Proibição ou não da venda e/ou locação da vaga de garagem a estranhos 

O tema garagem é um dos campeões quando se trata de problemas e/ou conflitos entre os condôminos. Na grande maioria dos empreendimentos (condomínios) esses espaços são considerados “parte acessória” (a exceção está nos casos em que as vagas são unidades imobiliárias – minoria, mas existe). Nesse sentido, o Código Civil tratou muito bem do tema quando trata como “inseparáveis” suas partes acessórias, proibindo, salvo disposição em contrário nas convenções e desde que não contrarie as assembleias, aliená-las a terceiros. 

Parte acessória é toda aquela que é vinculada à unidade e não possui matrícula própria no Registro Imobiliário, não podendo, assim, ser vendida separadamente (vagas de garagem, depósitos, etc.) e é lembrada no Art. 1.339 § 2º do Código Civil.

O que isso significa? 

O uso das vagas de garagens por não condôminos pode trazer riscos aos condôminos, uma vez que favorece a circulação de estranhos pelas áreas comuns sem controle da portaria. O entra e sai de automóveis, sem que se saiba quem os conduz, para onde se dirige e até quem junto com ele adentra ao condomínio é visto pelos especialistas em segurança patrimonial como ponto vulnerável, o que fragiliza todo o sistema de controle de acesso às dependências do condomínio.

Portanto, uma vez a lei deixando para que a convenção tenha poder de proibir ou não, se faz importante trazer e incluir o assunto no ato constitutivo, regulamentando assim desde já, sua proibição ou não.

Código Civil

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1 o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2 o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Mesmo não sendo possível sua venda em separado, nada impede que um “contrato particular” legitime essa transação, já que a vaga de garagem, por exemplo, dependendo da localização do condomínio, tem valor significativo e aquele condômino que porventura não faça uso dela pode querer negociar com pessoas sem qualquer relação com o edifício, pondo em risco a segurança dos moradores.

Nesse sentido a lei protegeu os condôminos, permitindo tal transação apenas entre eles, e a estranhos só se permitido no ato constitutivo e ainda, submetido à aprovação da assembleia. Daí a importância desse assunto ser parte integrante da convenção, o que inclusive é entendimento do STJ a matéria.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE VAGAS DE GARAGEM A TERCEIROS ALHEIOS AO CONDOMÍNIO. ANULAÇÃO. FRAUDE À LEI. PRESCRIÇÃO DAS AÇÕES QUE BUSCAVAM ANULAR OS ATOS ANTECEDENTES. AÇÃO REAL. PRAZO DECENÁRIO (CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 177). DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O prazo para pleitear a anulação de negócios jurídicos praticados com fraude à lei, sob a égide do Código de 1916, era vintenário.
   
   Precedentes.
   
   
2. A anulação das escrituras de compra e venda dependeria, sob o viés da existência de fraude à lei, do acolhimento da tese de que os atos antecedentes foram praticados de modo simulado, buscando encobrir a contrariedade à lei, contaminando, assim, os negócios subsequentes. Porém, as ações que questionavam os atos pretéritos foram julgadas prescritas, o que inviabiliza a análise do recurso nessa parte.
   
   
3. No caso dos autos, não se cogita da exigência de um comportamento prévio dos atuais titulares das unidades de garagem, buscando o recorrente exercer desde logo direito de vantagem sobre o objeto, com fundamento na alegação de que não é possível a alienação das vagas de garagem para terceiros alheios ao condomínio. Nesse contexto, trata-se de ação real, devendo incidir o prazo prescricional de dez anos do art. 177 do Código Civil de 1916.
   
   
4. Não há similitude fática entre os arestos confrontados a amparar a interposição do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional.
   
   
5. Recurso conhecido em parte e, nessa parte, desprovido.

(REsp n. 718.044/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/11/2014, DJe de 19/12/2014.)

Texto parte integrante do  “LIVRO DO SÍNDICO” de autoria do Advogado Inaldo Dantas