Cobrança judicial de condomínio bate recorde no Brasil e síndicos recorrem cada vez mais ao protesto em cartório

Inadimplência em condomínios bate recorde no Brasil e síndicos recorrem em massa ao protesto em cartório para cobrar dívidas

O número de cobranças de cotas condominiais não pagas levadas à Justiça e aos cartórios de protesto bateu recorde histórico no Brasil em 2024, escancarando uma crise silenciosa que ameaça o equilíbrio financeiro de milhares de condomínios residenciais e comerciais em todo o país. Segundo dados inéditos do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB), o volume de protestos de dívidas condominiais aumentou mais de 200% nos últimos cinco anos, passando de 4.885 registros em 2020 para 15.320 em 2024.

A escalada não dá sinais de recuo. Somente no primeiro trimestre de 2025, os cartórios brasileiros já registraram 6.266 novos protestos por inadimplência condominial, o que sinaliza que 2025 poderá ultrapassar o recorde do ano anterior, consolidando o protesto extrajudicial como uma das principais estratégias de cobrança utilizadas por síndicos e administradoras de condomínios.

Protesto extrajudicial: a nova arma dos síndicos contra a inadimplência

A escolha pelo protesto em cartório tem se mostrado uma ferramenta eficaz para forçar o devedor a quitar suas obrigações. Segundo o IEPTB, R$ 29,6 milhões em dívidas condominiais foram protestados em cartórios de todo o país em 2024, com R$ 7 milhões recuperados no mesmo ano, o que representa uma taxa de efetividade de 25,2% — número considerado elevado no cenário da cobrança de dívidas civis.

De acordo com o presidente do IEPTB, André Gomes Netto, o êxito do protesto está na agilidade da medida e na pressão psicológica gerada sobre o devedor. “Quanto antes a dívida é encaminhada a protesto, maior é a chance de recuperação e menor o risco de acúmulo de novas parcelas. Essa antecipação evita o agravamento do problema e aumenta a efetividade da cobrança”, afirma.

Outro ponto que favorece o protesto é a simplicidade do procedimento. A legislação permite que a dívida seja protestada a partir do primeiro dia útil após o vencimento, sem a necessidade de aprovação prévia em assembleia de condôminos. Para isso, o síndico ou a administradora precisa apenas apresentar a ata da eleição da atual gestão e os dados do condômino inadimplente, como nome completo, CPF ou CNPJ e endereço atualizado.

Importante destacar que o protesto é sempre direcionado ao proprietário da unidade, ainda que a mesma esteja alugada, uma vez que o responsável legal pelo pagamento da cota condominial é sempre o titular do imóvel.

O risco vai além do nome sujo: imóvel pode ir a leilão

O atraso no pagamento da taxa condominial pode trazer sérias consequências para o proprietário inadimplente. Além da multa de 2% e juros de 1% ao mês, a dívida pode ser judicializada, e, em casos extremos, o imóvel pode ser levado a leilão judicial para garantir o pagamento dos débitos condominiais acumulados.

Essa possibilidade, prevista no Código de Processo Civil, torna a inadimplência uma ameaça real ao patrimônio do devedor. Além disso, enquanto a situação não for regularizada, o morador perde o direito de votar em assembleias e de ocupar cargos na administração do condomínio.

Impacto nos condomínios: desequilíbrio financeiro e aumento das cotas

A inadimplência compromete diretamente a saúde financeira dos condomínios. Sem o recebimento das cotas, despesas essenciais como limpeza, portaria, manutenção predial, energia elétrica nas áreas comuns, segurança e salários de funcionários ficam ameaçadas. Muitas vezes, a saída encontrada pela administração é aumentar o valor das cotas dos moradores adimplentes, o que gera insatisfação e conflitos internos.

Segundo levantamento da Superlógica, empresa especializada em soluções para gestão condominial, os condomínios brasileiros enfrentam um prejuízo estimado em R$ 7 bilhões por ano devido à inadimplência. Em março de 2025, o índice de inadimplência nacional alcançou 6,80%, o maior registrado nos últimos dez meses. A análise foi feita com base em dados de cerca de 300 mil condomínios, que somam mais de 4,2 milhões de imóveis residenciais e comerciais.

Entenda a cota condominial

A cota condominial é a contribuição mensal que cada unidade deve pagar para cobrir as despesas do condomínio. Ela pode ser de dois tipos:

• Cota ordinária: destinada às despesas rotineiras, como folha de pagamento, limpeza, manutenção, energia e água nas áreas comuns.
• Cota extraordinária: voltada para obras, reformas, aquisições de equipamentos e outras despesas não previstas no orçamento anual.

As cotas são definidas e aprovadas em assembleia geral, com base no rateio proporcional das despesas entre as unidades. A falta de pagamento dessas cotas por parte de alguns condôminos compromete o funcionamento e a conservação do patrimônio coletivo.

Caminho legal está cada vez mais rápido

O fortalecimento do protesto como ferramenta de cobrança está em linha com uma tendência de desjudicialização de conflitos, que vem ganhando força no Brasil. O uso de instrumentos extrajudiciais, como o protesto, permite mais agilidade, menos custos e menor sobrecarga do Judiciário.

O alerta está dado: os síndicos e administradoras estão cada vez mais preparados e amparados legalmente para combater a inadimplência com rapidez e eficiência. E os condôminos inadimplentes devem ficar atentos, pois a perda do imóvel por dívidas condominiais já deixou de ser uma possibilidade remota para se tornar uma realidade jurídica concreta.

Fonte: Folha de São Paulo