Danos por terceiros em condomínios: quem deve pagar?

Danos causados por terceiros em condomínios: quem deve pagar pelo prejuízo?

Advogado condominial explica quando moradores, prestadores de serviço ou o próprio condomínio podem ser responsabilizados por danos e furtos

Almoços na churrasqueira, festas no salão de eventos e momentos de lazer na piscina fazem parte da rotina de muitos condomínios. No entanto, essas situações também podem resultar em danos ao patrimônio, especialmente quando envolvem visitantes, prestadores de serviço ou outras pessoas que não residem no empreendimento.

Mas, afinal, quem deve arcar com os prejuízos quando o dano é causado por terceiros? A responsabilidade é sempre do condomínio ou deve recair sobre quem provocou o problema?

No quadro “Meu Condomínio Tem Solução”, exibido nesta terça-feira, o advogado condominial José Maria Maués esclareceu dúvidas sobre o tema e explicou que a definição da responsabilidade depende das circunstâncias de cada ocorrência.

Visitantes: quem responde pelos danos?

O conceito de terceiro abrange pessoas que não são condôminas, como amigos e familiares convidados por moradores. Se um visitante danifica um equipamento, quebra um objeto ou provoca algum prejuízo em uma área comum, a responsabilidade direta, em princípio, é de quem praticou a conduta.

Segundo José Maria Maués, o morador que recebeu o convidado também pode ser responsabilizado, dependendo do contexto e das circunstâncias do ocorrido. A análise deve considerar a participação de cada envolvido e a existência de eventual responsabilidade pelo dano.

Furtos e falhas de segurança

Um dos pontos abordados pelo advogado foi a responsabilidade do condomínio em casos de furto. Diferentemente do que muitos moradores imaginam, a administração não é automaticamente obrigada a indenizar toda vítima de crime ocorrido nas dependências do empreendimento.

A responsabilização pode ocorrer quando há comprovação de negligência ou omissão relacionada aos deveres assumidos pelo condomínio.

Um exemplo citado pelo especialista envolve o furto de objetos no interior de um veículo estacionado na garagem. Caso seja demonstrado que uma falha na segurança, como a ausência de funcionamento das câmeras de monitoramento, contribuiu para o ocorrido, poderá haver fundamento para responsabilizar o condomínio.

A análise, entretanto, depende das provas e das circunstâncias específicas. A simples ocorrência de um furto não significa, por si só, que a administração tenha o dever de indenizar.

Decisões de assembleia não afastam obrigações legais

Durante o quadro, Maués também respondeu à dúvida de um telespectador sobre decisões de assembleias que estabelecem que o condomínio não será responsável por determinados prejuízos.

O advogado ressaltou que convenções, regimentos internos e deliberações assembleares devem respeitar a legislação brasileira. Portanto, uma decisão dos condôminos não pode afastar uma responsabilidade que esteja legalmente configurada.

Se ficar comprovado que uma conduta negligente do condomínio contribuiu para o dano, uma disposição interna que tente excluir previamente essa obrigação não será suficiente, por si só, para impedir eventual responsabilização.

A existência de provas é fundamental para a análise do caso, inclusive documentos, registros de câmeras, testemunhos e informações de eventual investigação policial.

Prestadores de serviço e entregadores

Danos provocados por prestadores de serviço terceirizados ou entregadores também exigem atenção. De acordo com o especialista, a responsabilidade direta deve ser atribuída a quem causou o prejuízo.

A depender da relação entre o trabalhador e a empresa que representa, a contratante também poderá ser chamada a responder civilmente, conforme as regras aplicáveis ao caso.

Por isso, quando um dano ocorre durante a execução de um serviço, é importante identificar o responsável pela atividade, registrar o ocorrido e reunir informações que permitam esclarecer as circunstâncias.

Vendavais e outros eventos de força maior

Nem todo prejuízo ocorrido dentro do condomínio decorre de uma falha da administração ou da conduta de alguém. Há situações provocadas por acontecimentos imprevisíveis ou inevitáveis, que podem caracterizar caso fortuito ou força maior.

Maués citou como exemplo um vendaval que provoca a quebra dos vidros de um veículo estacionado na garagem. Em situações dessa natureza, o condomínio pode não ter responsabilidade pelo dano, cabendo ao proprietário arcar com o conserto.

A caracterização de força maior, contudo, depende da análise concreta do episódio. É necessário verificar se houve efetivamente um evento inevitável e se existia alguma conduta ou omissão do condomínio que tenha contribuído para o prejuízo.

O que o morador deve fazer ao sofrer um dano?

O advogado orientou que os moradores adotem providências para documentar formalmente qualquer ocorrência dentro do condomínio. Entre as medidas destacadas estão:

1. Registrar o fato no Livro de Ocorrências

O registro permite formalizar o relato, informar a administração sobre o ocorrido e documentar a solicitação de providências. É recomendável descrever a situação com clareza, indicando data, horário, local e, se possível, pessoas envolvidas.

2. Fazer um Boletim de Ocorrência

Em situações como furtos e danos ao patrimônio, o morador também deve procurar a Polícia Civil para registrar a ocorrência e solicitar a investigação, quando cabível.

Além disso, é importante preservar provas, como fotografias, vídeos, documentos, notas fiscais e eventuais imagens das câmeras de segurança.

Responsabilidade depende das circunstâncias de cada caso

A ocorrência de danos dentro de um condomínio não significa que a administração deva assumir automaticamente todos os custos. A responsabilidade pode recair sobre quem provocou diretamente o prejuízo, sobre o morador que o recebeu, sobre uma empresa prestadora de serviços ou sobre o próprio condomínio, caso sejam demonstrados os requisitos legais para sua responsabilização.

Por isso, a apuração dos fatos, a documentação das ocorrências e a análise das provas são etapas fundamentais para evitar cobranças indevidas e garantir que cada envolvido responda conforme suas obrigações.