Arbitragem pode acelerar despejos e devolver até 100 mil imóveis à locação

Arbitragem pode acelerar despejos e devolver até 100 mil imóveis à locação

A arbitragem vem ganhando espaço nas discussões sobre conflitos do mercado imobiliário, especialmente em contratos de locação. Um estudo elaborado pela consultoria econômica LCA e encomendado pelo QuintoAndar aponta que o mecanismo pode reduzir o tempo necessário para solucionar disputas envolvendo a desocupação de imóveis.

Segundo o levantamento, uma sentença de despejo na Justiça leva, em média, 472 dias. Nos procedimentos arbitrais analisados pelo estudo, o prazo médio para uma decisão foi de 70 dias. A comparação considera os resultados apresentados pela pesquisa e não significa que todo conflito submetido à arbitragem terá necessariamente essa duração.

A diferença de prazo é apontada no estudo como um dos fatores capazes de afetar a disponibilidade de imóveis para locação. Quanto maior o período de uma disputa, maior pode ser o intervalo entre a interrupção do recebimento do aluguel e a possibilidade de o proprietário voltar a disponibilizar o imóvel.

Estudo estima impacto sobre o mercado de locação

A LCA projetou os possíveis efeitos de uma eventual migração dos processos de despejo para a arbitragem. Considerando aproximadamente 84 mil novos processos de despejo por ano, o levantamento estima que até 100 mil imóveis poderiam retornar mais rapidamente ao mercado de locação.

A projeção não representa uma quantidade de imóveis já recuperados por meio da arbitragem. Trata-se de uma simulação baseada na hipótese de que os novos processos fossem submetidos integralmente ao procedimento arbitral.

O estudo também aponta a existência de mais de 132 mil ações de despejo pendentes no Judiciário brasileiro. Nos últimos cinco anos analisados pela pesquisa, os novos processos cresceram 32%, enquanto o número de julgamentos avançou 18%.

Diferença de custos também foi analisada

Além do tempo de tramitação, a pesquisa comparou os custos envolvidos nos dois modelos. Considerando um aluguel médio de R$ 2.860, o custo total estimado de um processo de despejo na Justiça chegou a R$ 52.511 para o proprietário, incluindo os aluguéis não recebidos durante o período, custas e honorários.

Nos casos resolvidos por arbitragem, o levantamento calculou um custo médio de R$ 14.887. A diferença estimada é de R$ 37.623 por procedimento.

Em uma simulação com os cerca de 84 mil novos processos anuais, a economia potencial para os proprietários chegaria a aproximadamente R$ 3,2 bilhões. Novamente, esse valor corresponde ao cenário projetado pelo estudo, e não a uma economia efetivamente registrada no mercado.

Como funciona a arbitragem

A arbitragem é um método privado de resolução de conflitos no qual as partes submetem determinada controvérsia a um ou mais árbitros, em vez de recorrer inicialmente ao processo judicial tradicional.

A modalidade é regulamentada pela Lei nº 9.307/1996, que completa 30 anos em 2026. Ao longo desse período, o mecanismo passou a ser utilizado em diferentes relações contratuais, inclusive em determinadas situações envolvendo o setor imobiliário.

No caso das locações, entretanto, a utilização da arbitragem depende das características da relação jurídica e da existência de uma convenção arbitral válida e eficaz. Por isso, a simples existência de um conflito entre locador e locatário não significa que qualquer disputa possa ser automaticamente transferida para uma câmara arbitral.

Aplicação exige análise do contrato

A possibilidade de utilizar arbitragem precisa ser avaliada antes da ocorrência do conflito e de acordo com as condições estabelecidas no contrato. Aspectos como a natureza da relação, os direitos envolvidos, os custos do procedimento e as regras aplicáveis podem influenciar a escolha.

Em artigo publicado pelo Imobi Report, o advogado Daniel Gontijo também destaca que a arbitragem pode ser utilizada em diferentes segmentos imobiliários, incluindo locações, incorporações, obras, shopping centers e operações Built-to-Suit. O especialista ressalta, porém, a necessidade de analisar o perfil das partes, a complexidade do conflito e as exigências legais relacionadas aos contratos.

Essa avaliação é especialmente relevante em contratos de adesão e relações submetidas a normas específicas, nas quais a validade e a eficácia da convenção arbitral precisam ser examinadas conforme o caso concreto.

Impacto sobre a oferta de imóveis

O estudo também calculou um possível efeito sobre os preços dos aluguéis. Na simulação apresentada, a maior disponibilidade de imóveis e a redução do chamado risco jurídico poderiam resultar em uma redução estimada de R$ 420 por ano sobre o aluguel médio considerado de R$ 2.860.

Desse total, R$ 228 seriam associados ao aumento da oferta de imóveis e R$ 192 à redução do risco jurídico, segundo a metodologia utilizada no levantamento.

Esse resultado deve ser interpretado como uma projeção econômica. O comportamento efetivo dos preços de aluguel depende de diversos outros fatores, como oferta e demanda regionais, renda dos consumidores, localização dos imóveis, condições de crédito e dinâmica do mercado imobiliário.

Arbitragem não substitui automaticamente o Judiciário

Apesar dos resultados apresentados pela pesquisa, a arbitragem não deve ser entendida como uma substituição automática do Poder Judiciário. O próprio debate jurídico sobre o tema envolve a identificação das situações em que o procedimento é adequado e juridicamente válido.

Entre os fatores que podem ser considerados estão o perfil das partes, o conteúdo do contrato, a natureza do conflito, os custos envolvidos e as exigências legais aplicáveis.

A escolha do mecanismo de resolução também precisa levar em conta que a arbitragem possui regras próprias e custos específicos. Dessa forma, a análise individualizada do contrato permanece necessária antes da adoção desse caminho.

Mercado imobiliário acompanha alternativa

A discussão ocorre em um momento de preocupação com a duração dos conflitos locatícios e seus efeitos sobre proprietários, inquilinos e oferta de imóveis. Para o mercado, o tempo necessário para solucionar uma disputa pode interferir na capacidade de recolocar uma unidade em circulação.

O estudo da LCA coloca a arbitragem no centro desse debate ao comparar prazos, custos e possíveis impactos sobre a disponibilidade de imóveis. Seus resultados, contudo, representam estimativas baseadas em cenários específicos e não uma garantia de que todos os processos arbitrais apresentarão os mesmos resultados.

Com a Lei de Arbitragem completando três décadas, o tema ganha espaço nas discussões sobre contratos imobiliários e mecanismos alternativos de solução de conflitos. A utilização desse instrumento em locações, por sua vez, continua dependendo da validade da convenção arbitral e das características de cada relação contratual.