Dr. Inaldo esclarece dúvidas sobre regras e conflitos em condomínios

Dr. Inaldo Dantas esclarece dúvidas sobre regras e conflitos em condomínios

Em entrevista ao JPB1, especialista abordou questões envolvendo animais, bicicletas em garagens, fumaça de cigarro, administração de flats e cobrança de taxas condominiais

A convivência em condomínios envolve situações que exigem atenção às regras internas, à legislação e aos direitos e deveres dos moradores. Dúvidas sobre animais que causam prejuízos, armazenamento de bicicletas nas garagens, fumaça de cigarro entre apartamentos e administração de unidades destinadas à locação por temporada fazem parte dos desafios enfrentados por síndicos e condôminos.

Esses assuntos foram discutidos no quadro Reunião de Condomínio, do telejornal JPB1, que recebeu o Dr. Inaldo Dantas para responder a perguntas enviadas por telespectadores.

Durante a participação, o especialista apresentou orientações sobre diferentes situações e destacou a importância de observar a convenção e o regimento interno de cada empreendimento, além das disposições do Código Civil.

Animais soltos e danos às unidades

Uma das dúvidas apresentadas envolveu gatos que circulam pelo condomínio e estariam quebrando vasos e sujando plantas de uma moradora. Segundo o relato, mesmo após a situação ser comunicada ao síndico, nenhuma providência teria sido tomada.

O Dr. Inaldo Dantas explicou que a responsabilização depende da identificação da origem do animal. Quando se trata de um gato comunitário, sem um responsável individual identificado, não há uma pessoa específica a quem atribuir diretamente os prejuízos.

Por outro lado, se o animal pertence a um morador, o responsável pela unidade pode ser notificado para adotar medidas que impeçam a continuidade dos danos. Caso sejam comprovados prejuízos causados pelo animal, o proprietário poderá ser responsabilizado, conforme as circunstâncias.

Bicicletas nas vagas de garagem

Outra questão levantada foi a existência de uma lei estadual que proíba o armazenamento de bicicletas nas vagas de garagem dos condomínios.

O especialista afirmou desconhecer uma legislação estadual específica com essa proibição e esclareceu que a permissão ou restrição deve ser verificada nas normas internas de cada empreendimento.

A convenção condominial e o regimento interno são os instrumentos que estabelecem as regras de utilização das áreas comuns e das vagas, observadas as disposições legais aplicáveis. Por isso, antes de guardar bicicletas nesses espaços, o morador deve consultar as normas do condomínio.

Fumaça de cigarro e direito à saúde dos vizinhos

Um dos casos discutidos envolveu uma proprietária cuja filha possui asma grave e estaria sendo prejudicada pela fumaça de cigarro proveniente do apartamento vizinho. Mesmo após notificações emitidas pelo condomínio, o problema teria continuado.

Ao comentar a situação, o Dr. Inaldo Dantas destacou o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que estabelece o dever de os condôminos não utilizarem suas unidades de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores.

O especialista ressaltou que o direito de propriedade não é absoluto e deve respeitar os direitos dos vizinhos. Quando a fumaça ultrapassa os limites da unidade e compromete a saúde de outras pessoas, a situação pode exigir medidas jurídicas.

Como o condomínio já teria adotado providências por meio de notificações, Dantas orientou que a moradora prejudicada avalie buscar a Justiça por meio de uma ação de obrigação de não fazer contra a vizinha, com o objetivo de interromper a conduta apontada como prejudicial.

A situação reforça a importância de documentar as ocorrências e reunir elementos que demonstrem os efeitos da fumaça, especialmente quando há questões de saúde envolvidas.

Funcionários do condomínio podem administrar flats particulares?

A participação também abordou a possibilidade de um gerente condominial administrar cerca de 20 flats particulares e utilizar os funcionários da recepção para atividades relacionadas à locação dessas unidades.

De acordo com o Dr. Inaldo Dantas, a resposta depende das atribuições para as quais os colaboradores foram contratados.

Se os funcionários foram admitidos exclusivamente para exercer a função de porteiros do condomínio, não devem ser direcionados a atividades particulares de administração de locações. Já no caso de profissionais contratados como recepcionistas, com atribuições que incluam procedimentos de entrada e saída de hóspedes (check-in e check-out), a atividade pode estar contemplada nas funções previstas.

O especialista recomendou que o assunto seja levado à assembleia condominial e que a relação de trabalho seja analisada com o apoio de um advogado. A formalização de um contrato claro pode ajudar a definir as responsabilidades e evitar conflitos entre a administração, os funcionários e os proprietários dos flats.

Prédios mistos e cobrança de taxas condominiais

Outra dúvida envolveu os condomínios de uso misto, nos quais algumas unidades são destinadas à moradia tradicional e outras à locação por temporada, como pelo Airbnb.

A questão apresentada foi se os apartamentos utilizados para hospedagens de curta duração deveriam pagar taxas condominiais diferenciadas, considerando a maior circulação de pessoas e o possível desgaste das áreas comuns.

O Dr. Inaldo Dantas explicou que a modalidade de locação não altera automaticamente o critério de cobrança da taxa condominial. A forma de rateio deve seguir o que está estabelecido na convenção do condomínio.

O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil prevê como dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Assim, o empreendimento pode estabelecer critérios próprios de divisão das despesas, desde que respeitadas as disposições legais. A existência de unidades destinadas à locação por temporada, por si só, não determina a aplicação de uma cobrança diferenciada.

Convenção e regimento interno orientam a convivência

As dúvidas respondidas no quadro Reunião de Condomínio mostram como situações aparentemente cotidianas podem envolver questões jurídicas e administrativas relevantes.

Desde a responsabilidade por danos causados por animais até a utilização de funcionários em atividades relacionadas à locação de flats, as soluções dependem da análise das circunstâncias, das normas internas e da legislação aplicável.

Para síndicos e moradores, conhecer a convenção e o regimento interno é fundamental para compreender os direitos e deveres de cada condômino e evitar conflitos. Quando a situação não é resolvida administrativamente, a orientação jurídica pode ajudar a identificar as medidas adequadas para cada caso.