Imóveis populares não podem ter Airbnb
Regra municipal proíbe a locação por curta temporada em unidades destinadas à moradia social, mas permite contratos residenciais de longo prazo dentro dos critérios legais
Imóveis classificados como HIS-1, HIS-2 ou HMP não podem ser destinados à locação por curta temporada em plataformas como Airbnb e similares na cidade de São Paulo. A regra atinge unidades criadas dentro da política municipal de habitação popular e busca impedir que imóveis beneficiados por incentivos públicos sejam utilizados para hospedagem temporária.
As siglas correspondem a diferentes categorias habitacionais previstas na legislação paulistana. A HIS, ou Habitação de Interesse Social, é dividida entre HIS-1, destinada a famílias com renda de até três salários mínimos, e HIS-2, voltada para famílias com renda de até seis salários mínimos. Já a HMP, Habitação de Mercado Popular, atende famílias com renda de até dez salários mínimos.
Considerando o salário mínimo de R$ 1.621 em 2026, os limites de renda familiar mensal são de até R$ 4.863 para HIS-1, R$ 9.726 para HIS-2 e R$ 16.210 para HMP. Os valores máximos de venda das unidades também são definidos conforme a categoria e atualizados de acordo com as regras municipais.
A restrição ao chamado short stay está relacionada à própria finalidade desses imóveis. Segundo a regulamentação municipal, a hospedagem por curta duração não é considerada provisão habitacional e, por isso, não se enquadra no objetivo para o qual as unidades foram produzidas.
Locação residencial continua permitida
A proibição do Airbnb não significa que os imóveis HIS e HMP não possam ser alugados. A locação residencial de longo prazo continua permitida, desde que o ocupante esteja dentro da faixa de renda correspondente e sejam observadas as condições estabelecidas pela legislação.
Entre as regras está a limitação do valor do aluguel, que deve respeitar o percentual máximo estabelecido em relação à renda familiar da faixa atendida. Dessa forma, o imóvel continua cumprindo sua função de moradia e não é convertido em uma unidade destinada à hospedagem turística.
A diferença é relevante principalmente para quem adquiriu studios ou apartamentos compactos pensando em obter renda por meio de plataformas digitais. A expectativa de retorno com locações diárias ou semanais pode não ser compatível com a classificação habitacional registrada para a unidade.
Incentivos públicos estão ligados à finalidade social
As categorias HIS e HMP fazem parte de uma política urbana que utiliza incentivos para estimular a construção de moradias acessíveis em diferentes regiões da cidade. A lógica é ampliar a oferta habitacional e aproximar os moradores de áreas com infraestrutura, transporte e oportunidades de trabalho.
O problema surge quando unidades produzidas dentro desse modelo passam a ser utilizadas como hospedagem de curta duração. Nesse cenário, o imóvel deixa de atender ao público e à finalidade previstos na política habitacional.
A discussão ganhou relevância com a expansão de studios em bairros valorizados de São Paulo. Parte dessas unidades passou a despertar o interesse de investidores que buscavam explorar a demanda por hospedagens temporárias, criando um conflito entre a finalidade social do empreendimento e a expectativa de rentabilidade do proprietário.
Regra também impacta condomínios
Para síndicos e administradoras, a classificação do empreendimento passou a exigir atenção especial. Condomínios que possuem unidades enquadradas como HIS ou HMP precisam considerar a legislação municipal ao analisar anúncios de hospedagem e reclamações relacionadas ao uso das unidades.
A convenção condominial e as decisões tomadas em assembleia não podem ser utilizadas para autorizar uma atividade que contrarie uma determinação legal. A regulamentação municipal deve ser observada independentemente de eventual autorização interna para locações de curta duração.
O tema é particularmente relevante porque o uso de plataformas de hospedagem pode alterar significativamente a dinâmica de um condomínio. A circulação frequente de pessoas que não possuem vínculo permanente com o edifício pode gerar desafios relacionados ao controle de acesso, segurança, uso das áreas comuns e convivência entre moradores.
Por isso, administradoras e síndicos devem verificar a natureza jurídica e urbanística das unidades antes de estabelecer procedimentos internos ou analisar denúncias sobre locações temporárias.
Investidor precisa conhecer a classificação do imóvel
A regulamentação também reforça a necessidade de atenção antes da compra de um imóvel. O fato de um studio estar localizado em uma região valorizada ou apresentar características semelhantes às de uma unidade convencional não significa que possa ser utilizado livremente para qualquer finalidade de locação.
A classificação HIS, HIS-2 ou HMP traz obrigações específicas relacionadas ao público atendido, ao valor do imóvel e à utilização da unidade. Ignorar essas condições pode transformar uma oportunidade aparentemente atrativa em um investimento com restrições importantes.
O cenário também demonstra a importância de analisar documentos, contratos e informações do empreendimento antes da aquisição. Para compradores e investidores, conhecer previamente as regras de uso é fundamental para evitar decisões baseadas exclusivamente na expectativa de renda com aluguel.
Airbnb não é permitido nessas categorias
A principal conclusão é objetiva: HIS-1, HIS-2 e HMP não podem ser utilizados para locação por curta temporada em São Paulo. A utilização dessas unidades deve permanecer vinculada à finalidade habitacional estabelecida pela política pública.
A discussão sobre Airbnb em condomínios, entretanto, não se encerra nesse ponto. Existem diferentes situações jurídicas envolvendo imóveis residenciais convencionais, convenções condominiais e decisões judiciais. Por isso, não se deve generalizar a restrição aplicável às unidades HIS e HMP para todos os apartamentos residenciais da cidade.
Para o mercado imobiliário, a mudança representa um alerta para incorporadoras, corretores, investidores, compradores e administradores. Mais do que analisar preço, localização e potencial de valorização, é necessário verificar as regras que determinam como o imóvel poderá ser utilizado.
No caso das habitações de interesse social e de mercado popular, a legislação deixa clara a prioridade: garantir que unidades beneficiadas pela política habitacional permaneçam destinadas à moradia, evitando que sejam desviadas para atividades de hospedagem de curta duração.
Fonte: Exame