Breves considerações sobre a assembleia geral de instalação em condomínios edilícios

A assembleia geral de instalação (AGI) é a primeira sessão assemblear do condomínio edilício e seu objetivo precípuo se prende à decisão de questões relevantes que haverão de demarcar o início do processo de gestão condominial.

A assembleia geral de instalação, identificada pela sigla "AGI" não possui expressa previsão legal1, mas é reconhecida pelo direito consuetudinário, que tem aplicação direta no direito condominial, como instrumento apto ao suprimento de lacunas jurídicas. Lamenta-se o fato de que o legislador civilista não tenha incorporado referido instituto no bojo do vigente Código Civil, vez que referida reunião assemblear se reveste da maior importância na seara da defesa dos interesses patrimoniais dos condôminos.

A assembleia geral de instalação (AGI) é a primeira sessão assemblear do condomínio edilício e seu objetivo precípuo se prende à decisão de questões relevantes que haverão de demarcar o início do processo de gestão condominial.

Na esfera prática, a assembleia geral de instalação (AGI) se apresenta na gênese do condomínio, no momento do seu "nascimento". Faz-se a assembleia geral de instalação (AGI) quando resta aprovado o Memorial de Instalação, o qual é registrado em uma minuta no cartório. É nesse instante que exsurge do ponto de vista jurídico o condomínio, com a convenção, onde estão descritas as unidades, com todas as suas mais importantes especificações. Ocorre que esta convenção precisa ser aprovada pela coletividade de condôminos para que possa surtir os efeitos próprios de sua natureza de "ato-norma".

No âmbito da assembleia geral de instalação (AGI), costuma se apresentar as seguintes deliberações:

a) abertura de um cadastro nacional das pessoas jurídicas (CNPJ) para o condomínio, como exigência da Receita Federal2;

b) eleição do síndico, subsíndico e conselheiros, desta forma constituído o primeiro corpo diretivo do condomínio edilício;

c) deliberação pela escolha de uma empresa para assessorar o síndico na administração do condomínio;

d) votação pela primeira previsão orçamentária do condomínio.

A práxis e a experiencia recomendam aos condôminos atentar com bastante cautela para a questão da primeira previsão orçamentária, isso porque existe uma prática "indiretamente comercial" adotada por algumas construtoras de induzir a composição de uma cota condominial bastante reduzida, destinada a servir de mola propulsora das vendas e fator de atratividade para novos adquirentes.

Essa prática em menção, altamente reprovável de per si, pode comprometer a regularidade da gestão, tanto pelo fato de que o síndico costuma se deparar com diversas demandas própria e peculiares de um processo de entrega recente de unidades, com inúmeros ajustes vinculados às áreas comuns, como surgem responsabilidades associadas à manutenção corrente, bem ainda a aquisição de "enxoval", do qual deve constar o acervo de bens de uso comum a todos os condôminos e colaboradores do edifício. Ademais, não raro, essa estratégia de redução de valores ao início das vendas, faz com que o síndico consiga manter o condomínio com o valor que foi previsto na AGI, demandando, sequencialmente, aumentos percentuais significativos para compensar perdas e possibilitar manutenções obrigatórias e investimentos imprescindíveis. 

Aumentos de valor de cotas condominiais desarrazoados e impostos de inopino, costumam ser causa apta a gerar estados de inadimplência, com isso comprometendo, ainda que potencialmente, a saúde financeira do condomínio. 

Normalmente, a assembleia geral de instalação é conduzida por representantes da Incorporadora, o que deve demanda cautela dos novos adquirentes. Isso porque não se apresentam como raras as hipóteses em que a Incorporadora escolhe previamente a empresa administradora de condomínio, o síndico (normalmente "profissional"), aquela com contrato e este último com mandato de até 2 (dois) anos.

