Loteamentos buscam novas fontes de crédito e infraestrutura

Painel da Convenção Secovi-SP debateu ocupação regular, novas regras da Sabesp, mercado de capitais e incorporação de casas como caminhos para viabilizar bairros planejados

Os desafios para financiar loteamentos, ampliar a infraestrutura urbana e garantir maior previsibilidade na relação entre empreendedores e concessionárias de saneamento foram discutidos no painel “Desafios do Desenvolvimento Urbano e Loteamentos”, realizado durante a Convenção Secovi-SP.

Mediado por Mariangela Machado, diretora do Secovi-SP, e Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente da entidade, o encontro reuniu representantes da Sabesp, especialistas em mercado de capitais e empresas ligadas ao desenvolvimento imobiliário.

O debate partiu de uma questão estrutural: as cidades continuarão crescendo, mas o poder público precisa criar condições para que essa expansão ocorra de maneira regular, planejada e ambientalmente responsável.

Ocupação regular deve ser alternativa à expansão irregular

O painel ressaltou que um loteamento formal chega ao território com projeto aprovado, redes de água e esgoto, energia, pavimentação, drenagem e áreas verdes. Já a ocupação irregular costuma avançar justamente onde a legislação restringe o uso do solo, mas não oferece alternativa habitacional viável.

Como exemplo, foi apresentado o processo de ocupação das áreas de mananciais das represas Pires e Guarapiranga, em São Paulo. Apesar das leis de proteção criadas na década de 1970, a ausência de políticas habitacionais e de espaço para a atuação do mercado formal contribuiu para uma expansão urbana irregular superior a 33% entre 1974 e 1980.

A conclusão apresentada foi direta: legislação sem alternativa concreta não impede a ocupação, apenas desloca o problema para a informalidade. Na prática, a escolha dos gestores públicos não ocorre entre ocupar ou não ocupar determinado território, mas entre permitir uma ocupação regular ou assistir ao crescimento irregular, sem infraestrutura e com maior impacto ambiental.

Sabesp reformula Carta de Diretrizes

No primeiro bloco, Alessandro M. Paixão, especialista em engenharia da Sabesp, e Eliana Ruffo, diretora de Experiência do Cliente, apresentaram mudanças no atendimento ao mercado imobiliário.

A principal novidade é a reformulação da Carta de Diretrizes, documento que define as estruturas de abastecimento de água e esgotamento sanitário necessárias para atender cada empreendimento. O novo modelo deverá indicar de maneira mais objetiva quais obras são de responsabilidade da Sabesp, quais cabem ao empreendedor e quais serão executadas de forma compartilhada.

O documento também passa a apresentar a previsão para execução das obras estruturantes previstas pela companhia. Quando o cronograma da Sabesp não atender ao prazo necessário para o empreendimento, o loteador poderá executar a intervenção mediante formalização contratual e posterior ressarcimento, conforme as regras aplicáveis.

A medida busca reduzir uma das principais inseguranças enfrentadas pelo setor: iniciar um loteamento sem conhecer com precisão os investimentos, responsabilidades e prazos relacionados à infraestrutura de saneamento.

Deliberação estabelece três modelos de investimento

A Deliberação ARSESP nº 1.751/2025 regulamenta especificamente o atendimento a loteamentos e empreendimentos imobiliários e estabelece três modalidades principais:

* Interesse restrito: infraestrutura destinada exclusivamente ao empreendimento, cuja execução é responsabilidade do empreendedor;

* Interesse compartilhado: obra que atende tanto ao loteamento quanto às áreas vizinhas, permitindo a divisão dos custos;

* Antecipação de obras: intervenção já prevista no plano de investimentos da Sabesp que poderá ser executada pelo empreendedor, com indenização integral posteriormente.

A Sabesp informou possuir um plano de investimentos superior a R$ 70 bilhões e aproximadamente 1.400 canteiros de obras em atividade. Para facilitar a elaboração de orçamentos, a companhia disponibilizou gratuitamente em seu site o Banco de Preços utilizado em suas próprias contratações.

Os contratos e documentos deverão ser formalizados antes da execução das obras. Sem esse procedimento, o ressarcimento poderá ficar comprometido, pois a companhia precisa comprovar à agência reguladora o enquadramento da intervenção em uma das modalidades previstas.

Regras diferentes para áreas urbanas, informais e rurais

A regulamentação também diferencia o atendimento conforme a localização do empreendimento.

Nas áreas urbanas e nos núcleos informais abrangidos pelo contrato, a operação dos sistemas é responsabilidade da Sabesp. Nas áreas rurais, o empreendedor pode escolher entre transferir a operação para a concessionária ou manter uma solução própria, como estação isolada de tratamento de água ou esgoto.

