Responsabilidade por danos em condomínios: o que diz a lei
Especialistas explicam quem deve pagar por infiltrações, elevadores danificados e furtos, considerando a origem do problema, a legislação e as regras internas
De quem é a responsabilidade por danos em condomínios? Especialistas esclarecem dúvidas frequentes
Infiltrações, furtos e elevadores danificados podem gerar conflitos entre moradores e síndicos. Entenda como a origem do problema, a legislação e as regras condominiais influenciam a responsabilidade pelos prejuízos
A ocorrência de danos em condomínios costuma levantar uma dúvida recorrente: quem deve arcar com os custos, o condomínio ou o morador? Infiltrações, vazamentos que atingem unidades vizinhas, danos a elevadores e furtos em áreas comuns estão entre as situações que podem gerar divergências.
O tema foi abordado no quadro Meu Condomínio Tem Solução, com a participação do advogado condominial Alexandre Martins e do síndico profissional Lyender Klaus. Os especialistas destacaram a importância de identificar a origem do problema e analisar as normas aplicáveis antes de atribuir responsabilidades.
Código Civil e convenção orientam a análise
Segundo o advogado Alexandre Martins, a avaliação deve considerar o Código Civil, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, além das circunstâncias específicas de cada ocorrência.
“A regra geral é que todo aquele que causa dano a outrem, seja por ato comissivo ou omissivo, fica responsável pelo pagamento dessa indenização”, explica o advogado.
A aplicação dessa regra exige, contudo, a análise dos fatos e dos elementos que permitem identificar quem deu causa ao prejuízo e se estão presentes os requisitos legais para a responsabilização.
Por isso, não basta que um dano tenha ocorrido dentro do condomínio para que a responsabilidade seja automaticamente atribuída ao síndico, à administração ou ao conjunto dos moradores.
Infiltrações: identificar a origem é o primeiro passo
As infiltrações estão entre as ocorrências mais frequentes nos condomínios e podem ter origens diferentes. De acordo com Lyender Klaus, em estados chuvosos como o Pará, o problema aparece com frequência nas reclamações dos moradores.
Para determinar quem deve providenciar o reparo e responder pelos eventuais prejuízos, é necessário investigar a origem da água. O vazamento pode estar relacionado a uma tubulação de uso comum, a uma instalação privativa, a um dreno de ar-condicionado ou à entrada de água pela fachada.
Quando o problema decorre de uma instalação ou estrutura comum cuja manutenção cabe ao condomínio, a responsabilidade pelo reparo tende a ser do condomínio. Se a origem estiver em uma instalação privativa e houver elementos que atribuam o dano ao proprietário ou ocupante, a responsabilidade poderá recair sobre ele, conforme as circunstâncias.
A identificação técnica da causa é importante para evitar cobranças indevidas e permitir que o reparo seja realizado no local correto.
Vazamentos podem provocar danos aos elevadores
Outro problema que pode gerar despesas elevadas ocorre quando há rompimento de tubulações ou falhas em equipamentos instalados dentro de uma unidade. A água pode atingir o próprio apartamento, alcançar os andares inferiores e chegar ao poço ou aos componentes do elevador.
Lyender Klaus alerta que moradores nem sempre conhecem os limites de cobertura do seguro condominial e podem presumir que a apólice do edifício pagará qualquer prejuízo ocorrido nas áreas comuns.
O síndico destaca que o seguro do condomínio não necessariamente cobre danos originados dentro de uma unidade privativa. A cobertura depende das condições contratadas, das exclusões da apólice e das características do sinistro.
Em situações desse tipo, o responsável pelo vazamento poderá ter de indenizar os prejuízos que causar, desde que sejam identificados os fundamentos legais para a responsabilização. Segundo o especialista, o conserto de um elevador atingido por água pode ultrapassar R$ 50 mil.
A recomendação é verificar a origem do vazamento, documentar os danos e consultar a apólice antes de concluir quem deverá pagar pelo reparo.
Furto em áreas comuns: o condomínio deve indenizar?
Os furtos nas dependências do condomínio também provocam dúvidas entre moradores e administradores. Segundo Alexandre Martins, a responsabilidade do condomínio não decorre automaticamente do fato de o crime ter ocorrido em uma área comum.
A análise depende, entre outros fatores, do que estabelece a Convenção do Condomínio e de eventual falha na prestação dos serviços de segurança assumidos pela administração.
Duas questões merecem atenção:
Previsão na convenção: é necessário verificar se o documento estabelece expressamente alguma responsabilidade do condomínio em relação a furtos.
Eventual negligência: as circunstâncias podem ser analisadas para verificar se houve falha atribuível ao condomínio e se estão presentes os requisitos legais para uma indenização.
A existência de câmeras, portaria ou outros equipamentos de segurança, isoladamente, não determina o resultado de uma eventual disputa judicial. É preciso examinar os deveres assumidos, as condições do serviço e as provas disponíveis.
Como prevenir conflitos e cobranças indevidas
Para reduzir divergências, os especialistas recomendam que moradores e administração conheçam as regras condominiais e documentem adequadamente as ocorrências.
Entre as medidas úteis estão:
Investigar tecnicamente a origem de infiltrações e vazamentos antes de atribuir a responsabilidade.
Registrar os danos com fotografias, vídeos, laudos e documentos de atendimento.
Consultar a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno.
Verificar as coberturas e exclusões do seguro condominial e, quando aplicável, do seguro da unidade.
Buscar orientação jurídica quando houver divergência sobre a responsabilidade ou o ressarcimento.
A definição de quem deve pagar por um dano depende da origem do problema, das obrigações previstas na legislação e nas normas internas, das provas e das circunstâncias de cada caso.