Compactos dominam lançamentos em São Paulo

Os imóveis compactos consolidaram sua força no mercado imobiliário de São Paulo. Apartamentos com áreas entre 30 m² e 45 m² representaram 70% dos lançamentos residenciais realizados na capital paulista em junho de 2026.

Segundo levantamento do Secovi-SP, foram 8.777 unidades dessa faixa colocadas no mercado durante o mês. O segmento também respondeu por 64% das vendas, com 5.985 imóveis comercializados.

Além da participação expressiva nos lançamentos e nas vendas, os apartamentos compactos registraram a maior velocidade de vendas sobre oferta (VSO) entre as metragens analisadas, alcançando 11,1%.

Segmento movimenta R$ 1,9 bilhão

O desempenho dos compactos também aparece no volume financeiro movimentado pelo mercado.

As vendas de unidades entre 30 m² e 45 m² geraram aproximadamente R$ 1,9 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV) em junho.

O montante correspondeu a 46% dos R$ 4,2 bilhões movimentados pelo mercado residencial paulistano no mês. O tíquete médio das unidades comercializadas ficou próximo de R$ 317 mil.

A faixa de preço entre R$ 275 mil e R$ 400 mil concentrou 49% das vendas da capital, com 4.527 unidades comercializadas.

Apartamentos menores ganham espaço

Os imóveis com menos de 30 m² também apresentaram participação relevante no mercado.

Segundo os dados do Secovi-SP, essa categoria representou 17% dos lançamentos e 26% das vendas em junho, com 2.137 e 2.405 unidades, respectivamente.

Os números mostram que a procura por imóveis menores não está restrita apenas à faixa entre 30 m² e 45 m².

Ainda assim, os dados indicam que existe uma preferência relevante por unidades que consigam combinar metragem compacta com condições de preço e utilização consideradas mais adequadas ao consumidor.

Minha Casa, Minha Vida influencia novos projetos

Uma das explicações para o avanço dos compactos está nas condições atuais do Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Desde abril de 2026, imóveis de até R$ 400 mil passaram a poder ser financiados na Faixa 3 do programa em todo o país.

Em junho, as diferentes faixas do programa responderam por 81% dos lançamentos em São Paulo, com 10.181 unidades, e por 75% das vendas, equivalentes a 6.957 imóveis.

O cenário ajuda a explicar por que incorporadoras têm buscado reduzir a metragem das unidades para manter os empreendimentos dentro das faixas de preço mais procuradas pelos compradores e compatíveis com as condições de financiamento.

Demanda deve se concentrar em unidades funcionais

Apesar do crescimento dos imóveis extremamente pequenos, a tendência apontada pelo CEO do Secovi-SP, Ely Wertheim, é de concentração da demanda em apartamentos entre 40 m² e 60 m².

Segundo ele, esse formato consegue atender tanto investidores quanto consumidores que estão iniciando a vida residencial e procuram imóveis com menor tíquete e boa liquidez.

“Além disso, são ideais para pessoas que estão começando suas vidas. Os compactos se adaptam ao ciclo natural do comportamento do consumidor”, afirmou Wertheim à Exame.

Compactos atendem novos perfis de moradores

A expansão dos apartamentos menores acompanha mudanças no perfil da população urbana.

Pessoas que moram sozinhas, jovens que estão iniciando a vida profissional, casais sem filhos e investidores estão entre os públicos que podem encontrar nos compactos uma alternativa de moradia ou investimento.

Nesse cenário, a metragem deixa de ser o único fator de decisão.

Localização, preço, mobilidade, infraestrutura e liquidez passam a ter peso significativo na escolha do imóvel.

Interior de São Paulo também acompanha tendência

A preferência por imóveis menores não está restrita à capital paulista.

No primeiro trimestre de 2026, unidades de até 45 m² representaram 58% dos lançamentos, 45% das vendas e 38% do estoque nas 41 cidades do interior de São Paulo analisadas pelo Secovi-SP.

Nas cidades analisadas, o Minha Casa, Minha Vida respondeu por 59% dos lançamentos e 58% das vendas.

Os dados indicam que a tendência de apartamentos compactos começa a alcançar diferentes mercados e perfis urbanos.

Mudança no comportamento dos consumidores

Para Ely Wertheim, a expansão dos compactos no interior também representa uma mudança na percepção sobre o modelo de moradia.

“Existia aquela ideia de que quem mora fora da capital não queria apartamento porque tinha espaço para morar em casa, mas isso mudou. Os jovens do interior querem uma vida mais moderna, com as conveniências de um condomínio, como academia, convivência e comunidade. O apartamento, mesmo menor, passou a carregar uma proposta de qualidade de vida”, avaliou.

A declaração mostra que o tamanho da unidade pode ser compensado pela estrutura oferecida pelo empreendimento.

Áreas comuns ganham importância

Com apartamentos menores, as áreas comuns dos condomínios podem assumir uma função ainda mais importante na experiência dos moradores.

Academias, espaços de convivência, áreas de lazer, coworkings e outros ambientes compartilhados podem complementar a área privativa e oferecer serviços que dificilmente caberiam dentro de unidades compactas.