A Sabesp também está mapeando condomínios e loteamentos já implantados que ainda não possuem atendimento da companhia, com o objetivo de oferecer a incorporação e operação desses sistemas.

Para empreendimentos predominantemente enquadrados como Habitação de Interesse Social, foi informado que os investimentos estruturantes ficam sob responsabilidade da Sabesp, observados os critérios regulatórios aplicáveis.

Segurança em obras com redes de gás

Outro ponto abordado foi a obrigatoriedade de protocolos específicos para intervenções em locais com presença de redes de gás. A nova NTS 400 da Sabesp e a Deliberação ARSESP nº 1.804 estabelecem procedimentos de segurança, documentação e capacitação das equipes responsáveis pelas obras.

As regras foram desenvolvidas em articulação com a Comgás e devem ser observadas tanto pelas equipes da Sabesp quanto pelas empresas contratadas pelos empreendedores. O objetivo é reduzir riscos de acidentes envolvendo interferências entre redes de saneamento e gás.

Novo atendimento ao mercado imobiliário

Eliana Ruffo anunciou a retomada de uma gestão específica para loteadores, incorporadores, imobiliárias e administradoras de condomínios.

A jornada do cliente foi organizada no site da Sabesp, abrangendo atualização cadastral, estudo de viabilidade técnica, análise documental, execução das obras e pesquisa de satisfação após a conclusão.

Publicado em junho de 2026, o novo Guia de Empreendimentos detalha responsabilidades, custos, documentos e etapas do processo. A companhia também retomou reuniões periódicas com o Secovi-SP, interrompidas durante a fase de adaptação posterior à privatização.

A atual plataforma EIMOB será substituída por uma solução baseada no Salesforce. A Sabesp, entretanto, não confirmou a data da migração. Enquanto isso, informou que continuará promovendo melhorias no sistema existente e deverá organizar grupos de discussão com empreendedores para colaborar na construção do novo portal.

Escassez de crédito pressiona os loteadores

No segundo bloco, Leonardo Gasparin, CEO e cofundador da CUB, e Maurício Carrer, CEO e cofundador da InstaCasa, analisaram o cenário de funding para loteamentos.

Segundo os dados apresentados, a poupança deixou de oferecer recursos suficientes para sustentar o crédito imobiliário. Os bancos já emprestariam o equivalente a aproximadamente 110% do saldo disponível, utilizando também recursos próprios. Com isso, praticamente deixou de existir dinheiro barato no país, e o custo das operações passou a acompanhar mais diretamente o CDI.

O cenário afeta especialmente os loteadores, que historicamente financiam a implantação dos empreendimentos com capital próprio. O dinheiro é aplicado durante anos em terrenos, projetos, aprovações e infraestrutura, enquanto o retorno ocorre por meio de contratos que podem chegar a 300 meses.

Ao mesmo tempo, os custos das obras aumentaram, os preços de venda enfrentam resistência e as margens ficaram mais estreitas. O setor também não dispõe de linhas específicas do FGTS ou do Sistema Financeiro da Habitação para financiar a produção de lotes.

FIDC surge como alternativa mais flexível

Embora o Certificado de Recebíveis Imobiliários CRI ainda seja concentrado e pouco utilizado pelo setor de loteamentos, o mercado de capitais apresenta alternativas para empresas com carteiras organizadas.

Durante o painel, foi citado o exemplo de uma operação de CRI de R$ 100 milhões que recebeu nove propostas de fundos. A avaliação é que existem recursos disponíveis, mas o acesso depende diretamente da qualidade dos recebíveis e do nível de governança do empreendedor.

Os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios FIDCs foram apresentados como instrumentos mais flexíveis. Essas estruturas podem antecipar carteiras por dois ou três anos, período inferior aos oito ou dez anos normalmente associados a operações mais longas de CRI.

Uma possibilidade é o próprio loteador assumir uma cota subordinada do fundo, absorvendo o primeiro nível de risco e permitindo a captação de cotas seniores em condições mais competitivas. Foram mencionadas operações estimadas entre CDI mais 3,5% e CDI mais 3,8%.

Governança determina o custo do capital

O acesso ao capital institucional depende de contratos consistentes, garantias sólidas, documentação organizada, inadimplência previsível e capacidade de analisar o perfil financeiro dos compradores.

