Dr. Inaldo Dantas alerta condomínios para novos desafios jurídicos e administrativos durante a FESÍNDICO

Dr. Inaldo Dantas alerta condomínios para novos desafios jurídicos e administrativos durante a FESÍNDICO

Carros elétricos, locações por temporada, compras online e reforma tributária estão entre os temas que exigem planejamento e atualização das regras condominiais

Durante a programação da 16ª FESÍNDICO, o advogado Dr. Inaldo Dantas conduziu uma palestra marcada por bom humor, provocações e uma série de alertas sobre problemas que já fazem parte — ou estão prestes a fazer parte — da rotina dos condomínios.

Em vez de apresentar soluções prontas, o especialista adotou uma abordagem diferente: colocou os principais problemas diante de síndicos e gestores e mostrou que a antecipação, o planejamento e a definição de regras são fundamentais para evitar conflitos e decisões tomadas apenas depois que os problemas aparecem.

Entre os assuntos abordados estiveram a instalação de carregadores para veículos elétricos, a locação por temporada, o crescimento das compras online e os impactos da reforma tributária sobre a gestão condominial.

Carros elétricos exigem planejamento técnico e jurídico

Um dos primeiros temas levantados por Inaldo Dantas foi o crescimento dos veículos elétricos e os impactos que a instalação de pontos de recarga pode provocar dentro dos condomínios.

Segundo dados apresentados durante a palestra, com referência a fevereiro, Pernambuco já contabilizava 22.876 veículos elétricos, enquanto um levantamento citado pelo advogado aponta que cerca de 70% dos proprietários desse tipo de veículo residem em condomínios.

A partir desse cenário, o especialista destacou que a discussão sobre carregadores não pode ser tratada simplesmente como uma decisão individual do morador.

Para ele, o condomínio precisa analisar previamente questões como capacidade elétrica, infraestrutura, medição individual, equipamentos, segurança e regras de utilização.

“O condomínio não vai poder proibir por proibir”, explicou Inaldo, ao defender que eventuais restrições precisam estar fundamentadas em justificativas técnicas.

O advogado ressaltou ainda que a instalação deve contar com profissional habilitado, projeto e conformidade técnica, respeitando as regulamentações aplicáveis em cada município.

Estudo de carga deve anteceder a instalação

Outro ponto destacado foi a necessidade de avaliar a capacidade elétrica do empreendimento antes que vários moradores instalem carregadores simultaneamente.

Inaldo chamou atenção para a possibilidade de um condomínio possuir dezenas de unidades, mas uma infraestrutura elétrica que não comporte carregadores para todos os apartamentos ao mesmo tempo.

Nesse cenário, o estudo de carga passa a ser uma etapa essencial para determinar quantos equipamentos podem ser instalados e quais adaptações serão necessárias.

O advogado também alertou que o aumento da demanda pode afetar outros equipamentos do condomínio.

Segundo ele, já existem empreendimentos nos quais o aumento do consumo provocou problemas em equipamentos como sistemas de ar-condicionado e elevadores.

Como alternativa, mencionou a existência de sistemas capazes de realizar o balanceamento da carga elétrica, permitindo administrar o consumo de diferentes carregadores.

Quem paga pela instalação?

A palestra também abordou uma das questões que mais devem gerar discussões nas assembleias: quem deve arcar com os custos relacionados à instalação de carregadores.

Entre os gastos citados estão projeto, infraestrutura, medidor individual e equipamento de recarga.

Inaldo destacou que, quando o interesse é individual, os custos relacionados à instalação devem ser atribuídos ao interessado, enquanto soluções destinadas ao coletivo podem envolver o condomínio.

O advogado também chamou atenção para uma questão frequentemente ignorada: a vaga de garagem nem sempre representa uma propriedade autônoma.

Em muitos empreendimentos, o proprietário possui apenas o direito de utilizar determinado espaço para estacionar o veículo. Por isso, a instalação de equipamentos na garagem não pode ser tratada simplesmente como uma alteração dentro de uma área exclusivamente particular.

Assembleia deve participar das decisões

Para o especialista, o síndico pode se antecipar aos problemas, buscar estudos e levantar informações técnicas, mas decisões que envolvam o interesse coletivo precisam ser submetidas à assembleia.

