STJ suspende processos sobre locações por Airbnb
Segunda Seção afetou recursos ao rito dos repetitivos para definir se a destinação residencial permite restringir locações por Airbnb sem proibição expressa na convenção
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais e coletivos que discutem a possibilidade de locação de unidades autônomas por curta temporada em condomínios residenciais por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.
A controvérsia será analisada sob o rito dos recursos repetitivos, a partir dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, de relatoria do ministro Raul Araújo. O assunto foi registrado como Tema 1.443.
O ponto central da discussão é definir se uma convenção condominial que estabelece destinação exclusivamente residencial para as unidades é suficiente para impedir contratos de curta temporada ou se seria necessária uma proibição expressa dessa modalidade de locação no documento.
Com a afetação dos recursos ao rito dos repetitivos, os processos que tratam da mesma questão jurídica ficam suspensos até que o STJ estabeleça uma tese para orientar o julgamento de casos semelhantes.
Controvérsia envolve Airbnb e convenções condominiais
A discussão ganhou relevância com a expansão das plataformas digitais de hospedagem e locação de curta duração. Proprietários passaram a utilizar imóveis residenciais para períodos reduzidos, enquanto condomínios passaram a discutir os efeitos dessa prática sobre segurança, circulação de pessoas, uso das áreas comuns e finalidade das unidades.
No entendimento anteriormente adotado pela Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp 2.121.055, a convenção condominial não precisaria apresentar uma proibição expressa ao Airbnb ou a outras plataformas para restringir esse tipo de locação.
Naquele julgamento, o tribunal considerou que a destinação exclusivamente residencial estabelecida na convenção poderia ser incompatível com locações por curta ou curtíssima temporada intermediadas por plataformas digitais.
O entendimento anterior também indicou que uma eventual autorização para esse tipo de locação dependeria de deliberação da assembleia condominial, com aprovação pelo quórum qualificado de dois terços dos condôminos.
STJ identifica repetição de processos
A decisão de afetar os recursos ao rito dos repetitivos está relacionada à quantidade de processos envolvendo a mesma controvérsia.
Segundo o relator, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas do STJ identificou 50 decisões monocráticas e acórdãos relacionados ao tema no próprio tribunal.
A existência de diferentes processos e decisões reforçou a necessidade de estabelecer uma orientação jurídica uniforme.
Ao justificar a afetação, o ministro Raul Araújo destacou que a definição de uma tese em precedente qualificado pode contribuir para dar maior segurança jurídica e evitar decisões diferentes para situações semelhantes.
O que são recursos repetitivos
O procedimento dos recursos repetitivos está previsto nos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil.
O mecanismo permite que o tribunal selecione recursos que apresentem controvérsias jurídicas idênticas e estabeleça uma tese que posteriormente poderá ser aplicada aos demais processos que discutam a mesma questão.
O objetivo é evitar que milhares de processos semelhantes precisem ser analisados individualmente em todas as instâncias, promovendo maior uniformidade na aplicação da legislação.
O artigo 927, inciso III, do CPC estabelece que juízes e tribunais devem observar os acórdãos proferidos pelo Supremo Tribunal Federal e pelo STJ em julgamentos de recursos extraordinário e especial repetitivos.
Processos ficam suspensos em todo o país
A determinação de suspensão alcança os processos que discutem especificamente a controvérsia submetida ao Tema 1.443.
Na prática, ações judiciais envolvendo a possibilidade de locação de curta temporada em condomínios poderão permanecer paralisadas até que o STJ conclua o julgamento e estabeleça a tese correspondente.
A medida busca impedir que diferentes tribunais continuem produzindo decisões divergentes enquanto o tribunal superior analisa a questão sob o rito dos repetitivos.
Para condomínios que possuem processos relacionados ao tema, a suspensão pode alterar temporariamente o andamento das ações judiciais.
Impactos para síndicos e condôminos
A discussão possui reflexos diretos sobre a gestão condominial. Convenções, regimentos internos e deliberações de assembleias podem ser utilizados como instrumentos para disciplinar a utilização das unidades, desde que respeitados os limites estabelecidos pela legislação e pela jurisprudência.
Enquanto o Tema 1.443 não for definitivamente julgado, síndicos e administradoras devem acompanhar o andamento dos processos e evitar interpretações definitivas sobre a questão com base apenas em decisões anteriores.
Proprietários que utilizam plataformas de curta temporada também precisam considerar as regras previstas na convenção do condomínio e eventuais decisões assembleares ou judiciais aplicáveis ao empreendimento.
A definição do STJ poderá oferecer um parâmetro nacional para casos semelhantes, especialmente em situações nas quais exista conflito entre o direito de uso da unidade pelo proprietário e as regras de destinação e convivência estabelecidas pelo condomínio.
Tema terá repercussão sobre o mercado de locações
A decisão ocorre em um cenário no qual plataformas digitais modificaram a forma de oferta e contratação de imóveis para períodos curtos.
Para os condomínios, o debate envolve questões que vão além da relação entre proprietário e plataforma, alcançando segurança, controle de acesso, circulação de visitantes, utilização das áreas comuns e cumprimento da finalidade prevista na convenção.
Para os proprietários, a definição poderá estabelecer maior previsibilidade sobre as condições para exploração econômica das unidades por meio de locações de curta duração.
O julgamento dos recursos repetitivos, portanto, será acompanhado por síndicos, administradoras, proprietários, locatários, plataformas digitais e profissionais do direito condominial.
Até a definição da tese pelo STJ, os processos abrangidos pela controvérsia permanecem suspensos em todo o país, enquanto o tribunal trabalha na formação de um precedente qualificado sobre a locação de curta temporada em condomínios.
Leia o acórdão de afetação do REsp 2.272.537.
Fonte: Rota Jurídica