Contra o PL 4.739/2024: especialistas defendem autonomia condominial e liberdade profissional
Projeto de Lei que propõe regulamentação compulsória de síndicos não condôminos é criticado por criar burocracia, elevar custos e comprometer a autogestão dos condomínios.
O Projeto de Lei nº 4.739/2024, em tramitação no Congresso Nacional, reacendeu o debate sobre a gestão condominial no país. A proposta pretende regulamentar, de forma compulsória, a atuação de síndicos profissionais não condôminos, impondo a obrigatoriedade de registro nos Conselhos Regionais de Administração (CRA). Especialistas em direito e gestão imobiliária, no entanto, alertam que a medida pode gerar impactos negativos significativos tanto para os condomínios quanto para o mercado.
O Código Civil já disciplina a função do síndico nos artigos 1.347 a 1.355, estabelecendo regras claras para eleição, atribuições, prestação de contas e controle pela assembleia. Para os críticos, não existe lacuna normativa que justifique a criação de uma nova lei. Juristas apontam ainda que a proposta viola princípios constitucionais, como a liberdade profissional (art. 5º, XIII), a isonomia e a autonomia condominial.
Outro ponto de preocupação é a criação de novas burocracias, como taxas de registro, cursos obrigatórios e exigências documentais. Essas medidas podem elevar o valor das cotas condominiais, impactando diretamente os moradores. Além disso, a possibilidade de nulidade de assembleias por irregularidades formais de habilitação do síndico aumenta a insegurança jurídica e o risco de litígios.
A proposta também é criticada por criar barreiras de entrada para gestores experientes que não possuem registro no CRA, favorecendo determinados perfis profissionais e reduzindo a concorrência e a inovação no setor. Segundo especialistas, essa reserva de mercado beneficiaria apenas grupos específicos, em detrimento da coletividade.
Atualmente, a profissionalização da sindicatura já ocorre de forma voluntária, por meio de certificações privadas, auditorias independentes, seguros de responsabilidade civil e ferramentas digitais de transparência. Esse modelo permite a evolução do setor por meio da autorregulação e da livre escolha dos condôminos, preservando a autonomia das assembleias.
Como alternativa ao projeto, especialistas defendem a criação de códigos de boas práticas, cadastros voluntários de síndicos profissionais, recomendações — e não imposições — de seguros de responsabilidade civil, além de certificações escalonadas e guias de due diligence para assembleias. Essas medidas, segundo eles, preservariam a liberdade de escolha e incentivariam a melhoria contínua da gestão condominial.
Para juristas e gestores, o PL 4.739/2024 não atende aos critérios de necessidade, adequação e proporcionalidade exigidos pela boa técnica legislativa. Em vez de proteger os interesses coletivos, pode fragilizar a autonomia condominial, onerar a moradia e gerar insegurança jurídica. A recomendação, portanto, é pela rejeição integral do projeto ou, no mínimo, pela exclusão das exigências de registro compulsório.
A governança condominial, ressaltam os especialistas, é por essência uma forma de gestão privada e democrática. Intervir sem evidências de falhas estruturais, afirmam, é legislar contra a liberdade e a autonomia das comunidades residenciais brasileiras.
Fonte: A cidade ON