Condomínios se tornam “células das cidades” e exigem gestão cada vez mais estratégica

Condomínios se tornam “células das cidades” e exigem gestão cada vez mais estratégica

Os condomínios deixaram de ser espaços isolados e passaram a reproduzir, dentro de seus muros, muitos dos desafios enfrentados pelas próprias cidades. Segurança, mobilidade, envelhecimento da população, acessibilidade, sustentabilidade, tecnologia e relações humanas fazem parte de uma realidade que exige novas formas de gestão.

Essa foi uma das principais reflexões apresentadas durante a 16ª FESÍNDICO por Solange Syllos, empresária, colunista na CBN Maceió e integrante do conselho fiscal do Secovi-AL.

A palestrante utilizou uma analogia para explicar essa transformação: o condomínio pode ser comparado a uma célula de um organismo. Assim como a célula influencia e é influenciada pelo organismo ao qual pertence, o condomínio também mantém uma relação direta com a cidade onde está inserido.

O portão pode se fechar, mas os problemas e transformações da sociedade continuam atravessando seus limites.

A gestão condominial ficou mais complexa

Ao longo da palestra, Solange Syllos destacou que o papel do síndico mudou significativamente nas últimas décadas.

Durante muito tempo, a função esteve associada principalmente à administração financeira, contratação de serviços e resolução de conflitos. Atualmente, porém, a realidade dos empreendimentos exige uma atuação mais ampla.

O gestor precisa compreender questões relacionadas à segurança, tecnologia, acessibilidade, comportamento, sustentabilidade, manutenção, atendimento e planejamento.

Essa transformação também aumenta a necessidade de preparação e organização para lidar com situações que nem sempre fazem parte da rotina tradicional de um condomínio.

A era da experiência chega aos condomínios

Outro ponto abordado foi a mudança na expectativa dos moradores em relação aos serviços oferecidos pelos condomínios.

A chamada “era da experiência” fez com que o padrão de atendimento de empresas como iFood, Uber e plataformas de comércio eletrônico passasse a influenciar também a percepção dos moradores sobre os serviços condominiais.

A rapidez na comunicação e na resolução de problemas tornou-se uma expectativa cada vez mais presente.

O desafio para os gestores está em equilibrar essa demanda por conveniência com a capacidade financeira do condomínio. Mais serviços significam, muitas vezes, mais custos, enquanto nem todos os moradores estão dispostos a ampliar as despesas mensais.

Envelhecimento exige novos protocolos

O envelhecimento da população também foi apontado como uma questão que precisa entrar no planejamento dos condomínios.

O aumento do número de idosos que vivem sozinhos pode exigir procedimentos específicos para situações de emergência, além de uma estrutura preparada para diferentes necessidades de acessibilidade.

Nesse contexto, não basta pensar apenas na instalação de rampas.

Iluminação dos corredores, funcionamento dos elevadores, rotas de circulação e procedimentos para uma eventual evacuação assistida também precisam fazer parte da análise dos gestores.

A preparação prévia pode ser fundamental para que o condomínio saiba como agir diante de uma situação crítica.

Diversidade transforma a convivência

A transformação da sociedade também aparece dentro dos empreendimentos.

Famílias com diferentes configurações, casais homoafetivos, idosos que vivem sozinhos, pessoas neurodivergentes e animais de estimação considerados parte da família fazem parte da realidade de muitos condomínios.

Solange Syllos também chamou atenção para questões relacionadas à saúde mental, solidão e violência doméstica, que podem chegar ao conhecimento da administração.

Nesse cenário, determinadas situações podem exigir compreensão e diálogo antes que a administração recorra diretamente à aplicação de penalidades.

Os grupos de WhatsApp também ampliaram a dimensão dos conflitos. Discussões que anteriormente poderiam ficar restritas aos corredores passaram a alcançar rapidamente dezenas ou centenas de moradores.

Portaria virou um hub de serviços

A rotina da portaria também mudou.

