Juros pressionam financiamento e podem afastar compradores

Crédito imobiliário fica mais sensível à Selic, mas Abecip diz que ainda é cedo para falar em retração

O financiamento imobiliário brasileiro está mais exposto às oscilações da taxa básica de juros e às condições de captação dos bancos. A mudança ocorre principalmente pela perda de participação da poupança como fonte de recursos e pelo aumento da utilização de instrumentos de mercado, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Apesar da pressão sobre os custos, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) considera prematuro afirmar que haverá retração nas concessões de crédito habitacional.

Em entrevista ao portal Portas, durante o Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário, realizado em São Paulo em 11 de novembro, Filipe Pontual, diretor-executivo da Abecip, explicou que o financiamento de imóveis, especialmente aqueles acima de R$ 600 mil, passou a responder de maneira mais direta às mudanças nos juros e às condições de captação dos bancos.

Segundo o executivo, quando a poupança tinha participação predominante no financiamento habitacional, a transmissão das oscilações das taxas de mercado para o custo do crédito era mais lenta. Com a diversificação das fontes de recursos, essa relação ficou mais evidente.

Mudança nas fontes de recursos aumenta pressão sobre os juros

A poupança perdeu espaço na composição do funding imobiliário, enquanto as LCIs ganharam importância. Esses títulos permitem que os bancos captem recursos para financiar imóveis, mas seus custos acompanham mais diretamente o comportamento do CDI e as condições do mercado financeiro.

Pontual explicou que as instituições combinam recursos da poupança, tradicionalmente mais baratos, com captações por meio de LCIs. Quanto maior a participação dessa segunda fonte na composição dos financiamentos, maior tende a ser o custo repassado ao consumidor.

A mudança ganhou força a partir de meados de 2022, quando os bancos passaram a conceder volumes de crédito imobiliário superiores aos recursos disponíveis na base de depósitos da poupança. Com isso, tornou-se necessário buscar alternativas para sustentar as operações.

O efeito é particularmente relevante em financiamentos de longo prazo. Embora os contratos possam estabelecer prazos de 30 ou 35 anos, Pontual observa que muitos consumidores quitam suas operações em aproximadamente dez anos. Essa característica torna mais complexa a definição do custo dos empréstimos, já que as instituições precisam considerar o prazo efetivo de permanência dos recursos.

Bancos já elevaram taxas de financiamento

A pressão sobre os juros futuros também chegou às condições oferecidas pelos bancos. Depois do segundo turno das eleições presidenciais, Bradesco, Itaú e Santander elevaram as taxas de financiamento imobiliário.

As mudanças foram associadas à alta dos juros futuros, que refletem as expectativas do mercado financeiro sobre o custo do dinheiro nos próximos períodos. As incertezas em relação à política fiscal também influenciaram esse movimento.

De acordo com Pontual, as instituições estão ajustando os preços dos financiamentos para adequá-los ao custo de suas operações. O problema, portanto, não seria necessariamente uma decisão de restringir imediatamente as concessões, mas a necessidade de cobrar taxas que remunerem os recursos utilizados.

O impacto sobre os consumidores tende a aparecer gradualmente. Segundo o diretor-executivo da Abecip, o aumento do custo do crédito pode levar até dois meses para chegar integralmente às novas operações, porque ainda existem compradores com cartas de crédito aprovadas em condições anteriores.

Juros mais altos podem reduzir a capacidade de compra

A consequência mais direta da elevação das taxas pode ocorrer na demanda por imóveis. Com prestações mais caras, parte das famílias deixa de conseguir aprovação para o financiamento ou precisa rever o valor do imóvel que pretende adquirir.

A mudança também pode levar compradores a aumentar a entrada e financiar uma parcela menor do preço. Para as incorporadoras e construtoras, esse cenário exige atenção ao perfil dos consumidores, ao estoque disponível e às condições comerciais dos empreendimentos.

Pontual avalia que uma eventual desaceleração das vendas pode abrir espaço para negociações mais favoráveis aos compradores. Com maior acúmulo de unidades disponíveis, empresas podem aceitar descontos ou condições comerciais que facilitem o fechamento dos negócios.

Financiamentos ainda apresentam crescimento no acumulado do ano

Apesar das pressões recentes, os números disponíveis não apontam, até o momento, uma retração generalizada do crédito imobiliário. Os financiamentos com recursos das cadernetas de poupança somaram R$ 146,1 bilhões entre janeiro e setembro de 2026, crescimento de 30,3% em relação ao mesmo período de 2025.

Somente em setembro, as operações alcançaram R$ 13,62 bilhões, queda de quase 20% em comparação com agosto. O resultado mensal indica uma perda de ritmo, mas precisa ser analisado em conjunto com o desempenho acumulado do ano.

A estimativa mais recente da Abecip para 2026 aponta crescimento de 25% nas concessões totais de crédito imobiliário, considerando diferentes fontes de recursos, incluindo a poupança e o FGTS. A entidade ainda não apresentou uma projeção fechada para 2027.

Mercado imobiliário acompanha incertezas para 2027

A evolução do financiamento habitacional dependerá da combinação entre o custo de captação dos bancos, o comportamento dos juros futuros, a disponibilidade de recursos e a capacidade de pagamento das famílias.

O cenário também exige atenção das incorporadoras, que precisam ajustar lançamentos e estratégias comerciais às condições de crédito oferecidas aos compradores. A manutenção de juros elevados pode dificultar a absorção de novos empreendimentos, principalmente nos segmentos mais dependentes de financiamento bancário.

Para quem pretende comprar um imóvel, a mudança reforça a importância de comparar as condições oferecidas pelas instituições financeiras, avaliar o valor da entrada e considerar o peso das prestações no orçamento familiar.

A avaliação da Abecip é de que o crédito imobiliário está mais sensível às condições econômicas, mas ainda é cedo para afirmar que haverá retração nas concessões. O comportamento da demanda nos próximos meses será determinante para mostrar a dimensão dos efeitos dos juros sobre o mercado habitacional.