Devem ser reputadas inválidas as cláusulas contratuais que determinam prazos extensos para prestadores de serviços escolhidos unilateralmente pela Incorporadora, cláusulas estas acompanhadas de multa, mas esta informação é pouco difundida entre os novos condôminos.

Considera-se inválida a cláusula penal (que prevê a multa em caso de rescisão antecipada), porque o condomínio ainda não tem o seu corpo diretivo, ou seja, ainda não tem representatividade legal, sendo certo que somente após a realização da assembleia geral de instalação (AGI) é que o condomínio passará ater síndico que passará a representar a estrutura condominial. 

Para esta hipótese, recomenda-se a alteração da lei civil disciplinadora dos condomínios edilícios, fazendo prever a realização da assembleia geral de instalação (AGI) com a contratação temporária de gestores e demais prestadores de serviço, quiçá de 3 a 6 meses, para somente a partir de então se definir, com a efetiva participação do coletivo de condôminos, tanto a empresa que haverá de assessorar o síndico nas tarefas associadas à administração corrente, como a pessoa do próprio síndico, para que este possa conduzir o condomínio com maior representatividade e, acima de tudo, legitimidade.

Nada obsta, contudo que, após se realizar uma assembleia geral de instalação (AGI), possa o síndico convocar uma assembleia extraordinária ou mesmo os condôminos possa fazer uso de seu poder de convocação, contudo, os quantitativos legais costumam servir de obstáculo para a organização dos novos proprietários, que somente com o passar do tempo haverão se se assenhorar, como regra, de seus direitos plenos de condôminos.

Considera-se igualmente inválida a cláusula que venha a posicionar a incorporadora ou construtora em situação privilegiada perante os condôminos, como na hipótese de pagamento diferenciado, a menor, da cota condominial de unidades ainda vinculadas à sua propriedade, enquanto ocorre o processo de venda de unidades para novos adquirentes. Tal situação é identificada pela jurisprudência como hipótese de abuso de direito3.

A instituição do condomínio e a Assembleia Geral de Instalação (AGI)

Se um condomínio edilício vier a ser instituído sem o registro da incorporação imobiliária, deverá ser adotado, segundo o Código de Normas do estado de localização do terreno ou edifício, o rito correspondente à instituição do condomínio.

Regra geral, faz-se a exigência da ata de assembleia geral de instalação (AGI) com eleição do síndico e convenção de condomínio. De outro norte, há outros atos que podem ser aptos a validar a instituição do condomínio, mesmo sem ata, como, podendo se citar o registro de incorporação e a averbação da construção, mais conhecido por "habite-se". 

Face ao modelo federativo adotado no Brasil, cada unidade estadual, dentro de sua autonomia normativa, poderá regular e estabelecer o rol de documentos complementares que possam ser identificados como necessários.

No âmbito da incorporação imobiliária, como a minuta da convenção condominial já é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a "instituição" do condomínio se dá independentemente da realização de uma assembleia geral.

Com efeito, o terreno é dividido e fracionado no momento do ato registral da incorporação, com a abertura das matrículas individualizadas para cada uma das futuras unidades autônomas, de forma que se torna possível reconhecer a existência de condomínio, mesmo que desprovido de síndico e corpo diretivo, desde que conste registrado em cartório os memoriais de instituição e de incorporação imobiliária.

Nesse sentido, a Assembleia Geral de Instalação (AGI) se torna imprescindível, tanto para corporificar o condomínio por meio da ratificação da convenção de condomínio e da eleição do primeiro síndico, subsíndico (se houver) e demais membros dos órgãos colegiados (Conselho Fiscal ou Consultivo).

A incorporadora também pode optar por apresentar uma previsão orçamentária para os primeiros meses e sugerir o valor da taxa de condomínio, informando previamente aos condôminos, na convocação, que esse assunto estará na ordem do dia.

A expedição do "habite-se" e do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) não são requisitos para a realização da assembleia de instalação do condomínio, pois o ato em si não ensejará, necessariamente, a entrega das áreas comuns ou a permissão para habitação do prédio.

