Gestão condominial exige alta qualificação

"Hoje é mais difícil administrar um condomínio do que muitas pequenas empresas." A afirmação é de Alexandre Teixeira Mendes, presidente da Associação Nacional dos Profissionais de Administração de Condomínios (ANPAC), que defende a urgente regulamentação da profissão e alerta para a crescente complexidade da gestão condominial. Em entrevista ao Diário Imobiliário, o especialista afirmou que a atividade deixou de ter apenas caráter administrativo e passou a exigir conhecimentos técnicos, jurídicos, financeiros, fiscais, ambientais e de gestão de pessoas, tornando-se uma função estratégica para a conservação do patrimônio imobiliário e para a segurança dos moradores.

As declarações foram concedidas após o primeiro Congresso Nacional da ANPAC, realizado com o tema "O Condomínio do Futuro: Tecnologia, Segurança e Sustentabilidade ao Serviço das Pessoas", evento que reuniu especialistas para discutir os desafios atuais e as perspectivas da administração condominial.

Segundo Alexandre Teixeira Mendes, os administradores de condomínios hoje são responsáveis por gerir patrimônio, contratos, recursos financeiros, cumprimento da legislação, eficiência energética, manutenção predial, segurança, prestação de contas e relacionamento entre centenas de proprietários. Para ele, as reformas anunciadas pelo governo português para a gestão de condomínios caminham na direção correta ao reforçar a importância da conservação dos edifícios, da transparência administrativa e da responsabilização dos gestores. No entanto, ressalta que novas obrigações precisam ser acompanhadas da valorização da profissão e da qualificação dos profissionais.

Na avaliação do presidente da ANPAC, administrar um condomínio deixou de significar apenas resolver questões do cotidiano. O gestor passou a exercer o papel de verdadeiro administrador do patrimônio edificado, assumindo responsabilidades semelhantes às de empresas especializadas, mas sem possuir, em muitos casos, um enquadramento profissional específico que estabeleça requisitos mínimos para o exercício da atividade.

O especialista defende que a regulamentação da profissão é hoje uma das principais necessidades do setor. Segundo ele, qualquer pessoa ainda pode administrar condomínios e gerir patrimônios coletivos de elevado valor econômico sem formação específica ou qualificação técnica obrigatória. Para a entidade, essa realidade contrasta com o elevado nível de responsabilidade exigido dos administradores, que precisam tomar decisões envolvendo questões jurídicas, financeiras, tributárias, manutenção predial, contratação de serviços, segurança e mediação de conflitos.

Alexandre Teixeira Mendes destaca que a regulamentação não deve ser vista como uma barreira de acesso à profissão, mas como um mecanismo de proteção aos condôminos e de fortalecimento do mercado. A proposta defendida pela ANPAC prevê a criação de requisitos mínimos de qualificação, formação continuada, normas de ética profissional, responsabilidade técnica e mecanismos de fiscalização, aumentando a credibilidade da atividade e oferecendo mais segurança para quem contrata esses serviços.

Outro ponto enfatizado durante a entrevista é o envelhecimento do parque habitacional português. Segundo o especialista, muitos edifícios acumulam décadas de manutenção insuficiente, aumentando significativamente os riscos estruturais e os custos futuros de recuperação. Ele observa que uma gestão profissional permite criar planejamento financeiro, constituir reservas para obras e antecipar intervenções, evitando que pequenos problemas evoluam para situações de grande complexidade e elevado custo.

Nesse contexto, Alexandre Teixeira Mendes defende que Portugal avance para um modelo de inspeções periódicas obrigatórias nos edifícios, semelhante ao que já ocorre com elevadores, instalações de gás e automóveis. Para ele, avaliações técnicas regulares permitiriam identificar precocemente patologias estruturais, reduzir riscos aos moradores e possibilitar que os condomínios programassem financeiramente as intervenções necessárias, fortalecendo uma cultura de prevenção em substituição à tradicional atuação apenas diante de emergências.

A manutenção preventiva, segundo o presidente da ANPAC, continua sendo um dos maiores desafios da gestão condominial. Ele afirma que muitos moradores ainda enxergam esse tipo de investimento como um custo, quando, na realidade, representa economia no longo prazo. O adiamento constante de obras pode transformar pequenas infiltrações, falhas de impermeabilização ou desgastes naturais em intervenções estruturais muito mais caras e complexas.

Além da conservação dos edifícios, Alexandre Teixeira Mendes cita outros desafios que vêm ganhando importância na administração condominial, como as mudanças climáticas, os eventos meteorológicos extremos, o envelhecimento das infraestruturas, a necessidade de aumentar a eficiência energética e a crescente complexidade tecnológica das edificações modernas. Também ressalta que o aumento dos custos da construção civil, da mão de obra especializada e dos materiais tem levado muitos condomínios a adiar investimentos importantes, comprometendo ainda mais a preservação do patrimônio.

O especialista também aponta que a transição energética já faz parte da realidade dos condomínios, com crescimento do interesse por painéis solares, iluminação eficiente, sistemas inteligentes de gestão, isolamento térmico e infraestrutura para carregamento de veículos elétricos. Contudo, ele avalia que ainda existem obstáculos relevantes, como dificuldades para obtenção de consenso entre condôminos, altos investimentos iniciais, burocracia e limitações dos programas públicos de incentivo. Entre as medidas sugeridas estão linhas de crédito específicas para condomínios, incentivos fiscais permanentes e processos administrativos mais simples.

Ao projetar o futuro da administração condominial, Alexandre Teixeira Mendes acredita que a atividade será profundamente transformada pela tecnologia. Segundo ele, a digitalização permitirá maior utilização de inteligência artificial, monitoramento permanente dos edifícios, cadernos digitais das edificações, comunicação integrada entre administradores e moradores e uma gestão baseada em dados, tornando as decisões mais eficientes e transparentes.

Para o presidente da ANPAC, no entanto, o principal avanço esperado para os próximos anos continua sendo o reconhecimento oficial da profissão. Em sua avaliação, administrar condomínios significa preservar patrimônio, proteger investimentos privados, garantir a segurança de milhões de pessoas e contribuir diretamente para cidades mais sustentáveis. "Hoje é mais difícil administrar um condomínio do que muitas pequenas empresas", conclui o especialista, defendendo que a importância da atividade seja finalmente acompanhada por um adequado reconhecimento profissional e legal.