STJ vai revisar se vendedor responde por dívida de condomínio após posse do comprador

STJ vai revisar tese sobre responsabilidade por dívidas de condomínio após transferência de posse do imóvel

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu revisar um dos entendimentos mais relevantes para o mercado imobiliário e a gestão condominial no Brasil. A Corte irá reavaliar a tese fixada no Tema 886 dos recursos repetitivos, que define se o promitente vendedor de um imóvel pode ser isentado do pagamento das taxas condominiais após a transferência da posse para o comprador.

Entenda o que está em discussão

Atualmente, o entendimento vigente desde 2014 estabelece que, quando há a transferência da posse do imóvel para o comprador, com a devida ciência do condomínio, o proprietário formal (vendedor) não pode mais ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais. Nesse caso, a obrigação recai integralmente sobre o comprador, mesmo que ele ainda não tenha formalizado a escritura pública de compra e venda.

O fundamento da tese é de que, uma vez na posse do bem, é o comprador quem usufrui dos serviços e benefícios gerados pelo condomínio, tornando-se responsável pelas despesas ordinárias.

Por que o STJ decidiu revisar essa tese?

Ao longo dos últimos anos, surgiram decisões divergentes dentro da própria 2ª Seção do STJ, que começaram a reconhecer a natureza propter rem da obrigação condominial — ou seja, uma dívida que acompanha o próprio imóvel, independentemente da titularidade.

Em casos mais recentes, os ministros passaram a admitir que tanto o vendedor quanto o comprador podem ser incluídos no polo passivo de ações de cobrança condominial, especialmente quando a formalização da transferência de propriedade não foi concluída no cartório de registro de imóveis.

Essa mudança de entendimento levou a ministra Isabel Gallotti, relatora da proposta, a destacar que o Tema 886 "merece ser revisitado", com o objetivo de esclarecer se, pela natureza jurídica da obrigação, há de fato a possibilidade de legitimidade passiva concorrente — ou seja, se tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsabilizados, juntos ou separadamente, pela dívida.

Processos suspensos em todo o Brasil

Com a decisão de revisar a tese, o STJ determinou a suspensão nacional de todos os processos que tratam da matéria, tanto em trâmite nos tribunais estaduais quanto nos próprios gabinetes do STJ. Essa medida visa evitar decisões conflitantes até que haja um novo posicionamento definitivo da Corte.

Além disso, o Tribunal está permitindo a participação de entidades representativas, como sindicatos da construção civil, associações de administradoras de imóveis, órgãos de defesa do consumidor e conselhos jurídicos, na condição de amicus curiae, dada a grande repercussão econômica e social do tema.

Impacto no mercado imobiliário e na gestão condominial

A revisão do Tema 886 poderá gerar impactos expressivos na formulação de contratos de compra e venda de imóveis, além de afetar diretamente a gestão financeira dos condomínios.

Se o STJ passar a entender que há responsabilidade solidária entre vendedor e comprador até a formalização da escritura, administradoras e síndicos poderão cobrar indistintamente de ambos, o que, segundo especialistas, reforçaria a segurança jurídica dos condomínios, mas também exigiria mais rigor na elaboração dos contratos particulares e na comunicação formal com as administrações condominiais.

Por outro lado, o mercado imobiliário teme que isso gere inseguranças nas negociações, sobretudo em contratos de compra e venda com cláusula de posse antecipada, que são extremamente comuns no país.

Próximos passos

Ainda não há data definida para o julgamento que irá redefinir o Tema 886, mas a expectativa é que ele aconteça nos próximos meses, após as manifestações das entidades cadastradas como amicus curiae.

O desfecho desse processo será determinante para o futuro das relações jurídicas envolvendo cobrança de taxas condominiais, especialmente naqueles casos em que há divergência entre a posse de fato e a propriedade formal do imóvel.

Fonte: Consultor Jurídico