TJMG decide que condomínio deve dividir aluguel com donos
Decisão envolve a locação de uma quitinete e de um barracão em prédio de Patos de Minas e determina o repasse proporcional dos rendimentos aos proprietários das unidades
TJMG determina divisão de aluguéis de áreas comuns entre proprietários de condomínio
Decisão envolve a locação de uma quitinete e de um barracão em Patos de Minas e estabelece que os rendimentos sejam repassados proporcionalmente aos proprietários das unidades
A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) determinou que os valores recebidos com o aluguel exclusivo de áreas comuns de um condomínio residencial sejam distribuídos proporcionalmente entre os proprietários das unidades habitacionais. A decisão envolve um prédio localizado em Patos de Minas, no Alto Paranaíba, e foi tomada durante o julgamento de um recurso apresentado pelo espólio do antigo construtor do imóvel.
O processo teve origem em uma ação indenizatória movida por duas proprietárias de apartamentos. Elas alegaram que os rendimentos provenientes da locação de dois espaços do terreno — uma quitinete no subsolo e um barracão residencial nos fundos, descrito como “casa do zelador” — estavam sendo apropriados indevidamente.
Em primeira instância, a Justiça reconheceu que as duas estruturas integravam as áreas comuns do condomínio e condenou o espólio a restituir às autoras a parte dos aluguéis que lhes cabia. O entendimento afastou a alegação de que os imóveis pertenciam exclusivamente ao antigo construtor.
Defesa alegou propriedade exclusiva dos espaços
O espólio recorreu da decisão sob o argumento de que a quitinete e o barracão haviam sido construídos antes do prédio e, por isso, seriam de propriedade exclusiva do antigo construtor. A defesa também alegou que a inclusão das estruturas como áreas comuns teria ocorrido por um erro administrativo da Prefeitura de Patos de Minas.
Outro argumento apresentado foi o de que as proprietárias não teriam pago pelos espaços ao adquirir seus apartamentos. A defesa sustentou ainda que a cobrança dos rendimentos configuraria enriquecimento sem causa.
No entanto, a perícia técnica realizada no processo confirmou a existência das construções e afastou a alegação de destruição de depósitos ou banheiros. A Justiça manteve o entendimento de que os espaços eram áreas comuns, sem reconhecer a propriedade exclusiva alegada pelo espólio.
Como será calculada a divisão dos valores
Ao analisar o recurso, o relator, juiz convocado Christian Gomes Lima, confirmou que a receita obtida com a locação de bens de uso comum deve pertencer aos condôminos na proporção de suas respectivas frações ideais.
O entendimento foi fundamentado nos artigos 1.314, 1.319 e 1.335 do Código Civil, relacionados aos direitos dos coproprietários sobre o bem comum e às prerrogativas dos condôminos.
Apesar de manter o reconhecimento do direito das proprietárias ao recebimento dos valores, o TJMG acolheu parcialmente o recurso para estabelecer critérios específicos para o cálculo da quantia devida.
A apuração deverá considerar:
Período de propriedade: o intervalo em que cada autora foi proprietária da respectiva unidade;
Locações efetivamente realizadas: os períodos em que os espaços comuns foram alugados e geraram rendimentos;
Prazo prescricional: os limites legais para a cobrança dos valores;
Acordo judicial anterior: os efeitos de um acordo celebrado em ação cautelar relacionada ao caso;
Atualização monetária e juros: os critérios definidos na decisão, observando o Tema 1.368 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e a legislação aplicável.
Os desembargadores Fernando Lins e Lílian Maciel acompanharam o voto do relator.
O que a decisão representa para os condomínios?
O julgamento chama a atenção para a necessidade de esclarecer a titularidade dos espaços existentes nos condomínios e estabelecer critérios transparentes para a utilização e a exploração econômica das áreas comuns.
Quando um espaço comum é alugado, a destinação da receita deve observar os direitos dos coproprietários, a documentação do empreendimento e as regras legais aplicáveis. A decisão também evidencia que a existência de construções anteriores ao edifício, por si só, não foi suficiente para afastar o reconhecimento de que os espaços discutidos no processo integravam as áreas comuns.
Para síndicos e administradoras, o caso reforça a importância de verificar a convenção condominial, os registros imobiliários e os documentos que definem a natureza de cada área antes de autorizar locações ou decidir sobre a destinação dos valores arrecadados.
É importante destacar que o julgamento decorre de uma controvérsia específica. A aplicação do entendimento a outras situações depende das características de cada empreendimento, da documentação existente e das circunstâncias jurídicas envolvidas.
Processo: nº 1.0000.26.096642-9/001.