A Lei nº 4.591, de 16/12/1964, no §4º do artigo 24, com a redação determinada pela Lei nº 9.267, de 25/03/1996 , dispõe que os locatários estão autorizados a votar nas decisões da Assembleia, desde que não estejam presentes os proprietários das unidades, e em matéria que não diga respeito a despesas extraordinárias. 

Como se vê, de acordo com essa Lei, a participação e voto do locatário tem apenas duas condições, a “ausência do condômino-locador”, ou que não se tenha feito nela representar por procurador, e deliberações que não sejam referentes a “despesas extraordinárias”, que incumbem ao locador pagar, não impedindo a participação do locatário na discussão de qualquer outra matéria.

Comentando o Art. 83 da Lei do Inquilinato, (que acresceu aquele §4º do Art. 24 à Lei nº 4.591/64), o respeitado doutrinador Sylvio Capanema afirma que pelo argumento: “...estaria o locatário legitimado para votar em todas as matérias constantes do edital de convocação, inclusive eleição e destituição do síndico, alteração da convenção, aplicação de multas e tudo mais que viesse a ser objeto de deliberação assemblear, o que tem suscitado profundas discussões.” 

E complementando seus ensinamentos diz ainda aquele autor: ”permite agora a lei que o locatário tenha voz e voto nas assembleias de condomínio, ordinárias e extraordinárias, o que vai produzir maior integração entre os que residem no edifício, independentemente de sua condição.” 

Para não deixar dúvidas quanto ao seu entendimento, ressalta Capanema:

”como se vê, por qualquer dos aspectos, a nova lei permitirá uma oxigenação da vida condominial, tornando-a mais participativa e responsável, o que merece entusiásticos aplausos.”  

A alteração trazida pela Lei nº 9.267/1996 estendeu os poderes do locatário nas assembleias gerais em caso de ausência do locador: se antes o locatário somente poderia votar nas deliberações que envolvessem despesas ordinárias, ele passou a poder votar em quaisquer deliberações, exceto as que envolvam despesas extraordinárias do condomínio, é o que afirma Renato Pinheiro Jabur. 

Assim, a Lei do Inquilinato em vigor, preocupada com abusos contra locatários em unidades condominiais, introduziu a possibilidade deles participarem de assembleias.

Mas, a questão não é tão simples quanto parece, uma vez que o Código Civil de 2002 não tratou do assunto em nenhum de seus artigos. Ao disciplinar o condomínio edilício, nos artigos 1.331 a 1.358, o Código não reproduziu a regra do §4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64.

Por esta razão, uma outra corrente defende que foi derrogado todo o Título I, que compreende os Artigos 1º a 27, que trata do Condomínio na Lei nº 4.591/64. Dessa forma não mais vigora o artigo 24 e seus parágrafos do referido diploma legal, o que impediria a participação dos locatários nas assembleias condominiais.  

Em face disso, a resposta à questão apresentada irá depender da interpretação que se dê à derrogação dos artigos 1º a 27, da Lei nº 4.591/64.

É certo que o Código Civil, Lei nº 10.406/2002, não revogou formalmente a Lei 4.591/1964. Assim, há algumas normas da antiga legislação que não foram disciplinadas pelo Código de 2002. A mais gritante é exatamente a participação do locatário nas assembleias condominiais, que não há nenhuma norma no Código Civil – artigo, parágrafo, inciso – sobre o assunto.

Por isso, outro festejado autor, Arnaldo Rizzardo, ao tratar da Lei incidente em matéria de condomínio edilício diz o seguinte:

“O Código Civil de 2002 passou a tratar do assunto, mas sem revogar a Lei nº 4.591/1964, que segue incidindo nas questões não abarcadas pela lei civil, tanto que não aparece algum dispositivo regra afastando a sua vigência.” 

Não obstante tudo isso, é oportuno trazer o pensamento do renomado jurista em direito condominial, João Batista Lopes, que, em sentido totalmente oposto, é taxativo ao afirmar: “Com o advento do novo Código Civil, o art. 24 e parágrafos da Lei 4.591/1964, foram tacitamente revogados, de modo que não mais subsiste o direito de o locatário participar das assembleias. Com efeito, o art. 1.335 do Código Civil confere unicamente ao condômino o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.” 

Como fecho, com todo respeito ao mestre João Batista Lopes, nos filiamos à corrente que defende o direito do locatário, assegurado pela Lei nº 9.267, de 25/03/1996, em homenagem aos princípios que inspiraram o artigo 83 da Lei do Inquilinato, que foi mantida pelo Código Civil.

Finalmente, não podemos olvidar que o locatário, por força do Art. 23, inciso XII, da Lei do Inquilinato, é obrigado a pagar a taxa condominial ordinária e usa os serviços diários oferecidos pelo condomínio. Participar das assembleias, nas condições previstas na legislação, é uma consequência natural e de bom senso.

Concluindo, se a decisão da assembleia não envolver despesa extraordinária e a unidade não estiver em débito com o condomínio, é legítima a participação e voto do locatário na assembleia, em quaisquer deliberações, inclusive, para eleger ou destituir o síndico. 

Não esquecer, por fim, que o locatário deve ser devidamente identificado e comprovar, por meio do contrato de locação, a sua condição de usuário da unidade autônoma onde reside ou trabalha.

1. Docente na UCR Cursos e Treinamentos. Diretor Jurídico da ASSINPRO-Associação dos Síndicos Profissionais de Pernambuco. Fone (81) 99972-1881 - E-mail: bsabino@uol.com.br 
2. Art. 1º - O § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, acrescido pelo art. 83 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:"Art. 24. [...] § 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça".
3. SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do inquilinato comentada: artigo por artigo. 11.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019. p.485 
4. Ibidem, p.486
5. Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo. Organização Luiz Antonio Scavone Junior. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 473  
6. RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p.13.  
7. LOPES, João Batista. Condomínio. 9. ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2006. p. 123