Justiça protege compradores após atraso em condomínio
Compradores afirmam ter pago R$ 78,9 mil sem receber o empreendimento no prazo; decisão também impede a negativação dos consumidores
TJGO mantém suspensão de parcelas e impede leilão de lote em condomínio fechado após atraso na obra
O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) manteve, em decisão divulgada na quarta-feira (21), a suspensão das cobranças de um contrato de compra e venda de lote em um condomínio fechado de Senador Canedo, na Região Metropolitana de Goiânia. A decisão também impede a negativação dos compradores e a consolidação da propriedade seguida de leilão extrajudicial enquanto a ação judicial estiver em andamento.
O caso envolve consumidores que afirmam ter pago R$ 78.940,84 por um terreno, mas não receberam o empreendimento com a infraestrutura contratada dentro do prazo estabelecido. O contrato foi firmado em novembro de 2022, pelo valor de R$ 223.591,05.
A decisão foi proferida pelo desembargador Antônio Cézar Meneses, da 7ª Câmara Cível, ao analisar recurso apresentado pela FGR Incorporações Jardins Turim Ltda. O magistrado deu provimento parcial ao recurso apenas para delimitar os efeitos da decisão relacionados aos tributos municipais e às taxas associativas.
Prazo de entrega terminou sem conclusão do empreendimento
O contrato previa a entrega do empreendimento até 31 de dezembro de 2025, com prazo adicional de tolerância de 180 dias, encerrado em 29 de junho de 2026.
Segundo os compradores, mesmo após o fim desse período, as obras permaneciam inacabadas e a infraestrutura prevista não havia sido concluída. Eles afirmam que estavam em dia com os pagamentos e notificaram a incorporadora para solicitar a rescisão contratual.
Conforme os autos descritos na reportagem, a empresa atribuiu o atraso aos efeitos da pandemia de Covid-19. Os consumidores, por sua vez, sustentam que o desfazimento do negócio decorre do descumprimento contratual atribuído à vendedora, e não de desistência ou inadimplência própria.
Em agosto de 2026, os compradores ajuizaram ação para pedir a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais.
Justiça mantém proteção contra cobranças e leilão
Em primeira instância, a Justiça havia determinado a suspensão das parcelas vincendas, dos aportes anuais e de outros encargos abrangidos pela decisão. Também proibiu a negativação dos compradores, a consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial do lote.
Ao analisar o recurso da incorporadora, o desembargador considerou que, nesta fase processual, existem elementos que indicam a probabilidade do direito alegado pelos consumidores. Entre eles estão o encerramento do prazo contratual, as fotografias da obra inacabada e a ausência de comprovação de conclusão da infraestrutura nos documentos apresentados no recurso.
O magistrado também considerou o risco de prejuízo aos compradores caso as cobranças fossem retomadas e o imóvel pudesse ser submetido a procedimentos de consolidação da propriedade e leilão antes do julgamento da ação.
A decisão manteve multa diária de R$ 300 em caso de descumprimento, limitada a R$ 15 mil.
Alienação fiduciária foi um dos pontos discutidos
A incorporadora argumentou que o contrato contém cláusula de alienação fiduciária e que a situação deveria ser analisada conforme a Lei nº 9.514/1997, que disciplina esse tipo de garantia imobiliária.
A empresa também sustentou que a suspensão das obrigações contratuais transferiria a ela os riscos econômicos do negócio e que não estariam presentes os requisitos necessários para a tutela de urgência.
O relator, contudo, destacou que a existência da garantia fiduciária não elimina as obrigações assumidas pela vendedora no contrato. A análise considerou a distinção entre a situação em que o comprador deixa de pagar e aquela em que os consumidores pedem a rescisão por alegado descumprimento anterior da incorporadora.
A decisão mencionou o artigo 476 do Código Civil, relacionado à exceção do contrato não cumprido, e examinou a aplicação do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que trata da resolução de contratos com alienação fiduciária registrada em situações de inadimplemento do comprador.
Segundo o relator, os elementos apresentados indicam, neste caso, uma situação diferente daquela em que o consumidor deixa de pagar e é constituído em mora. Os compradores afirmam que estavam adimplentes quando ajuizaram a ação e atribuem o pedido de rescisão ao atraso da obra.
Tributos e taxas associativas têm tratamento específico
O TJGO também delimitou o alcance da decisão sobre tributos municipais e taxas associativas.
A incorporadora continua impedida de cobrar ou repassar esses encargos aos compradores nos termos da ordem judicial. Entretanto, a decisão não impede cobranças realizadas diretamente pelo Município ou pela associação responsável, que não são automaticamente abrangidas pela determinação dirigida à empresa.
A distinção é importante porque a suspensão das obrigações contratuais perante a incorporadora não significa, necessariamente, que todas as cobranças de terceiros estejam suspensas.
Decisão é provisória e processo continua em andamento
A decisão do TJGO mantém medidas de proteção aos compradores durante a tramitação da ação, mas não representa julgamento definitivo sobre a rescisão contratual, a devolução dos valores pagos ou o pedido de indenização por danos morais.
Essas questões ainda deverão ser analisadas no processo principal. O desfecho dependerá da avaliação das provas e dos argumentos apresentados pelas partes.
O caso evidencia a importância de verificar os prazos de entrega, as condições de infraestrutura previstas no contrato e as garantias associadas à compra de terrenos em empreendimentos residenciais. Diante de possíveis atrasos, a análise jurídica individualizada pode ajudar os compradores a compreender as alternativas disponíveis e os riscos envolvidos antes de interromper pagamentos ou adotar outras medidas.