Entretanto, realizar a assembleia sem que haja previsão de entrega das unidades pode levar os condôminos a recusarem a instalação. Isso porque, com a instalação e abertura de CNPJ, o condomínio passará a ter despesas próprias, e os condôminos serão obrigados a pagar por elas, porém, sem a posse de suas respectivas unidades, o pagamento da cota condominial pelos condôminos poderá ser considerado indevido em caso de discussão judicial.

Por outro norte, se a entrega das unidades não tiver ocorrido em razão de inadimplemento dos compradores, eles não poderão recusar a instalação do condomínio.

Distinção entre instituição e instalação do condomínio

Como asseverado, o registro da incorporação ou o da instituição de condomínio implica, de per si, no fracionamento do terreno (as denominadas "frações ideais") e na abertura de matrículas individualizadas para tais frações.

Essa instituição, todavia, não gera automaticamente a abertura de um CNPJ em nome do condomínio e tampouco indica quem serão os representantes daquele condomínio. Daí porque se deve denominar de "instalação" o ato que elege os representantes do condomínio.

Convocação da Assembleia Geral de Instalação (AGI)

A convocação da Assembleia Geral de Instalação (AGI) é regularmente realizada pela própria construtora/incorporadora, uma vez que, nesta hipótese, não se verifica a existência de uma pessoa legal mente legitimada, ou seja, não existe neste momento um síndico eleito.

Como a convenção condominial é registrada previamente no Cartório de Imóveis, junto ao memorial de incorporação, a convocação e condução da assembleia de instalação deverá obedecer ao disposto na convenção4. 

Torna-se relevante que a integralidade de condôminos, nesta etapa compreendidos com a qualidade jurídica de "promissários adquirentes", caso ainda que não tenham quitado suas respectivas unidades, sejam convocados para a assembleia, e que a carta de convocação, contendo a ordem do dia, seja entregue a cada um deles.

É válida, se assim estabelecer a convenção condominial, a convocação por e-mail, sendo de todo conveniente, para prevenir eventuais impugnações, que a convocação seja enviada por carta com aviso de recebimento (AR), uma vez que, caso o procedimento aplicável às convocações se encontre expressamente previsto na convenção e porventura não venha a ser observado, torna-se possível postular pela anulação das deliberações assembleares e, por via de consequência, da própria assembleia. 

Quórum da Assembleia Geral de Instalação (AGI)

A lei de regência aplicável aos condomínios edilícios determina que, regra geral, as deliberações assembleares deverão ser tomadas, em primeira convocação, pela maioria dos votos dos condôminos presentes, desde que representem pelo menos metade das unidades5.

Não sendo atendido o quórum legal, impõe-se realizar segunda convocação, caso em que as deliberações serão tomadas pela maioria dos votos presentes, exceto quando o tema objeto de votação exigir quórum especial6.

Convém que a primeira e a segunda convocações venham a ser realizadas no mesmo dia e local, com intervalo médio de 30 (trinta) minutos ou 1 (uma) hora entre elas, de modo que, não se verificando o quórum de metade dos titulares de unidades autônomas no primeiro horário, a assembleia não precise ser reagendada para outra data.

Eleição de Síndico, Subsíndico e Conselheiros na Assembleia Geral de Instalação (AGI)

Como asseverado anteriormente, um dos itens de pauta que se descortina como impositivo na Assembleia Geral de Instalação (AGI) é a eleição do representante legal do condomínio, o síndico.

Referido ato se demonstra peremptório e indispensável, na medida em que será nesse momento do iter procedimental em que a administração do condomínio será entregue aos coproprietários.

O síndico ou síndica será escolhido pela assembleia geral de condôminos, e o prazo do mandato poderá ser de até 2 (dois) anos, admitida a reeleição, exceto se houver ressalva nesse sentido prevista na convenção.

