Condomínio deve responder por infiltrações
TJMG determinou reparos definitivos em tubulações e fixou indenização de R$ 8 mil por danos morais após sucessivos problemas no imóvel
Um condomínio da região Centro-Sul de Belo Horizonte foi condenado pela Justiça a realizar reparos definitivos em tubulações e a pagar R$ 8 mil por danos morais a uma moradora que teve o apartamento atingido por infiltrações recorrentes. A decisão foi tomada pela 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que manteve a condenação definida em primeira instância.
Segundo o processo, os problemas no imóvel começaram em fevereiro de 2020 e se repetiram ao longo dos anos. Em janeiro de 2021, a unidade foi inundada após a entrada de água da chuva pelo teto da lavanderia. No ano seguinte, em fevereiro de 2022, uma nova ocorrência provocou curto-circuito no sistema elétrico e levou à perda de alimentos armazenados na geladeira.
Perícia identificou problemas em área comum
Durante o processo, uma perícia técnica analisou a origem das infiltrações. O laudo apontou que os problemas estavam relacionados à deterioração de tubulações localizadas em um vão considerado área comum, situado entre a laje do apartamento e o piso da unidade superior.
O edifício tinha aproximadamente 50 anos, enquanto a perícia apontou que a vida útil estimada dos sistemas de tubulação fica entre 20 e 30 anos. O cenário reforçou a necessidade de manutenção e substituição dos componentes comprometidos.
A moradora pediu à Justiça que o condomínio fosse obrigado a realizar uma reparação definitiva na estrutura, além do pagamento de indenização por danos morais e do ressarcimento de valores gastos com laudos técnicos.
Condomínio contestou responsabilidade
Em sua defesa, o condomínio sustentou que obras realizadas anteriormente seriam suficientes para solucionar o problema. Também argumentou que as infiltrações poderiam estar relacionadas a chuvas excepcionais ou a intervenções realizadas pela própria moradora dentro do apartamento.
O entendimento não foi acolhido pelo Tribunal. O relator do recurso, desembargador Rui de Almeida Magalhães, considerou que a perícia afastou a relação entre as reformas realizadas na unidade e as inundações.
O laudo também apontou deterioração das tubulações, histórico de reparos improvisados e ausência de manutenção preventiva adequada ao longo dos anos.
Novas infiltrações reforçaram o problema
Mesmo durante a tramitação do recurso, o imóvel voltou a apresentar problemas. Em janeiro de 2026, a moradora relatou uma nova infiltração, fato considerado no julgamento do recurso.
Para o relator, a repetição das ocorrências ultrapassou um transtorno pontual e comprometeu as condições de habitabilidade da unidade. O entendimento levou à manutenção da indenização de R$ 8 mil por danos morais.
A decisão também determinou que o condomínio providencie a reparação definitiva e adequada das tubulações hidrossanitárias e pluviais localizadas no vão técnico.
Manutenção preventiva ganha importância
O caso chama atenção para uma das principais responsabilidades da gestão condominial: acompanhar as condições das estruturas e instalações que integram as áreas comuns.
Problemas em tubulações, lajes, coberturas e outros componentes compartilhados podem atingir diretamente as unidades privativas. Quando sinais de deterioração são identificados, a postergação de intervenções pode ampliar os danos e elevar os custos de reparação.
A realização de inspeções periódicas, elaboração de laudos técnicos quando necessário e planejamento de obras são ferramentas importantes para reduzir riscos e evitar que problemas estruturais se transformem em conflitos judiciais.
Síndico precisa agir diante de ocorrências
O episódio também evidencia a importância de registrar formalmente reclamações relacionadas a infiltrações e vazamentos. Comunicações feitas pelos moradores, fotografias, vídeos, relatórios de manutenção e avaliações técnicas podem ajudar a administração a identificar a origem do problema e definir a providência adequada.
Quando a causa estiver localizada em área comum, a gestão deve avaliar tecnicamente a necessidade de intervenção e observar as regras aplicáveis à realização de obras e despesas condominiais.
A atuação preventiva também permite diferenciar problemas originados na infraestrutura coletiva daqueles decorrentes de instalações ou intervenções particulares dentro das unidades.
Decisão reforça importância da manutenção
A condenação não significa que todo caso de infiltração em apartamento gere automaticamente responsabilidade do condomínio. A definição depende da origem do problema, das provas produzidas e das circunstâncias específicas de cada situação.
Neste processo, entretanto, a perícia identificou as tubulações deterioradas em área comum, afastou a relação com reformas realizadas pela moradora e apontou a falta de manutenção preventiva como fator relevante. A 11ª Câmara Cível manteve, assim, a obrigação de realizar os reparos e o pagamento da indenização.
O caso reforça uma mensagem importante para síndicos, administradoras e condôminos: problemas de manutenção não devem ser tratados apenas quando provocam danos visíveis dentro dos apartamentos. A conservação das áreas comuns e o acompanhamento técnico da infraestrutura fazem parte da gestão preventiva e podem evitar prejuízos materiais, transtornos aos moradores e futuras disputas judiciais.
Fonte: TJMG