Condomínios terão de emitir nota fiscal?

A publicação do Ato Conjunto nº 4, de 30 de julho de 2026, pela Receita Federal do Brasil (RFB) e pelo Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS), colocou síndicos, administradoras e especialistas do mercado condominial em estado de atenção. O documento estabelece o cronograma para a obrigatoriedade da emissão de documentos fiscais eletrônicos com os novos campos referentes ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tributos criados pela Reforma Tributária.

A principal dúvida surgiu porque o ato menciona expressamente a cobrança das taxas e demais valores condominiais, fixando 1º de dezembro de 2026 como marco para a obrigatoriedade da emissão de documentos fiscais eletrônicos. A redação gerou questionamentos sobre a possibilidade de os condomínios terem de emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) para cada cota condominial paga pelos moradores.

Especialistas alertam, no entanto, que o texto da norma não diferencia os condomínios que são contribuintes daqueles que, pela própria legislação da Reforma Tributária, não estão sujeitos ao IBS e à CBS. Essa ausência de distinção tem provocado insegurança jurídica e interpretações divergentes entre administradoras, síndicos e profissionais da área.

Pela legislação complementar da Reforma Tributária, o condomínio edilício, como regra geral, não é contribuinte dos novos tributos, já que a taxa condominial representa apenas o rateio das despesas necessárias para o funcionamento do edifício, como limpeza, segurança, manutenção, energia elétrica das áreas comuns, conservação e pagamento de funcionários. Nesses casos, não há atividade econômica, venda de produtos ou prestação de serviços que justifique a incidência do IBS e da CBS.

A legislação, entretanto, prevê exceções. O condomínio poderá ser enquadrado como contribuinte caso desenvolva atividades que gerem receitas além das cotas condominiais, como exploração comercial de áreas comuns, aluguel de espaços para instalação de antenas, publicidade em fachadas, locação de salões para terceiros, contratação de softwares ou serviços digitais fornecidos por empresas estrangeiras ou adesão voluntária ao regime regular de tributação.

Outro ponto que ainda gera dúvidas é o chamado critério dos 80%. A legislação estabelece que o condomínio poderá ser tratado como contribuinte quando as cobranças feitas aos moradores representarem menos de 80% da receita total. Contudo, o texto não esclarece como esse percentual será calculado, se de forma mensal, anual ou por outro período de referência, o que aumenta a insegurança jurídica.

Administradoras também demonstram preocupação com a falta de regulamentação detalhada. Segundo especialistas, muitos condomínios, especialmente os de pequeno porte, não possuem estrutura contábil especializada para interpretar corretamente as novas regras. Além disso, há receio de autuações futuras caso a fiscalização adote entendimento diferente daquele aplicado pelos gestores durante a fase inicial de implementação da norma.

Diante desse cenário, entidades representativas do setor defendem que a Receita Federal e o Comitê Gestor publiquem normas complementares antes da entrada em vigor da exigência, esclarecendo expressamente quais condomínios estarão dispensados da emissão da NFS-e, como será aplicado o critério dos 80% e quais procedimentos deverão ser adotados por síndicos e administradoras. Até o momento, não existe definição de que todos os condomínios deverão emitir nota fiscal para cada morador, razão pela qual especialistas recomendam acompanhar atentamente as regulamentações que ainda serão publicadas antes de 1º de dezembro de 2026.

Fonte: Acorda Cidade