Face a inexistência de vedação legal, costuma-se permitir à incorporadora sugerir a contratação de administradora de condomínios e de síndico profissional, indicando alguns candidatos para a assembleia, no entanto, esta indicação em nada vincula os condôminos, que seguem podendo exercer plena autonomia na escolha de seus representantes ou empresas de assessoramento administrativo.

Da mesma forma, nesta mesma Assembleia Geral de Instalação (AGI), poderá ser eleito o subsíndico, caso a convenção de condomínio contemple este cargo. Esse mesmo entendimento se aplica aos integrantes dos órgãos colegiados (conselho fiscal, consultivo, de obras, de manutenção), ou outros que possam encontrar previsão expressa na convenção de condomínio.

Ratificação da Convenção de Condomínio na Assembleia Geral de Instalação (AGI)

Considerando-se o fato de que a convenção condominial é submetida previamente a registro no Cartório Imobiliário no início do procedimento de incorporação, todos os condôminos já terão conhecimento do seu conteúdo, que deve ser apresentado no ato de assinatura do contrato de compra e venda da unidade imobiliária.

Desta forma, resta inadequado e impróprio se falar em "aprovação da convenção" na Assembleia Geral de Instalação (AGI), mas tão somente proceder à "ratificação" de seu texto, seja para o fim de confirmar todos os seus termos, seja para a finalidade de conferir efetividade ao inteiro teor de seus comandos normativos. Contudo, não se há olvidar a possibilidade de os condôminos alterarem o texto convencional, hipótese em que deverão observar o quórum legal aplicável à espécie.

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1 - Conquanto a legislação civil aplicável aos condomínios edilícios não tenha determinado forma ou momento específico para a sua realização, o art. 1.332 do Código Civil assim dispõe: "Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial".

2 - O condomínio é obrigado a fazer sua inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ, conforme os ditames estabelecidos pela Instrução Normativa SRF nº. 200/2002, art. 12, e o Decreto 3000/99. Ainda que juridicamente o condomínio não se veja classificado e reconhecido com a qualidade de pessoa jurídica, o CNPJ Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ se torna imprescindível para permitir ao ente condominial estabelecer relações com outras entidades, sejam pessoas naturais ou morais. Para que o condomínio possa contratar empregados, impõe-se esse registro junto à Receita Federal, vez que da folha de pagamento deverá constar o regular recolhimento de FGTS, de INSS, de Imposto de Renda na Fonte e do PIS. O CNPJ se apresenta ainda como necessário para a realização de contratos com empresas prestadoras de serviços, profissionais autônomos e entidades bancárias.

3 - TJ-RJ - APELAÇÃO: APL 17454020188190079. Jurisprudência Data de publicação: 13/09/2021. APELAÇÃO CÍVEL. Ação declaratória de nulidade de cláusula c/c cobrança. Convenção de Condomínio instituída unilateralmente pela construtora e incorporadora. Convenção condominial outorgada pela construtora, estabelecendo cláusula em que o valor da contribuição condominial referente às unidades autônomas não comercializadas, de propriedade da incorporadora e construtora, corresponderá a 15% da taxa condominial estabelecida para cada unidade. Benefício de ordem pessoal. Situação de adesão compulsória dos condôminos à convenção. Cláusula convencional impugnada que representou privilégio em favor da incorporadora. Ônus excessivo e desproporcional imposto aos futuros adquirentes. Abuso de direito. Anulação. Rés que devem efetuar o pagamento da diferença das cotas já pagas. Efeito ex-tunc. DADO PROVIMENTO AO RECURSO.

4 - Nesse sentido, assim dispõe o inciso III do art. 1.334 do Código Civil Brasileiro: "Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;".

5 - É o que dispõe o art. 1352, "caput" do Código Civil brasileiro: "Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais".

6 - É o que dispõe o art. 1353, "caput" do Código Civil brasileiro: "Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial".