TJ-MG mantém cobrança extrajudicial de dívida condominial prescrita e reforça obrigação ligada ao imóvel
Decisão confirma que, mesmo após a prescrição judicial, condomínios podem seguir cobrando débitos antigos, reafirmando a natureza propter rem das taxas condominiais.
Uma decisão recente da 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) reacendeu o debate sobre dívidas condominiais antigas e a possibilidade de cobrança mesmo após o prazo prescricional. O tribunal confirmou que condomínios podem seguir buscando a quitação de débitos prescritos pela via extrajudicial, desde que sem coação ou abuso.
O caso analisado envolve um condomínio de Contagem (MG) que buscava receber valores gerados entre outubro de 2016 e abril de 2020, totalizando R$ 30 mil. A atual proprietária alegou ter adquirido o imóvel após a formação do débito e sustentou que a prescrição impediria qualquer nova cobrança. Porém, o TJ-MG tomou posição oposta.
Obrigação propter rem reforça que o imóvel “herda” a dívida
O colegiado destacou que a taxa condominial tem natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao próprio imóvel, independentemente de quem seja o proprietário ao longo do tempo. Assim, ao adquirir o bem, o novo dono assume automaticamente pendências existentes — o que reforça a necessidade de sempre verificar débitos antes da compra.
Prescrição impede apenas a cobrança judicial
Segundo o relator, desembargador Cavalcante Motta, a prescrição limita apenas a exigibilidade pela via judicial, mas não extingue a dívida nem impede que o condomínio a cobre extrajudicialmente.
O magistrado enfatizou que “a prescrição impede a cobrança judicial de débito cujo prazo prescricional tenha se consolidado, mas não afasta o direito subjetivo ao adimplemento”. Na prática, isso significa que o condomínio continua podendo comunicar, notificar e solicitar o pagamento — desde que sem ameaças ou práticas coercitivas.
Liminar anterior foi reformada
Uma liminar obtida pela proprietária havia determinado a imediata emissão de Certidão Negativa de Débitos (CND) e proibido qualquer cobrança extrajudicial. Com a nova decisão, a liminar foi derrubada e o condomínio pode continuar notificando a devedora.
Segurança jurídica para condomínios e alerta a compradores
A decisão fortalece a interpretação já consolidada no Direito Imobiliário: débitos condominiais acompanham o imóvel. Além disso, orienta síndicos e administradoras sobre a possibilidade de manter cobranças internas mesmo em casos prescritos.
A determinação também serve como alerta para futuros compradores. A ausência de consulta prévia sobre pendências financeiras pode transformar uma negociação aparentemente vantajosa em um passivo significativo.
Atuação jurídica especializada foi determinante
No caso, o condomínio foi representado por escritório especializado, responsável por estruturar a argumentação jurídica alinhada ao entendimento predominante sobre obrigações condominiais. Esse suporte técnico foi essencial para reverter a liminar e consolidar o direito de cobrança.
Fonte: Click Petróleo e Gás