Apartamentos pequenos ficam cada vez mais valiosos e mudam lógica do mercado imobiliário
Em Copacabana, unidades de 30 m² chegam a valer 90% mais por metro quadrado do que apartamentos com mais de 80 m²
Apartamentos pequenos ficam cada vez mais valiosos e mudam lógica do mercado imobiliário
Os apartamentos de menor metragem vêm ganhando espaço e valor no mercado imobiliário. Em algumas regiões valorizadas, unidades compactas passaram a apresentar comportamento diferente dos imóveis maiores, tanto em relação ao preço do metro quadrado quanto à velocidade de revenda.
O tema foi analisado pela colunista Duda Herriot, da CNN Brasil, em artigo publicado em 22 de setembro de 2026. A autora autorizou o Condomínio Interativo a publicar e desenvolver o conteúdo para seus leitores.
Um dos exemplos apresentados pela colunista está em Copacabana, no Rio de Janeiro. Em 2026, um apartamento de 30 metros quadrados no bairro vale 90% mais por metro quadrado do que uma unidade com mais de 80 metros quadrados.
A diferença mostra que, dentro de um mesmo bairro e até de um mesmo edifício, o tamanho do imóvel passou a ter um peso significativo na formação do preço.
O metro quadrado dos apartamentos pequenos disparou
A análise de Duda Herriot mostra que a valorização dos imóveis compactos foi especialmente expressiva em determinadas áreas de Copacabana.
Na Avenida Atlântica, apartamentos de até 50 metros quadrados tiveram valorização de 32%, enquanto as unidades com mais de 50 metros quadrados registraram aumento de apenas 2% no período analisado.
O comportamento ajuda a explicar por que imóveis menores passaram a ocupar uma posição diferente dentro do mercado residencial.
Apesar de estarem no mesmo bairro e, em alguns casos, no mesmo prédio, apartamentos com metragens diferentes podem apresentar valores bastante distintos por metro quadrado.
Copacabana mostra uma diferença que a média não revela
Quando analisado de maneira geral, o mercado de Copacabana apresenta uma valorização bem mais moderada.
Segundo os dados apresentados na coluna, o metro quadrado médio do bairro estava próximo de R$ 9,4 mil em 2013 e chegou a aproximadamente R$ 9,7 mil em 2025.
A média, porém, não mostra o comportamento de cada categoria de imóvel.
Ao separar os apartamentos por metragem, surge uma diferença significativa entre as unidades pequenas e grandes.
É justamente essa mudança de comportamento que ajuda a explicar por que os apartamentos compactos passaram a se destacar no mercado.
Apartamentos de até 50 m² têm maior liquidez
A valorização não é o único aspecto observado na análise.
Os apartamentos pequenos também apresentaram maior velocidade de revenda no período analisado.
Entre 2022 e 2026, aproximadamente 6% dos apartamentos de até 50 m² foram revendidos em menos de um ano. Entre as unidades com mais de 50 m², o percentual foi de 2,24%.
Os números indicam uma diferença no comportamento desses dois segmentos do mercado.
Na análise da colunista, essa maior circulação está relacionada à maneira como os compradores passaram a enxergar os imóveis compactos.
Imóvel pequeno passou a ter diferentes usos
Durante muito tempo, apartamentos pequenos foram vistos simplesmente como versões reduzidas de imóveis maiores.
O cenário, porém, mudou.
Segundo Duda Herriot, uma unidade compacta pode atender diferentes finalidades: pode ser utilizada como moradia individual, segunda residência ou imóvel destinado à geração de renda.
Essa multiplicidade de usos amplia o público potencial desses imóveis e contribui para aumentar seu interesse no mercado.
Valorização não começou com o Airbnb
A análise também faz uma ressalva importante sobre a origem da valorização dos apartamentos pequenos.
Embora o crescimento das plataformas de locação por temporada tenha ampliado as possibilidades de uso desses imóveis, a valorização das unidades compactas não começou com o chamado boom do Airbnb.
Segundo a coluna, os apartamentos pequenos já apresentavam valorização antes da expansão desse modelo de hospedagem.
O movimento teve relação com um período de crescimento do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, marcado por maior disponibilidade de crédito, juros mais baixos, expectativas de crescimento econômico e realização de grandes eventos.
Mercado passou a enxergar dois produtos diferentes
A principal mudança apontada pela análise está na percepção sobre os apartamentos.
Em vez de considerar uma unidade pequena apenas como uma versão reduzida de um apartamento grande, o mercado passou a enxergá-la como um produto imobiliário com características próprias.
A localização continua sendo importante, mas o tamanho da unidade também pode influenciar o tipo de comprador, a finalidade do imóvel e sua liquidez.
Assim, dois apartamentos situados no mesmo endereço podem apresentar comportamentos bastante diferentes de preço e revenda.
O tamanho também passou a fazer parte do valor do imóvel
O caso de Copacabana ajuda a ilustrar uma transformação mais ampla no mercado imobiliário.
Em regiões onde o preço do metro quadrado é elevado, apartamentos compactos podem representar uma alternativa para quem busca determinada localização sem necessariamente adquirir uma unidade de grande metragem.
Ao mesmo tempo, a possibilidade de utilização como moradia, segunda residência ou fonte de renda amplia as funções que um imóvel pequeno pode desempenhar.
Os dados apresentados pela colunista Duda Herriot, da CNN Brasil, mostram que a metragem deixou de ser apenas uma característica física do imóvel e passou a ter relação direta com seu comportamento como ativo imobiliário.
O fenômeno observado em Copacabana reforça, portanto, uma mudança no mercado: apartamentos pequenos não são necessariamente imóveis de menor valor; em determinadas regiões, podem apresentar preço por metro quadrado mais elevado e maior liquidez do que unidades maiores.
Publicação autorizada pela autora.