Para síndicos e administradoras, essa mudança também exige atenção à gestão, manutenção e utilização desses espaços.

Compactos também atraem investidores

A liquidez é outro fator que ajuda a explicar o desempenho dos imóveis compactos.

Em junho, a VSO de 11,1% registrada pelas unidades entre 30 m² e 45 m² foi a maior entre as metragens analisadas pelo Secovi-SP.

Para investidores, uma maior velocidade de comercialização pode representar um indicador relevante na avaliação de determinado produto imobiliário.

Além disso, imóveis menores podem apresentar demanda tanto para compra quanto para locação, dependendo da localização e das características do empreendimento.

Preço influencia decisão de compra

Os dados também mostram a importância do valor de aquisição para o desempenho do segmento.

As unidades abaixo de R$ 275 mil apresentaram VSO de 12,7%, a maior entre as faixas de preço analisadas.

O resultado reforça a sensibilidade do mercado ao preço e mostra que produtos capazes de oferecer menor valor de entrada podem encontrar uma parcela maior da demanda.

São Paulo vendeu mais de 9 mil imóveis em junho

Considerando todo o mercado residencial, a cidade de São Paulo comercializou 9.308 imóveis em junho de 2026.

Nos 12 meses encerrados naquele mês, foram vendidas 114 mil unidades, movimentando R$ 59,7 bilhões em VGV. No mesmo período, os lançamentos somaram 143,7 mil unidades.

Os números demonstram a dimensão do mercado paulistano e ajudam a contextualizar a participação expressiva dos compactos.

Zona Leste lidera lançamentos

Entre as regiões da capital, a Zona Leste concentrou 36% dos lançamentos realizados em junho.

A Zona Sul liderou as vendas, com 30% do total, e também respondeu por 33% do VGV, equivalente a aproximadamente R$ 1,4 bilhão.

Já o Centro registrou a maior velocidade de vendas sobre oferta da cidade, com VSO de 10,8%.

O que os números indicam para o mercado

O desempenho registrado em junho demonstra que os imóveis compactos deixaram de ser um segmento secundário dentro do mercado residencial paulistano.

Com 70% dos lançamentos e 64% das vendas, os apartamentos de 30 m² a 45 m² ocupam uma posição central na estratégia das incorporadoras e na procura dos consumidores.

A combinação entre menor tíquete, possibilidade de financiamento, localização e liquidez ajuda a explicar a força desse formato.

Novos empreendimentos devem priorizar funcionalidade

O crescimento dos compactos também coloca novos desafios para as incorporadoras.

Em unidades com metragem reduzida, o aproveitamento dos espaços se torna essencial. Plantas funcionais, integração adequada dos ambientes, soluções de armazenamento e áreas comuns bem planejadas podem influenciar diretamente a percepção de valor do imóvel.

O projeto deixa de ser avaliado apenas pela quantidade de metros quadrados e passa a considerar como esses metros são utilizados.

Condomínios acompanham transformação do mercado

A expansão dos compactos também produz efeitos sobre o setor condominial.

Empreendimentos com maior número de unidades e apartamentos menores podem apresentar uma dinâmica diferente de condomínios tradicionais.

A gestão precisa considerar o perfil dos moradores, a utilização das áreas comuns, os custos de manutenção e a demanda por serviços compartilhados.

Para administradoras e síndicos, compreender o novo perfil dos empreendimentos pode ser importante para adequar a gestão às necessidades dos moradores.

Compactos refletem novas formas de morar

O avanço dos apartamentos menores acompanha uma transformação no modo como parte da população escolhe onde viver.

Em grandes centros urbanos, alguns consumidores estão dispostos a abrir mão de espaço privativo em troca de localização, mobilidade, serviços e infraestrutura condominial.

O imóvel compacto, nesse contexto, passa a representar não apenas uma alternativa de preço, mas um modelo de moradia adaptado à dinâmica das cidades.

Tendência deve continuar influenciando o setor

Os dados do Secovi-SP indicam que a preferência pelos compactos já está refletida tanto na oferta quanto na demanda.

Com a forte participação do Minha Casa, Minha Vida, a necessidade de manter os imóveis dentro de faixas de financiamento e a busca por produtos com boa liquidez, a tendência pode continuar influenciando novos projetos.

O desafio das incorporadoras será encontrar o equilíbrio entre metragem, preço, localização, qualidade construtiva e estrutura condominial.

Mercado imobiliário passa por transformação

O desempenho dos compactos em São Paulo evidencia uma mudança importante no mercado residencial.

As unidades menores ganharam espaço porque conseguem atender diferentes perfis de consumidores e investidores, ao mesmo tempo em que permitem às incorporadoras trabalhar com valores compatíveis com parte relevante da demanda.

Para o setor condominial, a tendência também representa uma mudança na forma de pensar os empreendimentos e suas áreas compartilhadas.

Os números de junho mostram, portanto, que o mercado imobiliário de São Paulo está cada vez mais voltado para imóveis compactos, funcionais e financeiramente acessíveis, enquanto consumidores e investidores passam a valorizar não apenas o tamanho do apartamento, mas o conjunto formado por localização, serviços, liquidez e qualidade de vida.

Fonte: Portas