A recomendação apresentada foi incorporar aos contratos de compra e venda a autorização do cliente para consulta ao Open Finance. Com o consentimento obtido no momento da comercialização, o loteador poderá avaliar movimentação financeira, capacidade de pagamento e nível de risco antes de incluir o comprador em sua carteira.

Essa análise não precisa, necessariamente, impedir a venda, mas permite identificar o risco assumido e estimar o comportamento futuro da inadimplência.

A mensagem para o setor foi objetiva: buscar crédito somente depois que o problema de caixa já surgiu aumenta a percepção de risco e encarece a operação. Empresas que estruturam a governança desde o estudo de viabilidade ou antes do lançamento conseguem negociar melhores condições e deixam de ser apenas escolhidas pelos investidores para também escolher suas fontes de capital.

Incorporação de casas pode destravar estoques

Maurício Carrer apresentou a incorporação de casas dentro de loteamentos como alternativa para acelerar vendas, reduzir a exposição de caixa e aproximar o setor dos mecanismos de financiamento disponíveis para imóveis residenciais.

A possibilidade está amparada pelo artigo 68, regulamentado em 2022, e pode ser aplicada a loteamentos já registrados, inclusive durante a execução das obras. A incorporação pode envolver lotes isolados ou contínuos, com patrimônio de afetação e Regime Especial de Tributação de 4%, desde que sejam atendidas as regras municipais e demais exigências legais.

O loteador pode, por exemplo, aprovar 50 casas, vender e construir apenas 30 unidades e manter os demais terrenos como lotes. Isso permite oferecer dois produtos no estande de vendas lote e casa pronta e adaptar a produção à resposta do mercado.

A estratégia também pode destravar quadras com baixa velocidade de comercialização e antecipar a ocupação do empreendimento. A presença de moradores desde a entrega contribui para gerar vida urbana e aumentar a atratividade dos lotes remanescentes.

Construção industrializada reduz o ciclo

A construção industrializada, com sistemas como Steel Frame e soluções que utilizam grafeno, foi apresentada como forma de inserir habitações nos loteamentos sem obrigar o empreendedor a criar uma estrutura tradicional de construção civil.

Nesse modelo, o loteador entrega os terrenos preparados e contrata uma indústria para produzir e instalar as casas. O ciclo entre contratação, fabricação, montagem, entrega e repasse ao comprador pode ocorrer em aproximadamente seis meses.

Embora o financiamento para a produção dessas unidades possa custar entre CDI mais 5% e CDI mais 6%, o impacto tende a ser reduzido pelo prazo curto e pela liberação gradual dos recursos conforme as medições realizadas na fábrica.

Foram mencionadas como exemplos a SteelCorp, com unidade próxima à Rodovia Anhanguera, em São Paulo, e uma indústria parceira localizada em Santa Catarina. A adoção desses sistemas, entretanto, depende das certificações técnicas exigidas e da aceitação pelos agentes financiadores.

A principal barreira ainda é o desconhecimento da legislação, além da necessidade de regulamentação municipal do artigo 68 em determinadas cidades.

Minha Casa Minha Vida amplia a diferença competitiva

O painel também apontou uma concorrência considerada desigual entre lotes e unidades enquadradas no Minha Casa Minha Vida.

Enquanto o programa habitacional oferece subsídios, juros a partir de aproximadamente 6% e financiamento por diferentes bancos de varejo, a compra de lotes não conta com os mesmos incentivos. O terreno também não recebe o benefício fiscal aplicável à aquisição de outro imóvel residencial com recursos provenientes da venda de uma residência, e as linhas para financiamento de lote associado à construção permanecem mais restritas, concentradas principalmente na Caixa.

Essa diferença pressiona especialmente o segmento econômico dos loteamentos em municípios onde há forte produção habitacional subsidiada.

Planejamento, governança e integração devem começar antes do lançamento

O painel demonstrou que o futuro dos loteamentos depende da integração entre planejamento urbano, saneamento, segurança jurídica, governança financeira e novos modelos de produção habitacional.

Entre as medidas práticas recomendadas estão a revisão dos contratos de compra e venda para inclusão do consentimento ao Open Finance, a consulta ao Banco de Preços e ao Guia de Empreendimentos da Sabesp e a análise da viabilidade de incorporar casas em loteamentos ativos ou ainda em aprovação.

Mais do que ampliar a oferta imobiliária, o setor precisa assegurar que o crescimento das cidades ocorra com infraestrutura, proteção ambiental e alternativas acessíveis à população. Sem previsibilidade regulatória e financiamento adequado, a ocupação formal perde espaço — e o custo urbano, social e ambiental da irregularidade recai sobre toda a sociedade.

Fonte: Secovi-SP