O espaço que tradicionalmente funcionava como ponto de controle de visitantes passou a concentrar uma grande circulação de pessoas: motoristas de aplicativos, entregadores, cuidadores, personal trainers, profissionais de manutenção e diversos prestadores de serviços.

A busca por conveniência aumentou o fluxo, mas também trouxe novos desafios de segurança.

Quanto maior o número de pessoas circulando pelo empreendimento, maior é a necessidade de procedimentos eficientes para controlar acessos e identificar quem entra e quem sai.

As locações por temporada, especialmente aquelas realizadas por plataformas digitais, acrescentam outra camada de complexidade à rotina dos condomínios.

Mudanças climáticas entram na agenda

Eventos climáticos extremos e questões relacionadas à sustentabilidade também passaram a exigir planejamento dos gestores.

Durante a palestra, foram levantadas situações práticas que podem comprometer o funcionamento de um condomínio: falta de energia, enchentes, incêndios e outros eventos de emergência.

A preparação precisa considerar perguntas como: a bomba de água está preparada para uma emergência? O que acontece com os elevadores durante uma queda de energia? Como os moradores serão comunicados caso os meios convencionais de comunicação deixem de funcionar?

A mobilidade também mudou a realidade dos espaços comuns.

Bicicletas, patinetes e veículos de maiores dimensões passaram a ocupar áreas que, em muitos empreendimentos, foram projetadas décadas atrás para uma realidade completamente diferente.

Síndico precisa assumir papel estratégico

Diante de tantas transformações, Solange Syllos defendeu uma mudança na forma de compreender o trabalho do síndico.

Mais do que administrar contas, contratos e conflitos, o gestor precisa trabalhar com planejamento, prevenção e visão de longo prazo.

Uma das ferramentas apresentadas foi a elaboração de um plano diretor anual, capaz de organizar prioridades e investimentos. A construção de um horizonte de planejamento de aproximadamente cinco anos pode ajudar na tomada de decisões, desde que seja constantemente revisado diante das mudanças.

A manutenção preventiva também foi destacada como uma estratégia importante.

Esperar que um problema apareça para somente depois buscar uma solução pode representar custos maiores e comprometer o patrimônio dos moradores.

Moradores podem participar mais da gestão

A participação dos próprios moradores também pode contribuir para uma administração mais eficiente.

Entre as possibilidades apresentadas está a criação de comissões temáticas para tratar de assuntos como acessibilidade, sustentabilidade, saúde mental e outros temas relevantes para cada empreendimento.

A participação ajuda a identificar problemas que nem sempre chegam formalmente ao síndico e pode permitir que determinadas questões sejam discutidas antes de se transformarem em conflitos.

Esse trabalho também faz parte da chamada “gestão invisível”: quando tudo funciona corretamente, muitas das ações realizadas pela administração não são percebidas. Quando algo falha, porém, os impactos são sentidos imediatamente.

Convenções precisam acompanhar a realidade

Outro desafio apontado durante a apresentação foi a necessidade de atualizar convenções e regulamentos internos.

Existem condomínios que ainda utilizam documentos elaborados há décadas, quando a configuração das famílias, a tecnologia, os serviços, a mobilidade e o próprio perfil dos moradores eram diferentes.

Revisar regras e procedimentos, portanto, pode ser necessário para adequar a gestão à realidade atual do empreendimento.

Condomínio também faz parte da cidade

A reflexão apresentada na 16ª FESÍNDICO mostra que os desafios da gestão condominial estão cada vez mais conectados às transformações da sociedade.

Se o condomínio funciona como uma espécie de “célula da cidade”, sua administração precisa acompanhar questões que vão muito além das contas e da manutenção predial.

Segurança, acessibilidade, envelhecimento, tecnologia, sustentabilidade, mobilidade, diversidade e mudanças climáticas já fazem parte da rotina de muitos empreendimentos.

Nesse cenário, o síndico assume um papel cada vez mais estratégico, baseado em planejamento, prevenção, adaptação e diálogo com os moradores.

O condomínio pode ter portões, muros e regras próprias, mas continua inserido em um organismo maior: a cidade.