A recomendação foi que os condomínios não esperem o primeiro conflito para começar a discutir o assunto.

A assembleia pode ser utilizada para estabelecer previamente critérios sobre instalação, utilização das estações, prioridades, vagas coletivas ou individuais, horários de recarga, custos e demais regras.

“Se vai instalar, vocês não podem abrir mão de definir as regras”, alertou.

Inaldo também reforçou que a definição dessas regras deve contar com orientação técnica e jurídica, especialmente porque as características de cada condomínio podem ser diferentes.

Locação por temporada volta ao centro da discussão

Outro tema abordado foi a utilização de apartamentos para locações de curta duração por plataformas digitais.

Inaldo explicou que a discussão não pode ser resumida à regra da Lei do Inquilinato que trata de locações por prazo inferior a 90 dias.

Segundo a abordagem apresentada na palestra, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça considera relevante a destinação prevista na convenção condominial e a característica de alta rotatividade das ocupações.

O advogado citou decisões do STJ envolvendo condomínios de destinação residencial e explicou que uma locação diária pode ser considerada incompatível com a finalidade residencial prevista na convenção, dependendo das circunstâncias do empreendimento.

Ele também destacou que o simples fato de a convenção não trazer uma proibição expressa à locação por temporada não significa, necessariamente, que a prática esteja automaticamente autorizada.

Convenção e assembleia podem ser caminhos para regulamentação

Diante da diversidade de situações existentes nos condomínios, Inaldo defendeu que o tema seja discutido de maneira específica em cada empreendimento.

Uma possibilidade apresentada é levar a questão para a assembleia e, quando necessário, discutir alterações na convenção condominial.

O advogado citou a possibilidade de estabelecer regras para permitir locações de curta duração sob determinadas condições e prazos, desde que respeitados os limites legais e as decisões aplicáveis.

Ele também destacou que o tema ainda passa por discussões no Judiciário e no Legislativo, incluindo debates relacionados à reforma do Código Civil e projetos em tramitação.

Compras online criam novo desafio para os condomínios

A expansão das compras pela internet também entrou na lista de problemas apresentados pelo especialista.

Com o crescimento do volume de encomendas entregues diariamente nos condomínios, surge a necessidade de definir como a administração deverá lidar com recebimento, armazenamento e retirada de mercadorias.

Inaldo relacionou o tema às atribuições legais do síndico, especialmente ao dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.

A questão, portanto, não se limita a decidir se o condomínio pode ou não receber encomendas, mas envolve a criação de procedimentos que estabeleçam responsabilidades e evitem que a administração seja transformada em uma central de recebimento ilimitado de mercadorias.

Reforma tributária pode trazer novas obrigações

Na parte final da palestra, Inaldo Dantas chamou atenção para os possíveis impactos da reforma tributária e das obrigações fiscais sobre os condomínios.

O especialista alertou os participantes para a necessidade de acompanhar as mudanças relacionadas à emissão de documentos fiscais e às operações realizadas pelos condomínios.

Entre as situações mencionadas estão a cobrança de taxas condominiais e outras receitas decorrentes da utilização de espaços e serviços, como reserva de salão, locação de áreas e instalação de equipamentos.

O tema, segundo Inaldo, exige acompanhamento próximo por parte de síndicos, administradoras, contadores e assessorias jurídicas, especialmente diante das mudanças previstas no sistema tributário.

Antecipação é o principal recado aos síndicos

Ao longo da palestra, o advogado reforçou uma mesma mensagem: o condomínio precisa se preparar antes que o problema chegue.

Para Inaldo Dantas, esperar o conflito surgir para somente depois buscar orientação técnica ou jurídica pode tornar a solução mais difícil e custosa.

A palestra mostrou que questões como veículos elétricos, locações de curta duração, encomendas e mudanças tributárias não devem ser tratadas de maneira isolada. Elas exigem planejamento, regulamentação interna, participação dos condôminos e, quando necessário, apoio de profissionais especializados.

Com uma apresentação descontraída e repleta de exemplos do cotidiano condominial, o especialista deixou aos participantes da FESÍNDICO um alerta direto: os problemas já estão chegando aos condomínios — e cabe à gestão se antecipar para enfrentá-los.