Orientações para Síndicos: Como Lidar com Problemas de Fumaça em Condomínios

A convivência em condomínios demanda atenção ao impacto das ações individuais no coletivo. Um problema recorrente é a fumaça gerada por cigarros ou churrasqueiras, especialmente quando moradores utilizam suas varandas ou janelas, permitindo que a fumaça atinja as unidades vizinhas. Neste artigo, apresentamos medidas preventivas e corretivas que síndicos podem adotar para resolver tais situações, sempre com base na legislação vigente e nas boas práticas de gestão condominial.

Fumaça: Uma Questão de Uso Nocivo da Propriedade

De acordo com o art. 1.336, Inciso IV do Código Civil, os condôminos devem usar suas unidades de maneira a não causar danos, transtornos ou prejuízos ao sossego, salubridade e segurança dos demais moradores. Quando a fumaça de cigarros ou churrasqueiras invade apartamentos vizinhos, essa conduta pode ser considerada um uso nocivo ou anormal da propriedade, cabendo ao condomínio intervir para proteger os direitos de todos.

Já o art. 1.348, Inciso II do Código Civil estabelece que é dever do síndico fazer cumprir as normas do regimento interno, convenção e decisões da assembleia, sendo sua responsabilidade atuar em casos de conflitos dessa natureza.

Impactos da Fumaça nos Condôminos

A fumaça de cigarros e churrasqueiras é mais do que um mero incômodo; ela pode representar riscos à saúde, sobretudo para crianças, idosos e pessoas com doenças respiratórias. Além disso, o mau odor gerado pode afetar o conforto e a qualidade de vida dos vizinhos, agravando tensões e conflitos no condomínio.

Quando liberada por varandas ou janelas, a fumaça costuma se espalhar pelas áreas comuns ou invadir outros apartamentos, potencializando o problema. Nesses casos, o condomínio deve agir com equilíbrio, buscando a resolução por meios administrativos e, se necessário, aplicando sanções previstas nas normas internas.

Como o Síndico Deve Agir

1. Registro no livro de ocorrências ou canal oficial

O primeiro passo é garantir que os moradores afetados registrem formalmente suas reclamações no livro de ocorrências ou no canal oficial do condomínio. Esses registros serão essenciais para documentar o problema e embasar as ações do síndico.

2. Diálogo inicial

Uma abordagem amigável costuma ser eficaz nas primeiras ocorrências. O síndico pode entrar em contato com o morador responsável pela emissão da fumaça, explicar os transtornos causados e solicitar a interrupção do comportamento.

3. Notificação formal

Se o problema persistir, o condomínio deve emitir uma notificação formal, com base no regimento interno. A notificação deve descrever o impacto da fumaça, reforçar a necessidade de adequação e estipular um prazo para a regularização.

4. Aplicação de multa

Caso o morador continue causando incômodos, é possível aplicar a multa prevista nas regras do condomínio, observando os princípios de legalidade e proporcionalidade.

5. Aumento de Multa e Assembleia Geral

Se o problema não for resolvido, o síndico pode propor o aumento das multas ou outras sanções em assembleia geral, respeitando os trâmites legais e a vontade da coletividade.

6. Provas e Documentação

É fundamental que todas as etapas sejam devidamente documentadas. Fotos, vídeos, testemunhas e até uma ata notarial podem ser usados para registrar as ocorrências e dar suporte a medidas judiciais, se necessário.

A Fumaça de Churrasqueiras: Um Caso Semelhante

O uso de churrasqueiras, principalmente em varandas ou espaços sem sistema de exaustão adequado, também pode causar problemas semelhantes aos da fumaça de cigarros. O excesso de fumaça pode invadir outras unidades ou áreas comuns, configurando um uso anormal da propriedade.

As mesmas medidas aplicadas aos problemas com cigarros devem ser seguidas nesses casos, com atenção especial à instalação e manutenção de sistemas de exaustão, que podem minimizar conflitos.

