ano. Apesar da possibilidade de atender uma parcela maior da população, as contratações nessa modalidade avançam lentamente.

O setor imobiliário propôs novas medidas para ampliar o alcance do programa. Entre as sugestões estão a redução de 1 ponto percentual nos juros das faixas 3 e 4 e a ampliação da faixa 4 para famílias com renda de até R$ 21 mil e imóveis de até R$ 1,2 milhão.

Até a publicação da reportagem, o Ministério das Cidades ainda não havia se manifestado sobre a proposta apresentada pelo setor.

Paralelamente, o novo modelo de crédito lançado pelo governo ampliou o volume que pode ser financiado, mas as taxas permanecem entre 12% e 14% ao ano, mantendo o custo do financiamento como um dos principais desafios para consumidores interessados em imóveis de valor intermediário.

A redução da participação da classe média nos lançamentos evidencia, portanto, uma mudança importante no mercado imobiliário das capitais. Enquanto o custo do crédito limita a capacidade de compra das famílias, a elevação das despesas de produção reduz as possibilidades de as incorporadoras oferecerem empreendimentos dentro de faixas consideradas acessíveis para esse público.

O resultado é um mercado cada vez mais concentrado nos segmentos que apresentam melhores condições de financiamento ou maior capacidade de absorção dos custos, deixando os imóveis destinados à classe média em uma posição de menor participação entre os novos lançamentos.

Fonte: Portas