STJ decide que associação não pode cobrar taxa de condomínio em via pública sem adesão formal

Em julgamento unânime, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou posição sobre uma controvérsia envolvendo a cobrança de taxas por associação de moradores em regiões com vias públicas e acesso livre. A decisão reforça que, sem adesão formal ou anuência expressa, tais cobranças não podem ser exigidas judicialmente, mesmo que tenham sido pagas voluntariamente no passado.

O caso analisado envolveu o Condomínio do Edifício Potengy, localizado no bairro de Botafogo, Rio de Janeiro, que por 16 anos contribuiu voluntariamente com a ALMA – Associação de Moradores da Lauro Muller, Ramon Castilla, Xavier Sigaud e Adjacências. Posteriormente, o condomínio deixou de efetuar os pagamentos, o que motivou a associação a tentar cobrar judicialmente os valores, alegando prestação de serviços indivisíveis e risco de enriquecimento ilícito por parte do condomínio.

No entanto, a ministra relatora Isabel Gallotti destacou que não se trata de loteamento fechado, mas de um condomínio de fato em bairro com ruas públicas, onde o fechamento do acesso foi feito por iniciativa dos moradores. Assim, não se aplica o regime jurídico que permitiria a imposição de taxas obrigatórias por parte da associação.

O STJ reforçou que associações de moradores não podem impor taxas a quem não é associado nem aderiu ao encargo, mesmo havendo contribuições voluntárias no passado. A relatora também frisou que tais contribuições não configuram filiação automática e que não há obrigação jurídica de permanecer vinculado à associação.

Outro ponto relevante foi o fato de a cobrança não ter sido baseada em benefícios concretos e individualizáveis, mas sim em uma suposta prestação coletiva de serviços, o que inviabiliza a aplicação da teoria do enriquecimento sem causa.

Com isso, foi mantida a decisão anterior que isenta o Condomínio do Edifício Potengy de continuar pagando a taxa, reafirmando que cobranças unilaterais de associações não têm respaldo jurídico se não houver consentimento do pagador.

A decisão foi proferida no julgamento do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial 1.060.252/RJ, com votos dos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo e da relatora Isabel Gallotti, durante sessão realizada entre 11 e 17 de fevereiro de 2025.

A jurisprudência firmada representa um importante marco para a gestão jurídica de condomínios de fato, especialmente aqueles estabelecidos em bairros com vias públicas, e serve de alerta a síndicos, gestores e moradores para conhecerem seus direitos antes de aceitarem cobranças de associações locais.