Dr. Inaldo esclarece dúvidas em condomínios
Especialista respondeu aos principais questionamentos de síndicos e moradores sobre direito de vizinhança, gestão condominial, rateio de despesas e uso das áreas comuns
Dr. Inaldo Dantas tira dúvidas sobre barulho, funções do síndico e divisão de despesas
No quadro "Reunião de Condomínio", exibido no JPB1, o consultor especialista em condomínios Inaldo Dantas respondeu às principais dúvidas de síndicos e moradores sobre a convivência em edifícios, regras de uso das áreas comuns e divisão de custos.
Confira abaixo os principais pontos abordados e saiba como proceder juridicamente em cada situação:
Cachorros de vizinho externo latindo dia e noite: o que fazer?
Quando o problema de barulho vem de uma residência vizinha (fora dos limites do condomínio), o síndico não tem poder de atuação direta, pois a área é alheia à sua jurisdição.
O que diz a lei: A situação deve ser resolvida com base no Artigo 1.277 do Código Civil, que trata do direito de vizinhança e do uso nocivo da propriedade.
Como proceder: Os moradores afetados devem procurar o proprietário do imóvel vizinho para relatar o incômodo. Caso o problema persistir, é necessário juntar provas (como vídeos e testemunhos) e ingressar com uma ação judicial para fazer cessar o barulho.
O síndico pode assumir a função de porteiro e receber por isso?
Não. O especialista alerta que o síndico é o representante legal do empregador (o condomínio) e, portanto, não deve atuar como funcionário subordinado.
"Você é o representante do empregador. Você não tem que estar sendo funcionário do condomínio", explicou Inaldo Dantas.
Se o porteiro entrar em férias, o condomínio deve contratar um profissional temporário ou uma empresa terceirizada para cobrir o período. A prática do síndico trabalhar no posto para pagar a si próprio é classificada como uma "prática nociva". Caso ocorra, os condôminos podem convocar uma assembleia para avaliar a destituição do gestor.
Divisão da taxa de água por quantidade de moradores no apartamento
Muitos condomínios antigos ainda possuem sistemas de água coletivos, gerando atritos entre famílias grandes e moradores que residem sozinhos. Contudo, não é permitido criar taxas extras com base no número de residentes por unidade.
O consumo não depende apenas do número de pessoas: Gastos elevados podem estar atrelados ao uso inconsciente ou a vazamentos ocultos.
Solução definitiva: A única alternativa legal e justa é o desenvolvimento de um projeto para a instalação de medição individualizada de água, viável para qualquer tipo de condomínio.
Limpeza de fossas e caixas de gordura: inquilino ou proprietário?
A manutenção e o esgotamento de fossas e caixas de gordura são de extrema importância, inclusive para evitar acidentes graves. No âmbito financeiro, essa manutenção é classificada como uma despesa ordinária (gasto de conservação rotineira).
Responsabilidade: O pagamento deve ser feito pelo locatário (inquilino), e não pelo proprietário do imóvel, já que faz parte da manutenção dos serviços utilizados por quem reside no local.
Multa por soltar fogos de artifício em condomínios fechados
Existe legislação estadual/municipal que proíbe o uso de fogos de artifício sonoros. No ambiente interno do condomínio, a aplicação de multas por parte do síndico segue um critério rigoroso:
A penalidade só poderá ser aplicada se houver previsão expressa na Convenção ou no Regimento Interno do condomínio. Caso a conduta não esteja normatizada nos documentos internos, o síndico fica impedido de aplicar a multa condominial direta.
Manutenção de portão compartilhado por apenas dois apartamentos
Em casos onde um portão de garagem atende especificamente a apenas duas unidades, a responsabilidade pelo conserto ou pela compra de um novo motor não é do síndico e nem do fundo de reserva geral do condomínio.
Divisão dos custos: A despesa deve ser rateada exclusivamente (50% para cada) entre os dois moradores que utilizam o equipamento de forma privativa.
Crianças brincando no corredor tarde da noite
Se o corredor do prédio está sendo utilizado como área de lazer, gerando barulho que incomoda os vizinhos (como famílias com bebês de colo), o síndico tem o dever de intervir, mesmo que o Regimento Interno não seja específico sobre o tema.
Finalidade das áreas: O corredor tem função exclusiva de circulação e passagem, não de recreação.
Ação do síndico: Diante do uso nocivo da área comum, o síndico deve advertir e, se necessário, penalizar os responsáveis pelas crianças (os pais), pois a obrigação de garantir o lazer dos filhos é da família, e não do condomínio.
Fonte: G1