CRI com imóveis de Ronaldinho Gaúcho sem autorização alerta
Especialistas apontam fraude em CRI lastreado em imóveis do ex-jogador e criticam falta de transparência no mercado imobiliário financeiro
Um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) garantido por imóveis do ex-jogador Ronaldinho Gaúcho foi emitido sem a autorização do proprietário das propriedades, em uma operação financeira que já está sob investigação e expõe riscos estruturais na segurança jurídica e na transparência do mercado de títulos imobiliários no Brasil.
A emissão irregular foi estruturada em agosto de 2023 pela Base Securitizadora, em favor da S&J Consultoria, com garantia em notas comerciais ligadas a um projeto de desenvolvimento de terrenos localizados em Porto Alegre (RS) — dentre eles, dois imóveis registrados em nome do ex-atleta. Apesar disso, não há comprovação de que Ronaldinho tenha autorizado formalmente o uso de suas propriedades como lastro da operação, o que coloca em xeque a validade e a segurança desse tipo de aplicação.
O valor total dos CRIs emitidos com os terrenos teria alcançado R$ 330 milhões, e os recursos captados foram, segundo a investigação, direcionados a fundos de investimentos associados ao liquidado Banco Master e à gestora Reag Investimentos — ambos envolvidos em escândalos financeiros e sob supervisão do Banco Central.
Advogados do ex-jogador informaram que existiram negociações preliminares com as empresas União do Lago e Melk em 2021, mas que essas tratativas foram interrompidas nas fases iniciais devido a problemas com licenças ambientais e pendências de IPTU, sem avançar para um contrato definitivo. Ainda assim, os terrenos foram incorporados de forma irregular como garantia dos títulos.
A operação também integra um conjunto maior de emissões sob suspeita: estimativas preliminares do Supremo Tribunal Federal (STF) indicam que a Base Securitizadora pode ter emitido cerca de R$ 1 bilhão em CRIs potencialmente irregulares, todos sob o escrutínio das autoridades.
Especialistas consultados ressaltam que, no Brasil, a emissão de um CRI requer auditoria rigorosa da securitizadora, supervisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e a presença de um agente fiduciário — figura equivalente a um síndico para o investidor — responsável por monitorar a qualidade do lastro, os pagamentos e a conformidade das garantias.
“Quando há a emissão de um CRI, a securitizadora é obrigada a contratar um agente fiduciário para fiscalizar se os pagamentos estão em dia e se as garantias estão em ordem”, explica um especialista em renda fixa, lembrando que esse mecanismo é fundamental para proteger o investidor que, na prática, não tem como verificar pessoalmente os ativos que lastreiam o título.
No entanto, autoridades e consultores financeiros alertam que o crescimento acelerado do mercado de CRIs e CRAs (Certificados de Recebíveis do Agronegócio) nos últimos anos não foi acompanhado por uma melhoria equivalente na transparência das informações. Muitos informes mensais — instrumento de prestação de contas das securitizadoras — apresentam inconsistências, dados mal preenchidos e ausência de validações mínimas, dificultando a avaliação precisa do risco pelo investidor.
Relatórios de inteligência financeira identificaram casos em que títulos permaneceram inadimplentes por meses sem que qualquer fato relevante fosse divulgado aos investidores, além de informações críticas sobre a qualidade das garantias estarem enterradas em notas de rodapé, favorecendo uma assimetria de informação que prejudica especialmente investidores de varejo.
A própria CVM afirma que a primeira linha de defesa do investidor é a informação e destaca a importância de verificar “a veracidade de todas as informações recebidas, desconfiar de promessas de retornos elevados com baixo risco e basear a decisão em questões objetivas”. A autarquia também orienta que investidores encaminhem reclamações e dúvidas por meio de seus canais oficiais.
O episódio envolvendo os imóveis de Ronaldinho Gaúcho evidencia não apenas uma possível fraude pontual, mas também uma fragilidade nos mecanismos de fiscalização e na governança do mercado de títulos imobiliários, ficando claro que investidores e reguladores precisam reforçar práticas de due diligence e exigir maior transparência em todas as etapas das emissões de CRIs para mitigar riscos e proteger o sistema financeiro como um todo.
Fonte: Infomoney