Aspectos Jurídicos: Ação de Dano Infecto

Quando as medidas administrativas não forem suficientes, o condomínio ou o morador afetado pode recorrer à ação de dano infecto, prevista nos artigos 1.280 e 1.281 do Código Civil. Essa medida é cabível quando há risco de danos à propriedade devido ao uso inadequado de outra unidade.

A produção de uma ata notarial pode ser útil para registrar formalmente as reclamações, conferindo maior peso às provas em eventuais ações judiciais.

Dicas preventivas para síndicos

• Revisão do Regimento Interno: Assegure-se de que as normas sobre fumaça de cigarros e churrasqueiras estejam claras e atualizadas no regimento interno.
• Campanhas de Conscientização: Promova materiais informativos sobre os impactos da fumaça e a importância de respeitar as normas condominiais.
• Mediadores de Conflitos: Considere a contratação de mediadores para tratar casos sensíveis, prevenindo a escalada de conflitos.

Conclusão

O gerenciamento de problemas com fumaça em condomínios requer equilíbrio, diálogo e firmeza na aplicação das regras. O síndico deve sempre agir com base na legislação e nas normas internas, garantindo que os direitos dos condôminos sejam respeitados e preservando a harmonia coletiva.

Com práticas preventivas e a utilização de medidas administrativas e judiciais, quando necessário, é possível resolver esses conflitos e assegurar um ambiente saudável e confortável para todos.

Cortesia - Modelo de Comunicado

Preparamos um modelo de comunicado que pode ser utilizado para iniciar uma campanha de conscientização sobre os impactos da fumaça no condomínio, seja ela proveniente de cigarros ou churrasqueiras. Confira abaixo, copie e personalize conforme as necessidades do seu condomínio:

Prezados Condôminos,

Como parte do nosso compromisso contínuo com o bem-estar e a qualidade de vida de todos os moradores, gostaríamos de reiterar a importância de respeitar as normas de convivência e evitar comportamentos que possam causar incômodos aos vizinhos.

Fumar em varandas e janelas e uso de churrasqueiras

O ato de fumar em varandas e janelas, assim como o uso de churrasqueiras que geram fumaça excessiva, tem gerado reclamações devido ao incômodo causado pela fumaça que se espalha para as unidades vizinhas. Esse comportamento interfere diretamente na salubridade e no conforto de outros condôminos, contrariando as normas de uso das áreas privativas, estabelecidas por diversas normas de convivência e direito de vizinhança.

Orientações e medidas a serem adotadas:

1. Não fumar em varandas e janelas e controle a fumaça das churrasqueiras:

Pedimos gentilmente que os moradores evitem fumar em áreas externas das unidades, como varandas e janelas, e que utilizem churrasqueiras de forma consciente, certificando-se de que a fumaça gerada não invada as unidades vizinhas. Caso necessário, considere a instalação de sistemas de exaustão adequados para minimizar os impactos.

Além do incômodo pessoal causado pela fumaça e pelo cheiro de cigarro, as roupas e cortinas ficam impregnadas com o odor, agravando a situação. Pessoas alérgicas sofrem ainda mais com essa exposição, e crianças também são negativamente afetadas.

2. Notificação de incômodos:

Os moradores que se sentirem incomodados pela fumaça de cigarro devem registrar o problema no livro de ocorrências do condomínio para que possamos tomar as devidas providências.

3. Ações de conscientização e penalidades:

Em caso de reincidência, a administração do condomínio procederá com notificações formais e, se necessário, aplicará multas conforme previsto no regimento interno.

Lembramos que a convivência harmoniosa depende da cooperação de todos. Ao evitar fumar em varandas e janelas, você contribui significativamente para um ambiente mais saudável e agradável para todos.

Agradecemos pela compreensão e colaboração.

Atenciosamente,

Síndico - Cond. ABC