Entenda as regras do fundo de reserva
Especialista em direito imobiliário esclarece regras da Lei do Inquilinato, responsabilidades de proprietários e inquilinos e limites para utilização do recurso
Fundo de Reserva no Condomínio: Entenda Quem Deve Pagar, Quando Usar e Como Funciona para Inquilinos e Proprietários
Especialista em direito imobiliário esclarece as regras da Lei do Inquilinato, a autonomia do síndico em emergências e o que fazer em casos de cobrança indevida.
O fundo de reserva é um dos temas que mais geram dúvidas e debates acalorados nas reuniões de condomínio. Visto por especialistas como uma espécie de poupança de emergência, o recurso existe para garantir o pagamento de despesas imprevistas, urgentes e extraordinárias.
Em entrevista ao quadro Condomínio Legal, da rádio CBN Ribeirão, o advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial, Dr. Márcio Spimpolo, esclareceu os principais pontos sobre a cobrança, a responsabilidade de pagamento e os limites do uso dessa verba.
Para que serve o Fundo de Reserva?
A função principal do fundo é resguardar o condomínio de imprevistos financeiros que não cabem no orçamento ordinário (do dia a dia).
Entre as situações em que o fundo de reserva pode ser acionado, destacam-se:
Conserto emergencial de equipamentos: como a queima repentina de uma bomba d'água.
Manutenção urgente de elevadores: frequente após vendavais ou intempéries climáticas.
Reparos estruturais graves: como a correção de infiltrações sérias no edifício.
"A arrecadação deve estar expressamente prevista na convenção do condomínio. Se não houver previsão, a assembleia de moradores pode se reunir e votar a instituição do fundo", explica Spimpolo. O Código Civil não obriga a cobrança, mas a maioria das convenções já adota a prática.
Proprietário vs. Inquilino: quem deve pagar a taxa?
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a regra geral determina que a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva é do proprietário do imóvel (locador).
Isso ocorre porque a verba é destinada à valorização e preservação do patrimônio — tanto da unidade individual quanto das áreas comuns do edifício.
Existe exceção em que o inquilino deve pagar?
Sim. Se o fundo de reserva for utilizado para cobrir despesas de rotina ou obrigações que não sejam de conservação do patrimônio — como o pagamento de uma indenização trabalhista a um funcionário do condomínio porque o caixa ordinário estava zerado —, o inquilino deve repor ou reembolsar a quantia utilizada para recompor o fundo.
O síndico pode usar o dinheiro livremente?
Não. O especialista alerta que a falta de controle sobre o fundo de reserva é uma das maiores causas de dor de cabeça em condomínios.
m muitos locais, o valor do fundo é depositado na mesma conta corrente das despesas ordinárias. Quando o dinheiro do dia a dia acaba, o gestor recorre ao fundo indevidamente.
"O síndico não tem autonomia para usar o fundo de reserva como se fosse uma conta corrente comum. Ele só pode utilizar o recurso estritamente dentro do que autoriza a convenção ou mediante aprovação em assembleia para obras planejadas e melhorias", pontua o especialista.
O que acontece em caso de venda do imóvel?
O morador que vende seu apartamento não tem direito de solicitar o reembolso das taxas de fundo de reserva pagas ao longo dos anos.
O valor fica incorporado ao patrimônio coletivo do condomínio. Subentende-se que a verba aplicada ao longo do tempo ajudou a manter o prédio conservado, valorizando o imóvel no momento da venda.
Pagou por engano? Saiba como reaver o dinheiro
Como muitos boletos condominiais vem com as taxas unificadas, é comum que inquilinos paguem o fundo de reserva sem perceber. Nestes casos, o locatário tem direito integral ao ressarcimento:
Durante o contrato: O inquilino pode notificar o proprietário ou a imobiliária pedindo o abatimento proporcional do valor no aluguel dos meses seguintes.
Após o término do contrato: Pode solicitar o reembolso direto à imobiliária ou ao proprietário apresentando os comprovantes de pagamento.
Em caso de recusa: É possível buscar a reparação por meio de cobrança judicial.
Fonte: CBN